529900MBH2PPLPLX3782 2024-01-01 2024-12-31 529900MBH2PPLPLX3782 2024-12-31 529900MBH2PPLPLX3782 2023-01-01 2023-12-31 529900MBH2PPLPLX3782 2023-12-31 529900MBH2PPLPLX3782 2022-01-01 2022-12-31 529900MBH2PPLPLX3782 2022-12-31 529900MBH2PPLPLX3782 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900MBH2PPLPLX3782 2022-12-31 ifrs-full:TreasurySharesMember 529900MBH2PPLPLX3782 2022-12-31 ifrs-full:CapitalReserveMember 529900MBH2PPLPLX3782 2022-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 529900MBH2PPLPLX3782 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember 529900MBH2PPLPLX3782 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember 529900MBH2PPLPLX3782 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 529900MBH2PPLPLX3782 2022-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:TreasurySharesMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:CapitalReserveMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-12-31 ifrs-full:TreasurySharesMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-12-31 ifrs-full:CapitalReserveMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 529900MBH2PPLPLX3782 2023-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:TreasurySharesMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:CapitalReserveMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-12-31 ifrs-full:TreasurySharesMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-12-31 ifrs-full:CapitalReserveMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 529900MBH2PPLPLX3782 2024-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember iso4217:HUF iso4217:HUF xbrli:shares xbrli:shares
Éves Jelentés 2024
Éves Pénzügyi Beszámolók 2024
Budapesti Ingatlan Hasznosítási
és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
Éves Pénzügyi Beszámolók 2024
Tartalomjegyzék
▪ Éves Jelentés 2024 – Anyavállalati Éves Pénzügyi Beszámoló 2024
▪ Konszolidált Éves Jelentés 2024 – Konszolidált Éves Pénzügyi Beszámoló 2024
Éves Jelentés 2024
Anyavállalati Éves Pénzügyi Beszámoló
2024
Budapesti Ingatlan Hasznosítási
és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
Anyavállalati Éves Pénzügyi Beszámoló 2024
Tartalomjegyzék
▪ A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő
Részvénytársaságnak az Európai Unió által befogadott Nemzetközi Pénzügyi
Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2024. évi auditált Egyedi Éves
Pénzügyi Kimutatásai
▪ Üzleti (vezetőségi) Jelentés a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési
nyilvánosan működő Részvénytársaságnak az Európai Unió által befogadott
Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2024. évi auditált
Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásaihoz
A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési
nyilvánosan működő Részvénytársaságnak
az Európai Unió által befogadott
Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási
Standardok (IFRS) szerint készített
auditált Egyedi Éves Pénzügyi
Kimutatásai
2024. december 31.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
1
Tartalomjegyzék
Egyedi Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás .................................................................................. 3
Egyedi Éves Átfogó Jövedelemkimutatás .................................................................................. 4
Egyedi Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás ..................................................... 5
Egyedi Éves Cash Flow Kimutatás ............................................................................................. 6
Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika
meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk ..................................... 7
I. Általános társasági információk......................................................................................... 7
1. A vállalkozás bemutatása.................................................................................................. 7
2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra ................................................................................ 8
2.1. Tisztségviselők 2024-ben ......................................................................................... 8
2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2024-ben ....... 9
2.3. Vezető tisztségviselők díjazása 2024-ben ................................................................. 9
2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek ............................................ 9
2.5. Tulajdonosi struktúra ................................................................................................ 9
II. A számviteli politika meghatározó elemei........................................................................ 10
1. A számviteli politika lényeges elemei............................................................................... 10
1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek ......................................................... 10
1.2. Árbevétel ................................................................................................................ 10
1.3. Éven túli eszközök értékelése és értékvesztése ...................................................... 11
1.4. Immateriális javak ................................................................................................... 13
1.5. Goodwill ................................................................................................................. 13
1.6. Készletek ............................................................................................................... 13
1.7. Követelések ............................................................................................................ 13
1.8. Pénzügyi eszközök ................................................................................................. 13
1.9. Pénzügyi kötelezettségek ....................................................................................... 14
1.10. Céltartalékok .......................................................................................................... 14
1.11. Társasági adó......................................................................................................... 15
1.12. Lízing ..................................................................................................................... 15
1.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ..................................................................... 16
1.14. Mérlegen kívüli tételek ............................................................................................ 16
1.15. Visszavásárolt saját részvények ............................................................................. 16
1.16. Osztalék ................................................................................................................. 16
1.17. Pénzügyi műveletek eredménye ............................................................................. 17
1.18. Állami támogatások ................................................................................................ 17
1.19. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek ............................................................. 17
1.20. Fordulónap utáni események .................................................................................. 17
2. A számviteli politika változásai ........................................................................................ 18
3. Bizonytalansági tényezők ................................................................................................ 19
3.1. Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés ................................ 19
3.2. Valós érték meghatározása .................................................................................... 19
4. A beszámoló készítés alapja ........................................................................................... 19
4.1. Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való
megfelelőségről................................................................................................................... 19
4.2. A beszámoló készítésének alapja ........................................................................... 20
4.3. Az értékelés alapja ................................................................................................. 20
III. Kiegészítő magyarázatok.................................................................................................. 20
1. Befektetési célú ingatlanok.............................................................................................. 20
2. Immateriális javak és tárgyi eszközök.............................................................................. 22
3. Befektetések kapcsolt vállalkozásban ............................................................................. 22
4. Halasztott adókövetelés .................................................................................................. 23
5. Készletek ........................................................................................................................ 23
6. Vevőkövetelések ............................................................................................................. 23
7. Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások ....................................... 24
8. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek ............................................................... 24
9. Jegyzett tőke és tőketartalék ........................................................................................... 24
10. Értékelési tartalék ........................................................................................................... 25
11. Visszavásárolt saját részvények ...................................................................................... 25
12. Eredménytartalék és tárgyévi eredmény.......................................................................... 25
13. Saját tőke megfeleltetési tábla......................................................................................... 27
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
2
14. Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségek ....................................................................... 29
15. Céltartalék ...................................................................................................................... 29
16. Halasztott adó kötelezettségek ........................................................................................ 29
17. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek ............................................................................ 29
18. Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek .......................................................................... 29
19. Szállítói kötelezettségek .................................................................................................. 30
20. Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások .................................................. 30
21. Árbevétel ........................................................................................................................ 30
22. Egyéb működési bevétel ................................................................................................. 31
23. Aktivált saját teljesítmények értéke .................................................................................. 31
24. Anyagjellegű ráfordítás ................................................................................................... 32
25. Személyi jellegű ráfordítások .......................................................................................... 32
26. Értékcsökkenés és értékvesztés ..................................................................................... 32
27. Egyéb működési ráfordítások .......................................................................................... 33
28. Pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai .................................................................. 34
29. Tényleges adóráfordítás ................................................................................................. 34
30. Halasztott adóráfordítás .................................................................................................. 35
31. Egyéb átfogó jövedelem .................................................................................................. 35
32. Egy részvényre jutó eredmény ........................................................................................ 35
33. A vagyoni, pénzügyi helyzet, illetve a jövedelmezőség vizsgálata .................................... 36
33.1. Vagyoni helyzet mutatószámai ............................................................................... 36
33.2. Pénzügyi helyzet mutatószámai .............................................................................. 36
33.3. Jövedelmezőség alakulása mutatószámai .............................................................. 36
34. Szegmensinformációk ..................................................................................................... 37
35. Kockázatkezelés ............................................................................................................. 38
35.1. Tőkemenedzsment ................................................................................................. 38
35.2. Hitelezési kockázat ................................................................................................. 38
35.3. Likviditási kockázat ................................................................................................. 39
35.4. Piaci kockázat ........................................................................................................ 39
36. Érzékenységi elemzés .................................................................................................... 39
37. Pénzügyi instrumentumok ............................................................................................... 40
38. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása ................................................... 40
39. Kulcspozícióban lévő felső- és középvezetők javadalmazása .......................................... 40
40. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek ..................................................................... 40
41. Kapcsolt felek bemutatása .............................................................................................. 41
41.1. Leányvállalat .......................................................................................................... 41
41.2. „Unoka” vállalat ...................................................................................................... 41
41.3. Más kapcsolt fél ...................................................................................................... 42
IV. Egyéb kiegészítő információk .......................................................................................... 42
1. Mérleg alatti tételek, peres ügyek és egyéb jogi eljárások ................................................ 42
1.1. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró
tételek ............................................................................................................................... 42
1.2. Peres ügyek, egyéb jogi eljárások ........................................................................... 44
2. A mérleg fordulónapját követő lényeges események ....................................................... 44
3. Rendkívüli és egyéb szabályozott közzétételek 2024-ben és az Egyedi Éves Pénzügyi
Kimutatások készítésének időpontjáig ..................................................................................... 44
4. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése ...................................................... 45
Felelősségvállalási Nyilatkozat ................................................................................................. 45
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
3
Egyedi Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás

adatok ezer forintban | Magyarázatok * |  | 2024.12.31. |  | 2023.12.31.
ESZKÖZÖK |  |  |  |  |
Éven túli eszközök |  |  |  |  |
Befektetési célú ingatlanok | 1 |  | 84 300 782 |  | 78 581 204
Immateriális javak | 2 |  | 3 415 |  | 3 215
Egyéb ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok | 2 |  | 82 079 |  | 84 106
Műszaki és egyéb berendezések, felszerelések | 2 |  | 184 469 |  | 116 327
Beruházások, felújítások | 2 |  | 262 500 |  | 565 136
Befektetések kapcsolt vállalkozásban | 3 |  | 0 |  | 0
Egyéb befektetett eszközök | 3 |  | 2 242 000 |  | 68 000
Halasztott adókövetelések | 4 |  | 0 |  | 0
Éven túli eszközök összesen |  |  | 87 075 245 |  | 79 417 988
Forgóeszközök |  |  |  |  |
Készletek | 5 |  | 59 684 |  | 99 931
Vevőkövetelések | 6 |  | 273 738 |  | 70 152
Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások | 7 |  | 566 414 |  | 357 626
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek | 8 |  | 13 343 582 |  | 6 305 607
Forgóeszközök összesen |  |  | 14 243 418 |  | 6 833 316
Eszközök összesen |  |  | 101 318 663 |  | 86 251 304
FORRÁSOK |  |  |  |  |
Saját tőke |  |  |  |  |
Jegyzett tőke | 9 |  | 2 870 244 |  | 2 870 244
Tőketartalék | 9 |  | 6 048 215 |  | 6 048 215
Értékelési tartalék | 10 |  | 731 904 |  | 731 904
Visszavásárolt saját részvény | 11 |  | -1 681 561 |  | -2 304 224
Eredménytartalék | 12 |  | 59 275 025 |  | 44 352 859
Tárgyévi eredmény | 12 |  | 10 236 224 |  | 10 544 829
Saját tőke összesen |  |  | 77 480 051 |  | 62 243 827
Hosszú lejáratú kötelezettségek |  |  |  |  |
Pénzügyi kötelezettségek | 14 |  | 17 479 802 |  | 18 886 201
Céltartalékok várható kötelezettségekre | 15 |  | 13 351 |  | 10 842
Halasztott adó kötelezettségek | 16 |  | 0 |  | 0
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek | 17 |  | 898 676 |  | 1 376 527
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen |  |  | 18 391 829 |  | 20 273 570
Rövid lejáratú kötelezettségek |  |  |  |  |
Pénzügyi kötelezettségek | 18 |  | 1 500 898 |  | 1 446 747
Szállítói kötelezettségek | 19 |  | 717 081 |  | 249 265
Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások | 20 |  | 3 228 804 |  | 2 037 895
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen |  |  | 5 446 783 |  | 3 733 907
Kötelezettségek és saját tőke összesen |  |  | 101 318 663 |  | 86 251 304

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
4
Egyedi Éves Átfogó Jövedelemkimutatás

adatok ezer forintban | Magyarázatok * |  | 2024 |  | 2023
Értékesítés nettó árbevétele | 21 |  | 11 910 985 |  | 8 092 506
Egyéb működési bevétel | 22 |  | 3 036 814 |  | 6 280 668
Saját termelésű készletek állományváltozása | 23 |  | -15 141 |  | 0
Saját előállítású eszközök aktivált értéke | 23 |  | 0 |  | 0
Anyagjellegű ráfordítások | 24 |  | -3 586 068 |  | -1 988 110
Személyi jellegű ráfordítások | 25 |  | -984 050 |  | -910 653
Értékcsökkenés és értékvesztés | 26 |  | -64 801 |  | -253 614
Egyéb működési ráfordítások | 27 |  | -330 415 |  | -860 290
Működési eredmény |  |  | 9 967 324 |  | 10 360 507
Pénzügyi bevételek | 28 |  | 771 842 |  | 691 223
Pénzügyi ráfordítások | 28 |  | -453 803 |  | -484 803
Adózás előtti eredmény |  |  | 10 285 363 |  | 10 566 927
Tényleges adóráfordítás | 29 |  | -49 139 |  | -22 098
Halasztott adó | 30 |  | 0 |  | 0
Adózott eredmény |  |  | 10 236 224 |  | 10 544 829
Egyéb átfogó jövedelem | 31 |  | 0 |  | 0
Egyéb ingatlanok valós értékének változása adó nélkül |  |  | 0 |  | 0
Egyéb ingatlanok valós értékváltozásának adóhatása |  |  | 0 |  | 0
Teljes átfogó jövedelem |  |  | 10 236 224 |  | 10 544 829
Törzsrészvények súlyozott átlaga (db) |  |  | 267 942 096 |  | 252 316 945
Egy részvényre jutó eredmény (Ft) |  |  |  |  |
Alap | 32 |  | 38,20 |  | 41,79
Hígított | 32 |  | 38,20 |  | 41,79

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma
2024. évi auditált EU IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
5
Egyedi Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás

Magyarázatok* | 9 | 11 | 9 | 10 | 12 | 12 |
adatok ezer forintban | Jegyzett tőke | Visszavásárolt saját részvény | Tőketartalék | Értékelési tartalék | Eredménytartalék | Tárgyévi eredmény | Saját tőke összesen
2022.12.31. | 2 870 244 | -3 048 120 | 6 048 215 | 731 904 | 38 893 377 | 10 012 333 | 55 507 953
Előző évi eredmény átsorolása |  |  |  |  | 10 012 333 | -10 012 333 |
Saját részvény vásárlás |  |  |  |  |  |  |
Saját részvény kibocsájtás |  |  |  |  |  |  |
Saját részvény értékesítés |  | 743 896 |  |  | 4 256 104 |  | 5 000 000
Osztalék |  |  |  |  | -8 808 955 |  | -8 808 955
Verseg eladás miatti ET növekedés |  |  |  |  |  |  |
Teljes átfogó jövedelem |  |  |  |  |  | 10 544 829 | 10 544 829
2023.12.31. | 2 870 244 | -2 304 224 | 6 048 215 | 731 904 | 44 352 859 | 10 544 829 | 62 243 827
Előző évi eredmény átsorolása |  |  |  |  | 10 544 829 | -10 544 829 |
Saját részvény vásárlás |  |  |  |  |  |  |
Saját részvény kibocsájtás |  |  |  |  |  |  |
Saját részvény értékesítés |  | 622 663 |  |  | 4 377 337 |  | 5 000 000
Osztalék |  |  |  |  |  |  |
Verseg eladás miatti ET növekedés |  |  |  |  |  |  |
Teljes átfogó jövedelem |  |  |  |  |  | 10 236 224 | 10 236 224
2024.12.31. | 2 870 244 | -1 681 561 | 6 048 215 | 731 904 | 59 275 025 | 10 236 224 | 77 480 051

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
6
Egyedi Éves Cash Flow Kimutatás

adatok ezer forintban | Magyarázatok* | 2024 |  | 2023
Adózás előtti eredmény |  | 10 285 363 |  | 10 566 927
Korrekciók az adózás előtti eredményben |  | -6 437 |  | 4 349
Korrigált adózás előtti eredmény |  | 10 278 926 |  | 10 571 276
Nettó kamatráfordítás |  | -261 157 |  | -213 855
Nem pénzmozgást jelentő tételek |  |  |  |
Értékcsökkenés | 26 | 63 599 |  | 59 392
Értékvesztés (pótbefizetés) | 26 | 0 |  | 0
Értékvesztés (vevő) | 26 | 1 202 |  | 194 222
Hitelezési veszteség (vevő) | 26 | 0 |  | 0
Készlet valós értékelés miatti korrekció | 27 | 10 893 |  | 0
Valós értékelésből származó eredmény | 22, 27 | -3 001 338 |  | -5 496 725
Céltartalék kötelezettségekre |  | 2 509 |  | 3 812
Nem működési cash flow-hoz kapcsolódó eredménytételek |  | 0 |  | 0
Tárgyi eszköz értékesítésén elért eredmény |  | -12 154 |  | -886
Térítés nélküli átadás, selejtezés |  | 0 |  | 0
Nettó forgótőke mozgása |  |  |  |
Vevői követelések változása |  | -204 788 |  | 63 648
Egyéb forgóeszközök változása |  | -179 437 |  | 300 177
Szállítói tartozások változása | 19 | 467 816 |  | -555 223
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek változása | 20 | 713 058 |  | -309 785
Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek változása |  | 0 |  | 0
Kifizetett kamat | 28 | -426 652 |  | -434 636
Kapott kamat | 28 | 687 809 |  | 648 491
Kifizetett nyereségadó | 29 | -49 139 |  | -22 098
Működési tevékenységből származó cash flow |  | 8 091 147 |  | 4 807 810
Tárgyi eszközök beszerzése |  | -2 545 516 |  | -1 456 314
Tárgyi eszköz értékesítéséből származó pénzbevétel |  | 12 154 |  | 886
Részesedés értékvesztése | 3 | 0 |  | 0
Kapcsolt feleknek adott kölcsön | 3 | -2 174 000 |  | -68 000
Befektetési tevékenység pénzfelhasználása |  | -4 707 362 |  | -1 523 428
Tőkekibocsátásból bevétel |  | 0 |  | 0
Saját részvény vásárlása (-)/eladás(+) |  | 5 000 000 |  | 5 000 000
Osztalék | 12 | 0 |  | -8 808 955
Pótbefizetés |  | 0 |  | 0
Hitelfelvétel |  | 94 500 |  | 257 487
Hitelvisszafizetés |  | -1 446 747 |  | -1 446 747
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow |  | 3 647 753 |  | -4 998 215
Pénzeszközök változása |  | 7 031 538 |  | -1 713 833
Devizás pénzeszközök átértékelése |  | 6 437 |  | -4 349
Pénzeszközök mérleg szerinti változása |  | 7 037 975 |  | -1 718 182
Pénzeszközegyenértékesek növekedése | 8 | 7 037 975 |  | -1 718 182
Nyitó pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek | 8 | 6 305 607 |  | 8 023 789
Záró pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek | 8 | 13 343 582 |  | 6 305 607

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
7
Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika
meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk
I. Általános társasági információk
1. A vállalkozás bemutatása
A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság (a
továbbiakban: „Társaság” és vagy „BIF”) 1995. január 31-én átalakulással jött létre. Jogelődje a
Budapesti Ingatlanhasznosítási és Fejlesztési Kft., amelyet 1994. január 1-jén 1.000.000 forint
törzstőkével alapított az Állami Vagyonügynökség.
A Társaság jegyzett tőkéje 2.870.244.400 forint, amely 287.024.440 darab, egyenként 10 forint
névértékű, névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll.
A Társaság ingatlanfejlesztő, hasznosító cégként – 2017. október 20-ától kezdődően a szabályozott
ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (a továbbiakban: „SZIT törvény”)
szerinti szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként (a továbbiakban: „SZIE”), majd 2018.
december 31. óta szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (a továbbiakban: „SZIT”) – a saját
tulajdonú ingatlanjainak (iroda, illetve egyéb épületeinek és parkolóházainak) bérbeadás útján
történő hasznosításával, ezek további fejlesztésével és a saját tulajdonú építési telkeinek az
értékesítésével, azokon történő ingatlan-fejlesztésekkel, valamint az elkészült ingatlanok
hasznosításával és értékesítésével foglalkozik.
A Társaság operatív irányítását az Igazgatótanács végzi.
A Társaság részvényeivel a Budapesti Értéktőzsde „PRÉMIUM” kategóriájában kereskednek.
A Társaság a közleményeinek közzétételi helye: BÉT (www.bet.hu) honlap, az MNB honlap
(www.kozzetetelek.mnb.hu) és a Társaság saját honlapja (www.bif.hu).
A Társaság cégadatai*

A Társaság cégneve: | Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
Rövidített cégnév: | Budapesti Ingatlan Nyrt.
Székhelye: | Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Postai címe (a központi ügyintézés helye): | Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Központi elektronikus elérhetősége: | info@bif.hu
Honlapja: | www.bif.hu
A Társaság alapító okiratának kelte: | 1995.01.31.
A Társaság működése megkezdésének időpontja: | 1994.05.01.
Bejegyző bíróság: | Fővárosi Törvényszék, mint Cégbíróság
Cégjegyzékszáma: | Cg. 01-10-042813
Társaság statisztikai számjele: | 12041781-6820-114-01
Adóigazgatási azonosító száma: | 12041781-2-41
Közösségi adószám: | HU12041781
Társaság jegyzett tőkéje 2024. december 31-én | 2.870.244.400 forint
Társaság működésének időtartama: | határozatlan
A Társaság üzleti éve: | megegyezik a naptári évvel
A Társaság fő tevékenysége (TEÁOR): | 6820’08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése
A Társaság egyéb tevékenységi köre (TEÁOR): | – 4110’08 Épületépítési projekt szervezése – 6420 ’08 Vagyonkezelés (holding) – 8110 ’08 Építményüzemeltetés – 6832 ’08 Ingatlankezelés – 6810 ’08 Saját tulajdonú ingatlan adásvétel

*A Társaság nevében vagy egyéb azonosító adataiban 2024-ben nem történt változás az előző üzleti évhez
képest.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
8
A 2024. évi IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások készítéséért felelős mérlegképes IFRS
könyvelő: dr. Horváthné Kalácska Katalin (1082 Budapest, Hock János u. 4-6.; IFRS mérlegképes
könyvelői regisztrációs szám: 123362).
A Társaság könyvvizsgálója
A Társaság közgyűlése 2024. április 30-án megválasztotta a QUERCUS Audit Könyvvizsgáló és
Gazdasági Tanácsadó Kft-t (székhely: 8200 Veszprém, Radnóti tér 2/C, cégjegyzékszám: 19 09
512226, adószám: 11679204-2-19, könyvvizsgálói kamarai nyilvántartási szám: 002651; a
könyvvizsgálatért felelős személy: Tölgyes András József) a Társaság könyvvizsgálójának a 2023.
december 31. napjával végződő üzleti évre vonatkozó éves pénzügyi kimutatások elfogadásának
napjától a Társaság 2024. december 31. napjával végződő üzleti évre vonatkozó éves pénzügyi
kimutatásai elfogadásának napjáig, de legkésőbb 2025. május 15. napjáig terjedő időszakra.
2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra
2.1. Tisztségviselők 2024-ben
A Társaság Igazgatótanácsának tagjai

Név | Pozíció | Megbízatás kezdete | Megbízatás vége
dr. Ungár Anna | Elnök | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Berecz Kristóf | Alelnök | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Tzvetkov Julian | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Vaszily Miklós | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.

A Társaság Audit Bizottságának tagjai

Név | Pozíció | Megbízatás kezdete | Megbízatás vége
Tzvetkov Julian | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Vaszily Miklós | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.

Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók Társaságban lévő tulajdoni
hányada
(2024. december 31.)

Jelleg | Név | Beosztás | Megbízás kezdete | Megbízás vége | Közvetlen részvénytulajdon (db) | Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT | Dr. Ungár Anna | IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 74,87%
ITT | Berecz Kristóf | IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 74,87%
ITT | Tzvetkov Julian | IT, AB** tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
ITT | dr. Hárshegyi Frigyes | IT, AB tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
ITT | Vaszily Miklós | IT, AB tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
SP | Hrabovszki Róbert | Gazdasági Vezérigazgató helyettes | 2018.03.19. | Határozatlan*** | 0 | 0

*Igazgatótanács
**Audit bizottság
***munkaviszony jellege
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
9
2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2024-ben
Igazgatótanács, Audit Bizottság
Az Igazgatótanács és az Audit Bizottság összetételében a 2024-ben változás nem történt.
A Vállalatvezetésben történt változások 2024-ben
Az Igazgatótanács 1/2024. (02.29.) számú Igazgatótanácsi határozattal módosította a Társaság
Szervezeti és Működési Szabályzatát. A módosítástól kezdődően létrejött az Ingatlanfejlesztési
igazgatóság, mely alá bekerült az Ingatlanfejlesztési és Kivitelezési Osztály, továbbá ezen
igazgatóság alá került a CAPEX és Fit-out Osztály 2024. március 1-jei hatállyal.
2.3. Vezető tisztségviselők díjazása 2024-ben
Az Igazgatótanács tagjai a 2024-es üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2024-es
üzleti évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett látták el feladataikat.
2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek
Az alapszabály 15.2-es pontja szerint a Társaság cégjegyzésére jogosultak:
a) az Igazgatótanács elnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy képviseletre
feljogosított munkavállalóval együttesen,
b) Az Igazgatótanács alelnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy képviseletre
feljogosított munkavállalóval együttesen.
A képviseletre feljogosított munkavállalók személyéről az Igazgatótanács jogosult dönteni.
2.5. Tulajdonosi struktúra
A Társaság 5%-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosai az aktuális részvénykönyv,
illetve a tulajdonosok egyéni bejelentései alapján

| 2023. december 31. | 2024. december 31.
Részvényes | Részvények száma (db) | Részesedés (%) | Részvények száma (db) | Részesedés (%)
PIÓ-21 Kft.* | 194 389 885 | 67,73** | 214 889 885 | 74,87**
MBH Bank Nyrt. | 28 702 440 | 9,99 |  |
Saját részvény | 22 514 206 | 7,84 | *** |
Káldi Mónika bizalmi vagyonkezelő által kezelt vagyon |  |  | 16 101 240 | 5,61
Egyéb részvényesek | 41 417 909 | 14,44 | 56 033 315 | 19,52
Összesen | 287 024 440 | 100,00 | 287 024 440 | 100,00

*A PIÓ-21 Kft. a Társaság anyavállalata és a végső anyavállalata („ultimate parent of the group”) is
**Amelyből 2024. december 31-én 0,57%-os közvetett részesedés a Kft. leányvállalatán, a BFIN Asset Management AG-n
keresztül
***A Társaság a tulajdonában lévő BIF törzsrészvénnyel részvényesi jogokat nem gyakorolhat. A Társaság tulajdonában
lévő BIF törzsrészvények száma nem haladja meg az 5%-ot
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
10
II. A számviteli politika meghatározó elemei
1. A számviteli politika lényeges elemei
1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek
Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel a Társaság
funkcionális, valamint a beszámolási pénzneme a magyar forint.
A nem forintban nyilvántartott devizaügyletek kezdetben az ilyen tranzakciók végrehajtásának
napján érvényes árfolyamon voltak nyilvántartva. A külföldi devizanemben fennálló követelések és
kötelezettségek a mérlegfordulónapi árfolyamon lettek forintra átszámítva. A keletkező
árfolyamdifferenciák az eredménykimutatásban a pénzügyi bevételek, illetve ráfordítások között
kerülnek kimutatásra.
A pénzügyi kimutatások magyar forintban (HUF) készültek, amely a Társaság prezentálási
pénzneme a legközelebbi ezerre kerekítve, kivéve ahol ettől eltérően megjelölésre került.
A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben – a külföldi pénznemben lévő
összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási
árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva. Az átfogó jövedelem-kimutatásban azokat az árfolyam-
különbözeteket, amelyek monetáris tételek rendezésekor, az időszak során történt kezdeti
megjelenítéskor vagy a megelőző pénzügyi kimutatásokban alkalmazott árfolyamtól eltérő
árfolyamhasználatból eredően keletkeznek, bevételként vagy ráfordításként vannak kimutatva
abban az időszakban, amikor keletkeztek. A külföldi pénznemben meghatározott monetáris
eszközöket és kötelezettséget a funkcionális pénznemnek a beszámolási időszak végén érvényes
árfolyamán számítják át. A valós értéken értékelt külföldi pénznemben meghatározott tételeket a
valós érték meghatározásának időpontjában érvényes árfolyamon számítják át. A vevőkövetelések,
illetve a szállítói kötelezettségek árfolyam-különbözetei az üzleti tevékenység eredményében
szerepelnek, míg a kölcsönök árfolyam-különbözetei a pénzügyi műveletek bevételei vagy
ráfordításai soron kerülnek kimutatásra.
1.2. Árbevétel
A Társaság bevétele elsősorban az ügyfelei és egyéb harmadik fél részére nyújtott szolgáltatásaiból
és áruk értékesítéséből származik.
A Társaság árbevételét az IFRS15 szabványával összhangban számolja el (mely szabvány 2014.
májusában került kibocsátásra és a 2018. január 1-jén vagy azt követően kezdődő üzleti évekre
vonatkozóan alkalmazandó).
Az új szabvány bevezeti azt az alapvető irányelvet, hogy árbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor
a javakat vagy szolgáltatásokat átadják a vevőnek a megállapodott áron. Minden elkülöníthető
kapcsolt árut vagy szolgáltatást különállóan kell elszámolni és minden kedvezményt a szerződés
megfelelő elemeire kell osztani. Amikor az ellenérték változik, a minimum értéket akkor lehet
elszámolni, amikor a visszatérítés valószínűsége nem tartalmaz jelentős kockázatot. A
vevőszerződés megszerzése során felmerült költségeket aktiválni kell és a szerződés időtartama
alatt úgy amortizálni, ahogy a kapcsolódó hasznokat a társaság megszerzi.
Az értékesítés nettó árbevétele az üzleti év során teljesített áruszállítás vagy szolgáltatásnyújtás
alapján kiszámlázott összegeket tartalmazza. Az értékesítés nettó árbevétele akkor kerül
elszámolásra, amikor a bevétel összege egyértelművé válik, valamint amikor valószínűsíthető, hogy
az ellenértéket a Társaság realizálni tudja. Az értékesítés árbevétele a kiszámlázott összegek
általános forgalmi adóval és engedményekkel csökkentett értékét foglalja magában.
A szolgáltatások értékesítéséből származó árbevételt a Társaság időarányosan számolja el
(amennyiben ezt a szerződés lehetővé teszi, vagy a megrendelő a teljesítést leigazolja) az adott
időtartam alatt, kivéve, ha a vonatkozó szerződések és megállapodások mérföldköveket
tartalmaznak. Ebben az esetben az árbevétel az egyes mérföldkövek elérése után kerül
elszámolásra.
A Társaság a vevői szerződések megkötésével kapcsolatos járulékos költségeket, ha számít annak
megtérülésével, eszközként jeleníti meg.
A halasztott bevételeknél az árbevétel diszkontálással kerül elszámolásra.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
11
1.3. Éven túli eszközök értékelése és értékvesztése
1.3.1. Befektetési célú ingatlanok
Befektetési célú ingatlanként kerül kimutatásra egy ingatlan, ha azt a bérleti díjból, vagy
értéknövekedésből származó jövedelem, vagy mindkettő elérése érdekében, és nem későbbi
értékesítés vagy termék előállítás, illetve szolgáltatásnyújtás, vagy ügyvitel céljából tartja fenn a
vállalkozás. A befektetési célú ingatlanokat minden esetben bérbeadási céllal tartjuk.
A befektetési célú ingatlant kezdetben annak bekerülési értékén kell értékelni, figyelembe véve az
ügyleti költségeket is. A befektetési célú ingatlanok megjelenítésére a valós érték modellt választotta
a Társaság, a valós érték változásából származó különbségeket ingatlanonként a tárgyévi eredmény
terhére/javára számolja el az egyéb működési ráfordítással/bevétellel szemben. A befektetési célú
ingatlanoknak nincsen terv szerinti értékcsökkenése.
A Társaság tulajdonában lévő befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározását
összhangban a SZIT törvény előírásaival negyedévente egy független értékbecslő végzi, a
vonatkozó értékbecsléseket 2024-ben a Seratus Ingatlan Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft.
készítette. Minden év december 31-ére vonatkozóan megtörtént (megtörténik) az ingatlanok piaci
értékének éves aktualizálása. Az értékelés a nemzetközi értékelési normák figyelembevételével
történik.
Az értékelés során a nemzetközi eszközértékelési gyakorlatban általánosan elfogadott három
értékelési módszer (költségmegközelítés, a piaci összehasonlító megközelítés és a
jövedelemmegközelítés) kerül alkalmazásra, majd az ingatlanok piaci értéke az óvatosság elve
alapján kerül meghatározásra.
Tekintve, hogy a piaci érték meghatározásához az IAS40 standard javasolja, de nem követeli meg
a független értékbecslő igénybevételét, azon befektetési célú ingatlanok esetében, ahol döntés
született azok értékesítéséről, és az értékesítés meg is kezdődött, a valós érték számítási metódus
abból indul ki, hogy az eszköznek van aktív piaca, vagyis léteznek megkötött adásvételi
szerződések. A valós érték meghatározásához az ingatlan tényleges piaci ára, vagyis a már
megkötött adásvételi szerződésekben szereplő eladási ár (ezekből számított átlagár) szolgáltatja a
legjobb alapot.
A befektetési célú ingatlanok valós értékének változásából eredő nyereség vagy veszteség mindig
azon időszak nyereségében vagy veszteségében kerül elszámolásra (az egyéb működési bevételek,
vagy az egyéb működési ráfordítások soron), amelyben az keletkezett. A valós érték változásából
eredő nyereség nem osztható ki osztalékként a részvényeseknek. A befektetési célú ingatlant ki kell
vezetni az elidegenítéskor, vagy akkor, amikor a befektetési célú ingatlant véglegesen kivonják a
használatból és elidegenítéséből jövőbeni gazdasági hasznok nem várhatók. A befektetési célú
ingatlan kivezetéséből és elidegenítéséből eredő nyereségeket vagy veszteségeket nettó módon a
jövedelemre vonatkozó kimutatásban bevételként vagy ráfordításként számolja el a Társaság az
adott időszakban.
1.3.2. Egyéb ingatlanok
Egyéb ingatlannak minősül a Társaságnál az az ingatlan, melyet áruk értékesítésével, vagy
szolgáltatások előállításával, nyújtásával kapcsolatos felhasználásra tartanak, valamint a fejlesztett
közműlétesítmények tartoznak ebbe a csoportba.
Az egyéb ingatlanok megjelenítésére – kivéve a fejlesztett közműlétesítményeket – a valós érték
modellt választotta a Társaság. A valós értékelés a nemzetközi értékelési normák
figyelembevételével történik. Az értékelés során a nemzetközi eszközértékelési gyakorlatban
általánosan elfogadott három értékelési módszer (költség-megközelítés, a piaci összehasonlító
megközelítés és a jövedelem megközelítés) kerül alkalmazásra, majd az ingatlanok piaci értéke az
óvatosság elve alapján kerül meghatározásra. Az egyéb ingatlanok valós értékének változásából
eredő nyereség közvetlenül a saját tőke részeként, mint átértékelési többlet kerül kimutatásra.
Jelenleg a közműveken kívül más egyéb ingatlannal nem rendelkezik a Társaság.
A közműlétesítményeket a Társaság bekerülési értéken mutatja be, csökkentve az évente elszámolt
amortizáció összegével.
Az egyéb ingatlanokra értékcsökkenés kerül elszámolásra. Az értékcsökkenés alapja a valós érték,
illetve közműlétesítményeknél a bekerülési érték. Az értékcsökkenési leírás elszámolása lineáris
kulcsokkal történik, a leírási kulcs 2%.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
12
1.3.3. Egyéb tárgyi eszközök
Az ingatlanokon kívüli tárgyi eszközök bekerülési értékük halmozott értékcsökkenéssel és
értékvesztéssel csökkentett értéken kerülnek kimutatásra. A halmozott értékcsökkenés magában
foglalja az eszköz folyamatos használatával, működtetésével kapcsolatban felmerült terv szerinti
értékcsökkenés, valamint az eszköz nem várt, rendkívüli esemény miatt bekövetkezett jelentős
mértékű megrongálódása, sérülése miatt elszámolt terven felüli értékcsökkenés elszámolt költségeit.
Az eszköz bekerülési (beszerzési, előállítási) értéke az eszköz megszerzése, létesítése, üzembe
helyezése érdekében az üzembe helyezésig, a raktárba történő beszállításig felmerült, az eszközhöz
egyedileg hozzákapcsolható tételek együttes összege.
A bekerülési (beszerzési) érték az engedményekkel csökkentett, felárakkal növelt vételárat, továbbá
az eszköz beszerzésével, üzembe helyezésével, raktárba történt beszállításával kapcsolatban
felmerült szállítási és rakodási, alapozási, szerelési, üzembe helyezési, közvetítői tevékenység
ellenértékét, díjait, a bizományosi díjat, a beszerzéshez kapcsolódó adókat és adójellegű tételeket
és a vámterheket foglalja magában.
A később felmerült költségek csak akkor kerülnek az eszköz könyv szerinti értékébe, illetve külön
eszközként nyilvántartásba, ha valószínű, hogy az adott tétel jövőbeni gazdasági előnyöket biztosít
a Társaság számára és a tétel költsége megbízható módon megállapítható. Az összes egyéb javítás
és karbantartás költsége a felmerülés időpontjában ráfordításként kerül elszámolásra az
eredménykimutatásban.
A meglévő eszközökre fordított többletráfordításokat, amelyek meghosszabbítják az eszköz hasznos
élettartamát, vagy kiszélesítik az eszköz felhasználhatósági körét a Társaság aktiválja. A
karbantartási és javítási költségek felmerülésükkor költségként kerülnek elszámolásra.
A tárgyi eszközök könyv szerinti értéke meghatározott időközönként felülvizsgálatra kerül, annak
érdekében, hogy megállapítsák a könyv szerinti érték nem haladja-e meg az eszköz valós, piaci
értékét, mivel ez esetben terven felüli leírás elszámolása szükséges az eszköz valós, piaci értékéig.
Az eszköz valós, piaci értéke az értékesítési ár, illetve az eszköz használati értéke közül a
magasabb. A használati érték az eszköz által generált jövőbeni pénzáramlások diszkontált értéke. A
diszkontláb a társasági adózás előtti kamatlábat tartalmazza, figyelembe véve a pénz időértékét és
az eszközhöz kapcsolódó egyéb kockázati tényezők hatását is. Amennyiben az eszközhöz önállóan
nem rendelhető jövőbeni pénzáramlás, akkor azon egység pénzáramlását kell alapul venni, amely
egységnek része az eszköz. Az így meghatározott értékvesztés, terven felüli értékcsökkenés az
eredménykimutatásban jelenik meg.
A tárgyi eszközök értékcsökkenése lineáris módszer szerint kerül elszámolásra. Az eszközök
beszerzési értékei a használatbavétel időpontjától kezdődően az eszközök hasznos élettartama alatt
kerülnek leírásra. A Társaság a hasznos élettartamokat és maradványértékeket folyamatosan
felülvizsgálja.
A Társaság terven felüli értékcsökkenést számol el azokra a tárgyi eszközeire, amelyek esetében
az eszközök nettó könyv szerinti értéke várhatóan nem térül meg azok jövőbeni jövedelemtermelő-
képessége alapján. A Társaság a szükséges kalkulációkat a hosszú távú jövőbeni cash-flow tervek
megfelelő diszkontálása alapján készíti.
Az értékcsökkenés meghatározásánál az eszközök várható élettartama, elhasználódási ideje, fizikai
és erkölcsi avulása kerül figyelembevételre. A 200 ezer forint egyedi beszerzési érték alatti eszközök
a használatba vételkor egy összegben értékcsökkenésként elszámolásra kerülnek, a 200 ezer forint
feletti eszközök vonatkozásában a járműveknél 20%, a számítástechnikai gépeknél 33%, az
ügyvitel-technikai eszközöknél ugyancsak 33%, az egyéb eszközöknél 14,5% az alkalmazott leírási
kulcs.
A Társaság minden beszámolási időszak végén felméri, hogy bármely eszköz esetében történt-e
értékvesztésre utaló változás. Amennyiben ilyen változás történt, a Társaság megbecsüli az eszköz
várható megtérülési értékét. Egy eszköz, vagy pénztermelő egység várható megtérülési értéke az
értékesítési költségekkel csökkentett valós érték és a használati érték közül a magasabb.
A Társaság az eredmény terhére értékvesztést számol el, ha az eszköz várható megtérülési értéke
alacsonyabb, mint a könyv szerinti értéke. A Társaság a szükséges kalkulációkat a hosszú távú
jövőbeni cash-flow tervek megfelelő diszkontálása alapján készíti.
Az egyéb tárgyi eszközök kivezetéséből és elidegenítéséből eredő nyereségeket vagy
veszteségeket nettó módon a jövedelemre vonatkozó kimutatásban bevételként vagy ráfordításként
számolja el a Társaság az adott időszakban.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
13
1.4. Immateriális javak
Az egyedileg beszerzett immateriális javak beszerzési áron, az üzleti kombináció során megszerzett
immateriális javak pedig valós értéken kerülnek felvételre a megszerzés időpontjában. A könyvekbe
való felvételre abban az esetben kerül sor, ha az eszköz használata bizonyíthatóan jövőbeli
gazdasági javak beáramlását eredményezi, és annak költsége egyértelműen meghatározható.
A bekerülést követően az immateriális javak vonatkozásában a bekerülési érték modell irányadó.
Ezen eszközök élettartama véges vagy nem meghatározható. A véges élettartamú eszközök
amortizációja lineáris módszerrel történik az élettartamra vonatkozó legjobb becslés alapján. Az
amortizációs időszak és az amortizáció módszere évente felülvizsgálatra kerül a pénzügyi (üzleti) év
végén. A saját előállítású immateriális javak, a fejlesztési költségek kivételével nem kerülnek
aktiválásra, hanem felmerülésük évében elszámolásra kerülnek az eredménnyel szemben. Az
immateriális javak évente felülvizsgálatra kerülnek értékvesztés szempontjából egyedileg, vagy a
jövedelemtermelő egység szintjén.
A védjegyek, licencek, iparjogvédelem alá eső javak és szoftverek beszerzési költségei aktiválásra
kerülnek és lineáris módszer szerint íródnak le a becsült hasznos élettartamuk alatt:

Vagyoni értékű és egyéb jogok, valamint szoftverek | 3-6 év

1.5. Goodwill
A goodwill a megszerzett leányvállalat, társult társaság, illetve közös vezetésű vállalat azonosítható
nettó eszközeinek beszerzési értéke és valós értéke közötti pozitív különbözet a megszerzés napján.
A goodwill nem kerül amortizálásra, de a Társaság minden évben megvizsgálja, hogy vannak-e arra
utaló jelek, hogy a könyv szerinti érték valószínűleg nem fog megtérülni. A goodwill az esetleges
értékvesztéssel csökkentett bekerülési értéken kerül kimutatásra.
1.6. Készletek
A Társaság által nyilvántartott készletek az IAS2 sztenderd alapján kerülnek értékelésre.
A készlet bekerülési értéke a beszerzés költségeit, a konverzió költségeit és azokat a költségeket
foglalja magában, amelyek a készletek jelenlegi helyükre és állapotukba kerüléséhez szükségesek.
A bekerülési érték nem tartalmazhatja a nem szokásos mértékű anyag, munka és egyéb termelési
költség veszteségeket, raktározási költségeket, kivéve, ha az a termelési folyamat része, az
adminisztratív igazgatási költségeket, amelyek nem a készletek jelenlegi állapotba és helyre
hozásához merültek fel, valamint az értékesítési költségeket.
A Társaság bekerülési értéken, azon belül is FIFO módszerrel értékeli a készleteit.
1.7. Követelések
A követelések a becsült veszteségekre képzett megfelelő mértékű értékvesztéssel csökkentett
nominális értéken szerepelnek a kimutatásokban. Az év végén fennálló kintlevőségek teljes körű
felülvizsgálata alapján becslés készült a kétes követelésekre vonatkozóan.
1.8. Pénzügyi eszközök
Az IFRS9 standard hatókörébe tartozó pénzügyi eszközök három értékelési kategóriába sorolandók:
bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós értéken
értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést követően valós
értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL).
A kezdeti megjelenítést követően azok a pénzügyi eszközök, amelyek “kereskedési célúak” valós
értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL). A kereskedési célú értékpapírokon
elért nem realizált árfolyamnyereség vagy -veszteség egyéb bevételként (ráfordításként) kerül
elszámolásra.
Az egyéb hosszú lejáratú befektetések, amelyek lejáratig tartottnak minősülnek, mint például egyes
kötvények, az első megjelenítést követően amortizált bekerülési értéken kerülnek kimutatásra. Az
amortizált bekerülési érték számítása a beszerzéskori diszkont vagy prémium figyelembevételével
történik a lejáratig tartó időszak alatt. Az amortizált bekerülési értéken nyilvántartott befektetések
esetében a befektetés kivezetésekor vagy értékvesztésekor, illetve az amortizációs időszak alatt
keletkező nyereség vagy veszteség bevételként kerül kimutatásra.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
14
A tőzsdei forgalomban résztvevő befektetések esetén a piaci érték a mérlegfordulónapon kihirdetett
hivatalos árfolyam alapján kerül meghatározásra. Tőzsdén nem jegyzett, illetve nem forgalmazott
értékpapírok esetén a piaci érték a hasonló/helyettesítő pénzügyi befektetés piaci értéke,
amennyiben ez a módszer nem alkalmazható, akkor a piaci érték a befektetéshez kapcsolódó
eszköz becsült jövőbeni pénzáramlása alapján kerül meghatározásra.
A Társaság minden fordulónapon megvizsgálja, hogy a pénzügyi eszközre, vagy eszközök
csoportjára értékvesztést szükséges-e elszámolni. Amennyiben az amortizált bekerülési értéken
kimutatott eszközöknél felmerül olyan körülmény, hogy értékvesztés elszámolása szükséges, annak
mértéke az eszköz nyilvántartási értéke és az eszköz jövőbeni pénzáramainak eredeti effektív
kamatlábbal diszkontált összegének különbsége. Az értékvesztés az eredménykimutatásban jelenik
meg. Amennyiben a későbbiekben az elszámolt értékvesztés összege csökken, az visszaírásra
kerül, azonban csak olyan mértékben, hogy az eszköz nyilvántartási értéke ne haladja meg a
fordulónapi amortizált értékét.
Az értékpapír-befektetések teljesítésnapi árfolyamon és kezdetben beszerzési áron kerülnek
értékelésre. Azok a rövid lejáratú befektetések, amelyek kereskedési célból tartott értékpapírokat
tartalmaznak, a következő beszámoló időpontjában érvényes valós piaci értéken szerepelnek, és
értéküket a mérleg fordulónapján érvényes nyilvánosan jegyzett árfolyam szerint számolják. A nem
realizált nyereségeket és veszteségeket az eredménykimutatás tartalmazza.
1.9. Pénzügyi kötelezettségek
A Társaság pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatása a következő pénzügyi kötelezettségeket
tartalmazza: szállítók és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek, kölcsönök, hitelek, banki
folyószámlahitelek és határidős ügyletek. Ezek megjelenítését és értékelését a beszámolóban a
kiegészítő megjegyzések ide vonatkozó részei tartalmazzák az alábbiak szerint:
A Társaság minden pénzügyi kötelezettséget kezdeti megjelenítésekor valós értékén értékel. Hitelek
esetén még azokat a tranzakciós költségeket is figyelembe veszi, amelyek közvetlenül a pénzügyi
kötelezettség megszerzésének tulajdoníthatók.
Az IFRS9 hatálya alá tartozó pénzügyi kötelezettségek három értékelési kategóriába sorolandók:
bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós értéken
értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést követően valós
értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL). Az egyes pénzügyi kötelezettségek
besorolását a Társaság azok megszerzésekor határozza meg.
Az eredménnyel szemben valós értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek olyan kötelezettségek,
melyeket a Társaság kereskedési céllal szerzett, vagy amelyeket azok kezdeti megjelenítésekor az
eredménnyel szemben valós értéken értékeltnek minősített. A kereskedési célú pénzügyi
kötelezettségek közé azok a kötelezettségek tartoznak, amelyeket elsősorban a rövid távú
árfolyammozgásokból várható nyereség miatt vásárolt a Társaság. Ebbe a kategóriába tartoznak
még azok a határidős ügyletek, amelyek nem minősülnek hatékony fedezeti instrumentumnak.
A kölcsönök és hitelek az effektív kamatláb módszerrel számított amortizált bekerülési értéken
jelennek meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban. A kölcsönökhöz és hitelekhez
kapcsolódó nyereségek és veszteségek a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerülnek
elszámolásra az effektív kamatláb módszer segítségével számított amortizáció során, valamint a
pénzügyi kötelezettség kivezetésekor. Az amortizáció a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerül
elszámolásra pénzügyi ráfordításként.
1.10. Céltartalékok
A Társaság céltartalékokat mutat ki a múltbeli események következtében meglévő (jogi vagy
vélelmezett) kötelmek után, amelyeket a Társaságnak valószínűleg ki kell egyenlítenie, és ha a
kötelem összege megbízhatóan mérhető.
A céltartalékként kimutatott összeg a meglévő kötelem rendezéséhez a mérlegfordulónapon
szükséges ráfordításra vonatkozó legjobb becslés, figyelembe véve a kötelmet jellemző
kockázatokat és bizonytalanságokat. Amennyiben a céltartalék értékeléséhez a meglévő kötelem
rendezéséhez várhatóan szükséges cash-flow-t használják, a céltartalék könyv szerinti értéke ezen
cash-flow-k jelenértéke.
Amennyiben a kötelem rendezéséhez szükséges ráfordítások egy részét vagy annak egészét egy
másik fél várhatóan megtéríti, a követelés eszközként akkor van kimutatva, ha lényegileg biztos,
hogy a gazdálkodó egység megkapja a térítést és a követelés összege megbízhatóan mérhető.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
15
1.11. Társasági adó
A társasági adó mértéke a társasági és osztalékadóról szóló törvény által meghatározott adófizetési
kötelezettségen alapul, amely a halasztott adóval kerül módosításra. A társasági adófizetési
kötelezettség tárgyévi és halasztott adóelemeket tartalmaz.
A folyó évi adófizetési kötelezettség a tárgyévi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra.
Az adózandó nyereség eltér a beszámolóban kimutatott adózás előtti eredménytől, az adóalapot
nem képző nyereségek és veszteségek, illetve az olyan tételek miatt, melyek más évek adózandó
nyereségében kerülnek figyelembevételre. A Társaság folyó adófizetési kötelezettsége a mérleg
fordulónapjáig hatályban lévő vagy kihirdetett (amennyiben a kihirdetés egyenértékű a hatályba
lépéssel) adókulcs alapján kerül meghatározásra. A halasztott adó számítása a kötelezettség
módszer szerint kerül kiszámításra.
Halasztott adó azokban az esetekben keletkezik, amikor egy tétel az éves beszámolóban történő,
illetve az adótörvény szerinti elszámolásában időbeli különbség adódik. A halasztott adókövetelés
és kötelezettség megállapítása azon évek adóköteles bevételére vonatkozó adókulcsok
felhasználásával történik, amikor az időbeli különbség miatti eltérés várhatóan megtérül. A halasztott
adókötelezettség és követelés mértéke tükrözi a Társaságnak a mérleg fordulónapján fennálló, az
adóeszközök és kötelezettségek realizálódásának módjára vonatkozó becslését.
Halasztott adókövetelés a levonható időbeli eltérések, a tovább vihető adókedvezmények és negatív
adóalap vonatkozásában csak akkor szerepel a mérlegben, ha valószínűsíthető, hogy a Társaság a
jövőbeni tevékenysége során adóalapot képző nyereséget realizál, amellyel szemben a halasztott
adóeszköz érvényesíthető.
Minden mérlegfordulónapon a Társaság számba veszi a mérlegben el nem ismert halasztott
adóeszközöket, valamint az elismert adóeszközök könyv szerinti értékét. A korábban mérlegbe fel
nem vett követelések azon részét állományba veszi, amely várhatóan megtérülhet a jövőbeni
nyereségadójának csökkenéseként. Ezzel ellentétesen olyan mértékben csökkenti a Társaság
halasztott adó követelését, amely összeg megtérülésének fedezetére, várhatóan adózott nyereség
nem fog rendelkezésre állni.
A tárgyévi és halasztott adó közvetlenül a saját tőkével szemben kerül elszámolásra, amennyiben
olyan tételekre vonatkozik, amelyeket ugyanabban vagy egy másik időszakban szintén a saját
tőkével szemben számoltak el, beleértve a tartalékok nyitó értékének a számviteli politika
visszamenőleges hatályú változása miatt bekövetkező módosításait is.
A halasztott adó eszközök és kötelezettségek egymással szemben történő elszámolására akkor van
lehetőség, ha a társaságnak törvény általi joga van ahhoz, hogy az ugyanazzal az adóhatósággal
szemben fennálló tényleges adóköveteléseit és kötelezettségeit egymással szemben beszámítsa,
valamint a Társaságnak szándékában áll ezen eszközök és kötelezettségek nettó elszámolása.
A SZIE átalakulás miatt a Társaság a korábban kimutatott halasztott adó kötelezettséget kivezette,
mivel a jövőben adófizetési kötelezettsége normál üzletmenet során várhatóan nem keletkezik.
1.12. Lízing
Pénzügyi lízingről beszélünk abban az esetben, amikor a lízing feltételei szerinti, az
eszközbirtoklásból származó összes kockázat és költség a lízingbe vevőt terheli. Minden egyéb
lízing operatív lízingnek minősül.
Pénzügyi lízing estén a Társaság által lízingelt eszközök a Társaság eszközeinek minősülnek és
megszerzéskori, piaci értéken kerülnek kimutatásra. A lízingbe adó felé felmerülő kötelezettség a
mérlegben pénzügyi lízing kötelezettségként jelenik meg. A lízinggel kapcsolatosan felmerülő
költségek, amelyek a beszerzett eszközök valós értékének és a teljes lízingkötelezettségnek a
különbségei, az eredmény terhére kerülnek elszámolásra a lízing teljes futamideje alatt, úgy, hogy
egy állandó, időszakosan megjelenő ráfordítást jelentsenek a kötelezettség fennálló összegére
vonatkozóan az egyes időszakokban.
Az összes kötelezettség és a lízingelt eszköz megszerzéskori piaci értékének különbözetéből
adódnak, vagy a releváns lízing futamidején túl – annak érdekében, hogy a fennmaradó
kötelezettség egyenlegében bekövetkezett változás időről időre nyomon követhető legyen –, vagy
az egyes beszámolási időszakokban kerülnek az eredménykimutatásban elszámolásra.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
16
1.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS)
Az egy részvényre jutó hozam meghatározása, a Társaság eredményének és a részvényeknek a
visszavásárolt saját részvények időszaki átlagos állományával csökkentett állományának a
figyelembevételével történik.
Az egy részvényre jutó hígított eredmény hasonlóan kerül kiszámításra, mint az egy részvényre jutó
eredmény. A számításnál azonban figyelembe veszik az összes hígításra alkalmas forgalomban lévő
részvényt a törzsrészvények után kiosztható hozamot megnövelve az adott időszakban figyelembe
vehető átváltoztatható részvények osztalékával és hozamával, módosítva az átváltásból eredő
további bevételekkel és ráfordításokkal, a forgalomban lévő részvények súlyozott átlagos
darabszámát megnövelve azon további részvények súlyozott átlagos darabszámával, melyek
forgalomban lennének, ha az összes átváltoztatható részvény átváltásra kerülne. Sem a korábbi,
sem pedig a 2024. december 31-ére végződő évben nem volt olyan tranzakció, amely ezt az EPS
ráta értékét hígítaná.
1.14. Mérlegen kívüli tételek
A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek az éves beszámoló részét képző pénzügyi
helyzet kimutatásban és eredménykimutatásban, hacsak nem üzleti kombinációk során szerezték.
A kiegészítő megjegyzésekben kerülnek bemutatásra, kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő
források kiáramlásának esélye távoli, minimális. A mérlegen kívüli követelések nem szerepelnek az
éves beszámoló részét képező pénzügyi helyzet kimutatásban és eredménykimutatásban, de
amennyiben gazdasági hasznok beáramlása valószínűsíthető, a kiegészítő megjegyzésekben
kimutatásra kerülnek.
1.15. Visszavásárolt saját részvények
A visszavásárolt saját részvények értéke külön soron kerül kimutatásra a saját tőkén belül.
1.16. Osztalék
Az osztalékot abban az évben számolja el a Társaság, amikor azt a tulajdonosok jóváhagyják.
Az osztalékfizetésre a SZIT törvény, illetve az alapszabály vonatkozó rendelkezései alapján kerülhet
sor:
SZIT törvény 2.§ 8. pontja: „elvárt osztalék: a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy
szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás külön jogszabályban meghatározottak szerint
osztalékként kifizethető, a szabályozott ingatlanbefektetési társaságként vagy szabályozott
ingatlanbefektetési elővállalkozásként történő nyilvántartásba vételtől a nyilvántartásból való törlésig
elért eredményének 90%-a, továbbá a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy szabályozott
ingatlanbefektetési elővállalkozás projekttársasága esetében a projekttársaság jogszabályban
meghatározottak szerint osztalékként kifizethető, a projekttársaságként történő nyilvántartásba
vételtől a nyilvántartásból való törlésig elért eredményének 100%-a, ide nem értve a szabályozott
ingatlanbefektetési társaság, szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás vagy a
projekttársaságuk esetében a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: számviteli
törvény) rendelkezéseivel összhangban az IFRS-ek szerinti éves beszámolóra történő áttérés
kapcsán elszámolt egyszeri áttérési különbözet eredménytartalékban kimutatott összegét,”
SZIT törvény 3.§ (3) c) pontja: „a létesítő okirata alapján, az ügyvezetés előterjesztésében, az éves
rendes közgyűlésen legalább az elvárt osztaléknak megfelelő mértékű osztalék jóváhagyására tesz
javaslatot, amelynek elfogadása esetén az osztalékot a számviteli beszámoló jóváhagyását követő
30 kereskedési napon belül ki kell fizetni, azzal, hogy abban az esetben, ha a szabályozott
ingatlanbefektetési társaság szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék
összegét, akkor az ügyvezetés a szabad pénzeszközök összegének legalább 90%-át javasolja
osztalékként kifizetni,”
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
17
Alapszabály 16.3. pontja: „Osztalékra az a részvényes jogosult, aki a közgyűlési határozaton alapuló
és az osztalékfizetéssel összefüggésben közzétett hirdetményben megjelölt fordulónapon a
részvénykönyvben szerepel. Az osztalékfizetéssel összefüggésben közzétett hirdetményben az
Igazgatótanács által meghatározott, az osztalékfizetésre való jogosultság szempontjából releváns
időpont az osztalékfizetésről döntő közgyűlés időpontjától eltérhet. Az osztalékfizetés kezdőnapja
legkésőbb a számviteli beszámoló jóváhagyását követő 30. (a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX.
törvényben meghatározott) kereskedési napon lehet. Az osztalékfizetésről szóló közleményt a
hirdetmények közzétételére vonatkozó szabályok szerint az osztalékról döntő közgyűlés napját
követő 15 napon belül teszi közzé az Igazgatótanács. A Társaság által fizetendő osztalék
tekintetében a Társaság Igazgatótanácsa a vonatkozó előterjesztésében az éves rendes
közgyűlésre legalább a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény
által definiált elvárt mértékű osztalék jóváhagyására tesz javaslatot, azzal, hogy abban az esetben,
ha a Társaság szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék összegét, akkor az
ügyvezetés a szabad pénzeszközök összegének legalább 90%-át javasolja osztalékként kifizetni.
A részvényes a Társaságtól az osztalékot az osztalékfizetés kezdő napjától számított öt éven belül
követelheti. Ezen időszak eltelte jogvesztőnek minősül. A fel nem vett osztalék a Társaság alaptőkén
felüli vagyonába kerül. A részvényes a jóhiszeműen felvett osztalék visszafizetésére nem
kötelezhető. Jóhiszeműen felvett osztaléknak kizárólag a közgyűlés által elfogadott mérleg alapján
megállapított osztalékalapból a részvényes részvényeire jutó osztalék felvétele minősül, feltéve,
hogy nem áll fenn a részvény megszerzésére vonatkozó kizáró feltétel a részvényessel szemben,
illetőleg a kifizetés törvényi feltételei fennállásának hiányáról a részvényes nem tudott, vagy nem
kellett volna tudnia.”
1.17. Pénzügyi műveletek eredménye
Pénzügyi eredmény a kamat és osztalékbevételeket, kamat és egyéb pénzügyi ráfordításokat,
pénzügyi instrumentumok valós értékelésének nyereségét és veszteségét, továbbá a realizált és a
nem realizált árfolyam-különbözeteket tartalmazza.
1.18. Állami támogatások
Állami támogatások akkor kerülnek elszámolásra, amikor valószínűsíthető, hogy a támogatás be fog
folyni és a támogatás folyósításához kötött feltételek teljesülnek. Amikor a támogatás költség
ellentételezésére szolgál, akkor a jövedelemre vonatkozó kimutatás javára abban az időszakban kell
elszámolni, amikor az ellentételezésre kerülő költség felmerül (egyéb bevételek között). Amikor a
támogatás eszközbeszerzéshez kapcsolódik, akkor halasztott bevételként kerül elszámolásra és a
kapcsolódó eszköz hasznos élettartama alatt évi egyenlő összegekben kerül az eredmény javára
elszámolásra.
1.19. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek
Kivételes nagyságú bevétel az egy gazdasági eseményből vagy egy szerződésből eredő bevétel,
amely eléri vagy meghaladja az adott gazdasági év számvitel szerinti összes bevételének 25%-át.
Kivételes előfordulású bevétel minden olyan bevétel, amely nincs szoros összefüggésben vagy
közvetlen kapcsolatban a társaság üzletszerű működésével, rendszeres üzletmenetén kívül esik,
előfordulása eseti jellegű.
Kivételes nagyságú költség az egy gazdasági eseményből vagy egy szerződésből eredő költség,
amely eléri vagy meghaladja az adott gazdasági év összes költségeinek és ráfordításainak 25%-át.
Kivételes előfordulású költség minden olyan költség vagy ráfordítás, amely nincs szoros
összefüggésben vagy közvetlen kapcsolatban a társaság üzletszerű működésével, rendszeres
üzletmenetén kívül esik, előfordulása eseti jellegű.
1.20. Fordulónap utáni események
Azok a beszámolási időszak vége után bekövetkezett események, amelyek pótlólagos információt
biztosítanak a Társaság beszámolási időszakának végén fennálló körülményekről (módosító
tételek), bemutatásra kerültek a beszámolóban. Azon beszámolási időszak utáni események,
amelyek nem módosítják a beszámoló adatait, a kiegészítő megjegyzésekben kerülnek
bemutatásra, amennyiben lényegesek.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
18
2. A számviteli politika változásai
A Társaság a 2024. január 1-én hatályba lépett összes standard és értelmezés rendelkezésével
összhangban állította össze a beszámolóját.
A Társaság számviteli politikája 2017. január 1-jétől megváltozott az IFRS standardok
alkalmazásával.
2024-ben a Társaság alkalmazza az összes, 2024. január 1-jével hatályos IFRS standardot,
módosításokat és értelmezéseket, amelyek a Társaság működése szempontjából relevánsak.
A következő standardok és értelmezések (beleértve azok módosításait is) léptek hatályba
2024-ben (az IASB által kibocsátott és az EU által befogadott, hatályos új és módosított
standardok és értelmezések)
– Az IAS 7 standard módosítása (kibocsátva 2023. május 25-én, 2024. január 1-jétől kezdődő
üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) - Közzétételek: Szállítói finanszírozási
megállapodások. További közzétételi követelményeket fogalmaz meg kvalitatív és kvantitatív
információk bemutatásáról a szállítói finanszírozási megállapodások vonatkozásában.
– Az IAS 1 standard módosítása (kibocsátva 2020. január 23-án, 2024. január 1-jétől kezdődő
üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) - A kötelezettségek besorolása rövid
távú vagy hosszú távú.
Az IAS 1 standard módosítása (kibocsátva 2022. október 31-én, 2024. január 1-jétől kezdődő
üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) - Hosszú távú kötelezettségek
szerződéses kikötésekkel
Pontosításokat tartalmaz, hogy milyen feltételeknek kell megfelelni a fordulónapot követő 12
hónapon belül hosszú távú kötelezettségek szerződéses kikötések esetében.
Hosszú lejáratú kötelezettségek hitel kovenánsokkal – A módosítások célja az IAS 1
standardban szereplő elvek tisztázása a kötelezettségek rövid és hosszú lejáratúként való
besorolására vonatkozóan. A módosítások főként az elszámolás fogalmát tisztázzák,
meghatározzák, hogy a gazdálkodó egység hogyan minősítse rövid vagy hosszú lejáratúnak
a kölcsönmegállapodásból eredő kötelezettséget, és szabályozza a közzétételi
kötelezettséget, ha a gazdálkodó egységnek olyan kölcsönmegállapodása van, amely olyan
kovenánsokkal rendelkezik, melyek miatt követelhetik, hogy a kölcsön a beszámolási
időszakot követő tizenkét hónapon belül esedékessé válik.
– Az IFRS 16 standard módosítása (kibocsátva 2022. szeptember 22-én, 2024. január 1-jétől
kezdődő üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat – Lízing kötelezettség
visszlízing esetében.
A módosítások célja annak pontosítása, hogy az eladó-lízingbevevő a későbbiekben hogyan
méri azokat a visszlízing-ügyleteket, amelyek megfelelnek az IFRS 15 Vevőkkel kötött
szerződésekből származó bevételek standard követelményeinek, és hogyan kell
értékesítésként elszámolni. A módosítások csak az eladó-lízingbe vevő olyan visszlízing
ügylet elszámolását érintik, amely megfelel az IFRS 15 standardban foglalt azon
követelményeknek, hogy eladásként kell elszámolni.
A fenti módosítások alkalmazása nem volt jelentős hatással a Társaság pénzügyi kimutatásaira.
Az IASB által kibocsátott és az EU által befogadott, 2025-től hatályos standardok és
értelmezések
– Az IAS 21 standard módosítása (kibocsátva 2023. augusztus 15-én, 2025. január 01-jétől
kezdődő üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) – A devizaárfolyam-
változások hatásai: Az átválthatóság hiánya.
Pontosítás, hogy mikor váltható egy valuta más valutára, és mikor nem. Meghatározza,
hogyan kell egy entitásnak árfolyamot választani, amikor egy valuta nem váltható. További
közzétételi követelményeket ír elő.
A fenti módosítások kapcsán nem várható jelentős hatás a Társaság pénzügyi kimutatásaira.
Az EU által még be nem fogadott módosítások
– Az IFRS 7 és az IFRS 9 standardok módosítása (kibocsátva 2024. december 18-án, 2026.
január 1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos) – Szerződések, amelyek természetfüggő
villamos energiára vonatkoznak.
– Az IFRS 7 és az IFRS 9 standardok módosítása (kibocsátva 2024. május 30-án, 2026. január
1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos) – Módosítások a pénzügyi eszközök besorolásában és
mérésében.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
19
– IFRS 18 Bemutatás és közzététel a pénzügyi kimutatásokban (2027. január 1-től vagy azután
kezdőd üzleti évekre hatályos).
– IFRS 19 Leányvállalatok nyilvános elszámoltathatóság nélkül: közzétételek (2027. január 1-
től vagy azután kezdőd üzleti évekre hatályos).
3. Bizonytalansági tényezők
Az 1. pontban ismertetett számviteli politika alkalmazásakor becsléseket és feltételezéseket
szükséges alkalmazni egyes eszközök és kötelezettségek adott időpontra vonatkozó értékének
meghatározásakor, melyek más forrásból egyértelműen nem meghatározhatók. A becslési folyamat
a legutolsó rendelkezésre álló információn alapuló döntéseket és releváns tényezőket tartalmazza.
Ezek a jelentős becslések és feltételezések befolyásolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített
eszközök és kötelezettségek, bevételek és ráfordítások értékét és a függő eszközök és
kötelezettségek kiegészítő megjegyzésekben történő bemutatását. A tényleges eredmények
eltérhetnek a becsült adatoktól.
A becslések folyamatosan aktualizálásra kerülnek. A számviteli becslésekben bekövetkező változás
időszakában veendő figyelembe, ha a változás csak az adott időszakot érinti, illetve a változás
időszakában és a jövőbeni időszakokban, amennyiben mindkét időszakot érintő változásokról van
szó. A becslési bizonytalanság és a számviteli politika terén hozott kritikus döntések fő területei,
amelyek a legjelentősebb hatást gyakorolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített összegekre,
az alábbiak:
3.1. Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés
A Társaság értékvesztést számol el a behajthatatlan és kétes követelésekre az abból adódó
veszteségek fedezetére, hogy a vevők nem tudnak fizetni. A behajthatatlan és kétes követelésekre
képzett értékvesztés megfelelőségének értékeléséhez használt becslések alapja a követelések
korosítása, a vevő hitelképessége és a vevői fizetési szokások változása.
3.2. Valós érték meghatározása
A valós érték meghatározásának bizonytalansága abból adódik, hogy az eszközök jelentős hányadát
jelentő befektetési célú ingatlanok értékelését egy megbízott társaság végzi, amely jelenthet ugyan
kockázatot, de ezt jelentősen mérséklik az alábbi tényezők:
– független, a piacon és a hitelező bankok által is minősített és elfogadott értékbecslő nyújtja a
piaci érték adatokat,
– az értékbecslési módszerek a nemzetközi standardoknak megfelelnek,
– a valós érték adatokat a különböző módszerekkel becsült adatokból az óvatosság elve szerint
képezi az értékbecslést végző társaság.
További bizonytalansági tényező lehet a váratlan piaci folyamatok, esetleg nem várt krízishelyzet
beállása, amiből adódóan az eszközök, ingatlanok valós értéke hirtelen jelentős mértékben
megváltozna. Ezt a kockázatot azzal próbálja mérsékelni a Társaság, hogy az ingatlanok értékelését
minden évben elvégezteti, így a beszámoló mindig a lehető legfrissebb adatokat tartalmazza.
4. A beszámoló készítés alapja
4.1. Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való
megfelelőségről
Az egyedi pénzügyi kimutatásokat az Igazgatótanács elfogadta. Az egyedi pénzügyi kimutatások a
Nemzetközi Pénzügyi Számviteli Standardok szerint, az Európai Unió (EU) Hivatalos Lapjában
rendeleti formában kihirdetett és beiktatott standardok alapján készültek. Az IFRS-t a Nemzetközi
Számviteli Standardok Bizottsága (IASB) és a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolás Értelmező
Bizottsága (IFRIC) által megfogalmazott, standardok és értelmezések alkotják.
A Társaságot a törvény kötelezi arra, hogy 2017. január 1-jétől egyedi IFRS beszámolót készítsen.
Az egyedi pénzügyi kimutatások magyar forintban, ezer forintra kerekítve kerültek bemutatásra, ha
nincs ettől eltérő jelzés.
A Társaság pénzügyi (üzleti) éve megegyezik a naptári évvel. A 2024. üzleti év mérlegfordulónapja
2024. december 31.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
20
4.2. A beszámoló készítésének alapja
Az egyedi pénzügyi kimutatások a 2024. december 31-én kibocsátott és hatályos standardok és
IFRIC értelmezések (ahogyan azokat az Európai Unió befogadta, a továbbiakban: „IFRS”) szerint
készültek. A beszámoló a bekerülési érték elve alapján került összeállításra, kivéve azokat az
eseteket, ahol az IFRS más értékelési elv használatát követeli meg, mint ahogy az a számviteli
politikában látható.
4.3. Az értékelés alapja
Az egyedi pénzügyi kimutatások esetében az értékelési alap az eredeti bekerülési érték, kivéve a
következő eszközöket és kötelezettségeket, melyek valós értéken kerültek bemutatásra:
származékos pénzügyi instrumentumok, az eredménnyel szemben valós értéken értékelt pénzügyi
instrumentumok és befektetési célú ingatlanok.
Az IFRS-eknek megfelelő pénzügyi kimutatások elkészítése során szükség van arra, hogy a
menedzsment szakmai megítélést, becsléseket és feltételezéseket alkalmazzon, melyek hatással
vannak az alkalmazott számviteli politikákra, valamint az eszközök és kötelezettségek, bevételek és
költségek beszámolóban szereplő összegére. A becslések és a kapcsolódó feltételezések múltbeli
tapasztalatokon és számos egyéb tényezőn alapulnak, amelyek az adott körülmények között
észszerűnek tekinthetők, és amelyek eredménye képezi azon eszközök és kötelezettségek könyv
szerinti értéke becslésének alapját, amelyek egyéb forrásokból nem határozhatók meg
egyértelműen. A tényleges eredmények eltérhetnek ezektől a becslésektől.
A becslések és az alapfeltételezések felülvizsgálatára rendszeresen sor kerül. A számviteli
becslések módosítása a becslés módosításának időszakában kerül megjelenítésre, ha a módosítás
csak az adott évet érinti, illetve a módosítás időszakában és a jövőbeli időszakokban, ha a módosítás
mind a jelenlegi, mind a jövőbeni éveket érinti.
III. Kiegészítő magyarázatok
1. Befektetési célú ingatlanok
(az adatok ezer forintban)

2023. december 31-én | 78 581 204
Valós érték változás | 3 001 338
Befejezetlen beruházás változás | 2 079 874
Ráaktiválás | 638 366
Értékesítés | 0
2024. december 31-én | 84 300 782*
2023. december 31-én | 78 581 204
2024. december 31-én | 84 300 782*

*Ezen belül a Horvátország, 320170 Volosko, 132/9 hrsz. alatti ingatlan (Volosko) értéke 1.606.278 ezer forint.
A Befektetési célú ingatlanokat független értékbecslő az alábbi szempontok alapján értékeli:
A szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény 11. § (1) A
szabályozott ingatlanbefektetési társaság portfoliójában lévő ingatlanok értékelése
a) piaci összehasonlításon alapuló módszerrel,
b) hozamszámításon alapuló módszerrel, vagy
c) költség-megközelítésen alapuló módszerrel
történhet, azzal, hogy az értékelési módszer választását részletesen indokolni kell, és a
továbbiakban minden időszakban ugyanezen módszerrel kell az adott ingatlan esetében elvégezni.
A Befektetési célú ingatlanok piaci értéke összességében mintegy 5,7 milliárd forinttal nőtt az előző
évhez képest, ez a növekedés magában foglalja az értéknövelő beruházások és ráaktiválások
értékét is a valós értéknövekedésen túl.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
21
A Befektetési célú ingatlanok valós értékének alakulása 2024-ben az alábbi tételekből adódott:
– a Befektetési célú ingatlanok valós értékének a változása, mely értéknövekedést főként a
bérbeadással hasznosított irodaházak esetében a megkötött bérleti szerződések (bérleti- és
üzemeltetési díjak indexálása, magasabb kihasználtság) indokolták. (lásd még a 22., 27.
pontok).
– a Befejezetlen beruházások változása; a növekedés 77%-a, a fejlesztési célú Volosko ingatlan
2024. elején megvalósult sikeres akvizíciójának volt köszönhető, a fennmaradó 23% meglévő
ingatlanok folyamatban lévő fejlesztéseiből ered;
– a meglévő ingatlanokon eszközölt évközi beruházások, illetve a folyamatban lévő fejlesztések
befejezése (ráaktiválás);
– értékesítés a tárgyévben nem történt.
A Volosko ingatlant az IAS40 standard 53. pontja alapján – tekintettel arra, hogy az ingatlan valós
értéke nem mérhető megbízhatóan, az összehasonlítható ingatlanok piaca inaktív és a valós érték
alternatív megbízható mérései nem állnak rendelkezésre – a Társaság bekerülési értéken értékeli.
A Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok eredménye

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Értékesítés nettó árbevétele | 10 740 160 | 8 083 191
Egyéb működési bevétel | 3 031 350 | 6 250 310
Saját előállítású eszközök aktivált értéke | 0 | 0
Saját termelésű készletek állományváltozása | 0 | 0
Anyagjellegű ráfordítások | -3 364 334 | -1 792 648
Személyi jellegű ráfordítások | 0 | 0
Értékcsökkenés és értékvesztés | -27 300 | -219 402
Egyéb működési ráfordítások | -300 108 | -832 205
Pénzügyi műveletek bevételei | 7 678 | 371
Pénzügyi műveletek ráfordításai | -398 824 | -403 701
Adózás előtti eredmény | 9 688 622 | 11 085 916

A Befektetési célú ingatlanok Értékesítés nettó árbevételének bázisidőszakhoz viszonyított mintegy
33%-os növekedése főképpen a bérleti szerződésekben rögzített bérleti- és üzemeltetési díj
emelések (indexálások) érvényesítésének, valamint a BIF Tower (a Budapest, X. kerület Üllői út 114-
116. sz. alatti ingatlan 13 emeletes „A” kategóriás irodaépülete) bérbeadásához kapcsolódó
bevételeknek volt köszönhető.
Az Egyéb működési bevételek soron nagyrészt a befektetési célú ingatlanok valós értékelése pozitív
eredményhatása (+3.001.338 ezer forint) jelenik meg.
Az Anyagjellegű ráfordítások 88%-os növekedése elsősorban a bérlői kiépítésekhez igénybe vett,
jelentős volumenű alvállalkozói szolgáltatások miatt, továbbá az ingatlanok működtetéséhez
szükséges őrzésvédelmi, takarítási, karbantartási költségek emelkedése miatt következett be (lásd
még:24. pont).
Az Egyéb működési ráfordítás soron kerülnek kimutatásra a különböző önkormányzatokkal
elszámolt építményadók, tárgyévben a befektetési célú ingatlanok valós értékelésének negatív
eredményhatása nem volt (lásd még a 27. pont).
A Pénzügyi műveletek ráfordításai soron találhatóak az ingatlan fejlesztések érdekében felvett
kölcsönök időarányos kamatai.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
22
2. Immateriális javak és tárgyi eszközök

adatok ezer forintban | Immateriális javak | Egyéb ingatlanok | Műszaki gépek és berendezések | Befejezetlen beruházások és előlegek | Összesen
Bruttó könyv szerinti érték |  |  |  |  |
2023. december 31. | 32 982 | 101 342 | 376 497 | 565 136 | 1 075 957
Növekedés és átsorolás | 3 713 | 0 | 128 993 |  | 132 706
Csökkenés és átsorolás | -21 507 |  | -84 397 | -302 636 | -408 540
2024. december 31. | 15 188 | 101 342 | 421 093 | 262 500 | 800 123
Értékcsökkenés |  |  |  |  |
2023. december 31. | 29 767 | 17 236 | 260 170 | 0 | 307 173
Éves leírás | 3 513 | 2 027 | 58 059 |  | 63 599
Csökkenés és átsorolás | -21 507 |  | -81 605 |  | -103 112
2024. december 31. | 11 773 | 19 263 | 236 624 | 0 | 267 660
Nettó könyv szerinti érték |  |  |  |  |
2023. december 31. | 3 215 | 84 106 | 116 327 | 565 136 | 768 784
2024. december 31. | 3 415 | 82 079 | 184 469 | 262 500 | 532 463

A Műszaki gépek-berendezések bruttó érték növekedésének jelentős része személygépkocsik,
számítástechnikai eszközök és irodai berendezések beszerzéséből, csökkenése személygépkocsik
értékesítéséből adódott.
3. Befektetések kapcsolt vállalkozásban

adatok ezer forintban | Harsánylejtő
2019. december 31. | 3 000
Növekedés és átsorolás | 0
Eladás | 0
Értékvesztés | -3 000
2019. december 31. | 0
2020. december 31. | 0
2021. december 31. | 0
2022. december 31. | 0
2023. december 31. | 0
2024. december 31. | 0

A Társaság, a tulajdonában lévő Harsánylejtő Ingatlanforgalmazó és -kezelő Kft (a továbbiakban:
„Harsánylejtő Kft.”) jegyzett tőkéjének megfelelő értékű, 3 millió forint befektetést tart nyilván a
könyveiben (amely befektetést bekerülési értéken értékel a Társaság), de a Harsánylejtő Kft. korábbi
veszteséges működése miatt már 2019. évben erre a befektetésre 100% értékvesztést számolt el,
ugyanúgy, mint a leányvállalatának adott pótbefizetések összegére is, amit az egyéb befektetett
eszközök soron tart nyilván 792,5 millió forint értékben, viszont 2023 novemberében a Társaság egy
68 millió forint értékű, hosszú lejáratú kölcsönt nyújtott a Harsánylejtő Kft-nek, a leányvállalat által
végrehajtandó tárgyi eszköz vásárlásához kapcsolódóan, amihez a tárgyév első félévében további
2.242 millió forint értékű kölcsönt folyósított, ami ezen mérlegsor tárgyévi egyenlegével egyezik,
mivel az első 68 millió forint értékű kölcsönt a leányvállalat az első évforduló alkalmával
visszatörlesztette.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
23

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Egyéb befektetett eszközök | 2 242 000 | 68 000
Összesen | 2 242 000 | 68 000

4. Halasztott adókövetelés
A Társaság, a SZIE átalakulás miatt halaszott adókövetelést nem mutat ki.
5. Készletek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Alapanyag | 0 | 0
Befejezetlen termelés | 26 376 | 26 376
Késztermék | 0 | 15 141
Áru | 33 308 | 58 414
Készletekre adott előleg | 0 | 0
Összesen | 59 684 | 99 931

A Készletek állományának döntő részét (94%) a Társaság építési telkeinek bekerülési értéke és
ezen telkekre könyvelt ingatlanfejlesztések értéke adja.
A Késztermék és az Árukészletek állományának csökkenése egy, a tárgyidőszakban realizálódott
telekértékesítésnek volt köszönhető, amely építési telekingatlanra vonatkozóan már 2021. IV.
negyedévében adásvételi szerződés került aláírásra tulajdonjog-fenntartással, de mivel a teljes
vételár megfizetéséhez kötött tulajdonjog-fenntartás megszűnése 2024. év első félévére esett, így a
bevételek is 2024. év első félévében realizálódtak.
A Befejezetlen termelés állományában 2024. évben változás nem történt.
Az Áru soron a telkeket bekerülési értéken tartjuk nyilván, módosítva az alábbiakkal.
– A Harsánylejtő telkek a Társaság egyik leányvállalatának (Katlan) beolvadásával kerültek át
a Társaság könyveibe 2014-ben. Az IFRS konszolidáció miatt a korábban a leányvállalatban
befektetési célú ingatlanként besorolt, majd IAS2 készletek elszámolás alá átkerülő készletek
bekerülési értéke a Társaságunknál az IFRS standardok alapján korábban kimutatott valós
érték lett mind a konszolidált, mind az egyedi IFRS kimutatásunkban. Az így kimutatott
magasabb bekerülési értéket minden periódus végén megvizsgáljuk és a telek eladásokra jutó
valós értékkel korrigáljuk, megkapva a készletek IFRS szerinti piaci értékét.
– A Társaság megbízásából a Seratus Ingatlan Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft., mint
független értékbecslő megvizsgálta a készleten lévő telkek piaci értékét; a szakértői vélemény
igazolta, hogy a telkek piaci értéke jóval meghaladja azok bekerülési értéken nyilvántartott
értékét, így értékvesztés elszámolására nem volt szükség.
A Készletek minimális része (6%) a Budapest, I. kerület Attila út 99. és a 1012 Budapest, Logodi
utca 42. számok alatt található ingatlan („Attila99Loft”, „Attila úti ingatlan”) működéséhez szükséges
készletekből adódik.
6. Vevőkövetelések

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Vevőkövetelések | -166 505 | 35 159
Értékvesztés | -195 884 | -206 913
Hitelezési veszteség | -16 645 | -16 645
Követel egyenlegű vevők miatti korrekció | 652 772 | 258 551
Összesen | 273 738 | 70 152

A Vevőkövetelések állománya a 2023. év végihez képest jelentős, mintegy 204 millió forintos
növekedést mutat, amely főként két ellentétes irányú változás eredőjeként alakult ki: (i) a
Vevőkövetelések soron látható csökkenés és a (ii) a bérlők által előre megfizetett, de csak a
tárgyévet követő évre vonatkozó bérleti- és üzemeltetési díjak állományának a növekedése (Követel
egyenlegű vevők miatti korrekció soron). Az IFRS 9 standardnak megfelelően elszámolt hitelezési
veszteség állománya nem változott 2024-ben.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
24
Az elszámolt csoportos hitelezési veszteség és az értékvesztett eszközök értékvesztésének tárgyévi
mozgásait az alábbi táblázat tartalmazza:

adatok ezer forintban | nyitó | növekedés | csökkenés | záró
Hitelezési veszteség: |  |  |  |
vevők | 16 645 | 0 | 0 | 16 645
egyéb követelések | 0 | 0 | 0 | 0
Értékvesztés: |  |  |  |
vevők | 206 913 | 1 202 | 12 231 | 195 884
egyéb követelések | 0 | 0 | 0 | 0
Hitelezési veszteség és értékvesztés | 223 558 | 1 202 | 12 231 | 212 529

7. Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Adott kölcsön (Harsánylejtő Kft.) | 0 | 0
Egyéb követelések | 456 040 | 282 317
Elhatárolás | 107 352 | 51 656
Tartozik egyenlegű szállítók és adók | 3 022 | 23 653
Összesen | 566 414 | 357 626

A tárgyidőszaki változás okai:
– Egyéb követelések soron 174 millió forintos növekedés látható, ahol a bérlőktől kapott
előlegek áfáját, a 2025. évet érintő bérleti- és üzemeltetési díj kiszámlázások 2024. évet érintő
áfájának előírását, valamint a következő időszaki áfabevallásban szerepeltethető számlák
levonható áfatartalmát mutatjuk ki.
– Az aktív időbeli elhatárolások értéke 56 millió forinttal nőtt, az év végi állomány részben az
üzemeltetési díjkülönbözetek utólagos éves elszámolásával kapcsolatos bevétel
elhatárolásból (36 millió forint), további, még ki nem számlázott közmű elhatárolásból (3 millió
forint) áll. Jelentős részt képez a lekötött betétek elhatárolt időarányos kamata (26 millió forint),
valamint a Leányvállalatnak nyújtott kölcsön elhatárolt időarányos kamata is (39 millió forint).
Az előre számlázott, de csak a következő évet terhelő közmű költségek értéke minimális.
8. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Pénztár | 1 967 | 1 501
Bank | 13 341 615 | 6 304 106
Összesen | 13 343 582 | 6 305 607

A pénzeszközállomány 7.038 millió forintos növekedésében jelentős szerepet játszott a 2024. év
szeptemberében megvalósult saját részvény értékesítés; továbbá az is, hogy a tárgyévben
osztalékfizetés nem történt.
9. Jegyzett tőke és tőketartalék
A Társaság jegyzett tőkéje 2.870.244.400 forint, amely 2024. december 31-én 287.024.440 darab,
egyenként 10 forint névértékű, névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll.
Az IFRS szerinti alaptőke megegyezik a cégbíróságon bejelentett alaptőkével.
Jegyzett tőke

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Nyitó | 2 870 244 | 2 870 244
Növekedés | 0 | 0
Csökkenés | 0 | 0
Záró | 2 870 244 | 2 870 244

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
25
Tőketartalék

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Nyitó | 6 048 215 | 6 048 215
Növekedés | 0 | 0
Csökkenés | 0 | 0
Záró | 6 048 215 | 6 048 215

A Tőketartalék tartalmazza a részvénykibocsátáskor a részvények névértéke és ellenértéke közötti
különbözet összegét, illetve a tőketartalékba helyezett pénzeszközök, eszközök értékét. Mivel a
tárgyévben ilyen jellegű részvénytranzakció nem történt, a tőketartalék értéke nem változott az előző
évihez képest.
10. Értékelési tartalék

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Nyitó | 731 904 | 731 904
Növekedés | 0 | 0
Csökkenés | 0 | 0
Záró | 731 904 | 731 904

Értékelési tartalékon a Társaság a 2023. évi és a 2024. évi mérlegében is az Aranykéz utcai
Parkolóházának (Budapest, V. kerület Aranykéz u. 4-6. szám alatti ingatlan) korábbi, IAS16 szerinti
valós érték modellben elszámolt (halasztott adóval korrigált) felértékelését mutatja ki.
11. Visszavásárolt saját részvények
A Társaság tulajdonában lévő saját részvények száma 22.514.206 darab volt a bázisév végén, a
tárgyév végére viszont ez 11.778.639 darabra csökkent, mivel 2024. év szeptemberében 10.735.567
darab saját részvény került értékesítésre, melyek kivezetett nyilvántartási értéke 622.663 ezer forint
volt.
A Társaság a tulajdonában lévő saját részvényeket a mérleg visszavásárolt saját részvények során,
bekerülési értéken tartja nyilván, mint Saját tőkét csökkentő tételt. A saját részvény bekerülési értéke:
a saját részvények visszavásárlásáért fizetett ellenértéke (a névértéket is ez a sor tartalmazza, az
nem a jegyzett tőkéből kerül levonásra).

adatok ezer forintban | 2024.12.31 | 2023.12.31.
Nyitó | -2 304 224 | -3 048 120
Növekedés | 0 | 0
Csökkenés | 622 663 | 743 896
Záró | -1 681 561 | -2 304 224

12. Eredménytartalék és tárgyévi eredmény

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Eredménytartalék |  |
Nyitó | 54 897 688 | 48 905 710
Növekedés | 4 377 337 | 4 256 104
Csökkenés |  | -8 808 955
Záró | 59 275 025 | 44 352 859
Tárgyévi eredmény | 10 236 224 | 10 544 829
Záró | 69 511 249 | 54 897 688

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
26
Az Eredménytartalék tárgyidőszaki változásának oka:
– Az Eredménytartalék nyitó értékében növekedésként a 2023. évi 10.544.829 ezer forint
eredmény átvezetése jelent meg.
– Az évközi állománynövekedés a saját részvény értékesítésből származó eredményből adódik.
– Csökkentő tétel nem volt, mivel 2024. évben osztalékfizetés nem történt.
Az Igazgatótanács, a SZIT törvény irányadó rendelkezéseire is figyelemmel, a Társaságnak az
Európai Unió által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített
2024. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásai alapján az osztalékként kifizethető tárgyévi
szabad eredmény és a tárgyévben képződött eredménytartalék terhére 5.974.072 ezer forint – a
SZIT törvény szerinti elvárt osztaléknak megfelelő – összegű osztalék kifizetésére tesz javaslatot.
Amennyiben a közgyűlés nem szavazza meg a fenti osztalékfizetési javaslatot, az Igazgatótanács a
Társaság folyamatban lévő és tervezett fejlesztéseire is figyelemmel, a Társaságnak az Európai Unió
által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2024. évi
auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásai alapján osztalékként kifizethető tárgyévi szabad
eredmény és a tárgyévben képződött eredménytartalék terhére 2.752.458.010 forint összegű,
részvényenként 10 forint osztalék kifizetését javasolja. A fenti osztalékkalkuláció során a Társaság
már részvényeik névértéke arányában felosztotta a saját részvényekre eső osztalékot az osztalékra
jogosult részvényesek között.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
27
13. Saját tőke megfeleltetési tábla
2000. évi C. törvény 114/B. § szerinti Saját tőke megfeleltetési tábla

IFRS-ek szerinti Saját tőke
adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Jegyzett tőke | 2 870 244 | 2 870 244
Tőketartalék | 6 048 215 | 6 048 215
Értékelési tartalék | 731 904 | 731 904
Visszavásárolt saját részvények | -1 681 561 | -2 304 224
Eredménytartalék | 59 275 025 | 44 352 859
Tárgyévi eredmény | 10 236 224 | 10 544 829
IFRS-ek szerinti Saját tőke összesen | 77 480 051 | 62 243 827

2000. évi C. törvény 114/B. § szerinti Saját tőke megfeleltetési tábla

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) a) szerinti saját tőke |  |
IFRS-ek szerinti Saját tőke | 77 480 051 | 62 243 827
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) a) szerinti saját tőke | 77 480 051 | 62 243 827
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) b) IFRS-ek szerinti jegyzett tőke |  |
a létesítő okiratban meghatározott jegyzett tőke, amennyiben az tőkeinstrumentumnak minősül | 2 870 244 | 2 870 244
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) b) IFRS-ek szerinti jegyzett tőke | 2 870 244 | 2 870 244
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) c) szerinti jegyzett, de be nem fizetett tőke |  |
az IFRS-ek szerinti jegyzett tőkéből a gazdálkodó rendelkezésére még nem bocsátott összeg | 0 | 0
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) c) szerinti jegyzett, de be nem fizetett tőke | 0 | 0
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) d) szerinti tőketartalék |  |
a saját tőke minden olyan elemének összege, amely nem felel meg az IFRS-ek szerinti jegyzett tőke, a jegyzett, de be nem fizetett tőke, az eredménytartalék, az értékelési tartalék, az adózott eredmény vagy a lekötött tartalék fogalmának | 4 366 654 | 3 743 991
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) d) szerinti tőketartalék | 4 366 654 | 3 743 991
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) e) szerinti eredménytartalék |  |
az IFRS-ek szerinti éves beszámolóban kimutatott, korábbi évek halmozott – és a tulajdonosok részére még ki nem osztott – adózott eredmény | 59 275 025 | 44 352 859
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) e) szerinti eredménytartalék | 59 275 025 | 44 352 859
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) f) szerinti értékelési tartalék |  |
átfogó jövedelem kimutatásban szereplő egyéb átfogó jövedelem halmozott összege | 731 904 | 731 904

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
28

2000. évi C. törvény 114/B. § (4) f) szerinti értékelési tartalék | 731 904 | 731 904
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) g) szerinti adózott eredmény |  |
átfogó jövedelemkimutatás eredmény szakaszában vagy a különálló eredménykimutatásban szereplő, a folytatódó tevékenységekre bemutatott adózás utáni nettó eredmény összege | 10 236 224 | 10 544 829
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) g) szerinti adózott eredmény | 10 236 224 | 10 544 829
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) h) szerinti lekötött tartalék |  |
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) h) szerinti lekötött tartalék | 0 | 0
2000. évi C. törvény 114/B. § (5) a) szerint a cégbíróságon bejegyzett tőke összegének és az IFRS-ek szerinti jegyzett tőke összegének egyeztetése |  |
a cégbíróságon bejegyzett tőke összege | 2 870 244 | 2 870 244
az IFRS-ek szerinti jegyzett tőke összege | 2 870 244 | 2 870 244
2000. évi C. törvény 114/B. § (5) b) szerinti osztalékfizetésre rendelkezésre álló szabad eredménytartalék |  |
az utolsó beszámolóval lezárt üzleti év tárgyévi adózott eredményét is magában foglaló eredménytartalék összege | 69 511 249 | 54 897 688
az IAS 40 Befektetési célú ingatlanok című standard szerinti befektetési célú ingatlanok valós érték növekedése miatti elszámolt – halmozott – nem realizált nyereség összege | -52 133 430 | -47 170 237
a kapcsolódó IAS 12 Nyereségadók című standard alapján elszámolt nyereségadó halmozott összege | 0 | 0
2000. évi C. törvény 114/B. § (5) b) szerinti osztalékfizetésre rendelkezésre álló szabad eredménytartalék | 17 377 819 | 7 727 451

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Osztalékként kifizethető tárgyévi szabad eredmény 90%-a | 4 735 924 | 2 961 306

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
29
14. Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Hosszú lejáratú hitelek | 17 479 802 | 18 886 201
Összesen | 17 479 802 | 18 886 201

A Hosszú lejáratú hitelek teljes egészében a banki hitelek hosszú lejáratú részét tartalmazzák. A
hosszú lejáratú hitelállomány a 2024. évi hitelfolyósítás eredményeként 94,5 millió forinttal nőtt,
azonban a 2024. évközi és a 2025. évben esedékes törlesztőrészletek átsorolása miatt 1.500,9 millió
forinttal csökkent, így a nettó állományváltozás 1.406,4 millió forint.
Az egyes banki hitelek főbb adatait a IV. 1.1. pontja tartalmazza.
Ezen banki hitelek 2025. évben esedékessé váló törlesztőrészletei a rövidlejáratú hitelek között
találhatók (lásd: 18. pont).
15. Céltartalék

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Céltartalék a várható kötelezettségekre | 13 351 | 10 842
Összesen | 13 351 | 10 842

A Társaság a 2024. évben ki nem vett szabadságok miatt, a jövőben várható fizetési kötelezettségre
képzett céltartalékot. A ki nem vett szabadságokra jutó bér- és járuléktömeg az előző évihez képest
23%-os, 2.509 ezer forint növekedést mutat.
16. Halasztott adó kötelezettségek
A SZIE átalakulás miatt a Társaság a korábban kimutatott halasztott adó kötelezettséget kivezette,
mivel a jövőben adófizetési kötelezettsége normál üzletmenet során várhatóan nem keletkezik.
17. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek | 898 676 | 1 376 527
Összesen | 898 676 | 1 376 527

Az Egyéb hosszú lejáratú kötelezettség állomány a hosszú lejáratú (a beszámolási időszak végét
követő 12 hónapon túl lejáró) bérleti szerződésekhez kapcsolódó óvadékok állományának
átvezetéséből ered, tárgyévi értéke 899 millió forint, ami 478 millió forinttal kevesebb az előző évinél.
18. Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Hitelek rövid lejáratú része | 1 500 898 | 1 446 747
Összesen | 1 500 898 | 1 446 747

A Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek soron a banki hitelek rövid lejáratú részének az átsorolása
(lásd még a fenti 14-es pontban) szerepel.
A növekedés abból ered, hogy a Társaság által legutoljára felvett ingatlanfelújítási és beruházási
célú hitel törlesztése 2025. első félévében kezdődik.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
30
19. Szállítói kötelezettségek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Szállítói kötelezettségek | 717 081 | 249 265
Összesen | 717 081 | 249 265

A szállítói állomány az előző év végihez képest 468 millió forinttal (188%-kal) nőtt, mivel a Társaság
ingatlanjaiban jelentősebb fejlesztések vannak folyamatban, melyek egyrészt a bérlők igényeit
szolgáló átalakításokat, kiépítéseket, másrészt az energiahatékonyság növelését célzó
korszerűsítéseket foglalják magukba, ami az ezen munkálatokhoz igénybe vett tervezői, kivitelezői
szállítói állomány növekedését eredményezi.
20. Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Előlegek + óvadék + áfa korrekció | 1 149 555 | 1 462 220
Bér + adók + járulékok | 403 866 | 83 114
Dematerizációval kapcsolatos tulajdonosokkal szembeni kötelezettség | 75 280 | 75 280
Elhatárolások | 947 331 | 158 730
Követel egyenlegű vevők miatti korrekció | 652 772 | 258 551
Egyéb | 0 | 0
Összesen | 3 228 804 | 2 037 895

Az Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások állománya összességében
1.191 millió forinttal nőtt, de ezen belül a vevői előlegek és bérlői óvadékok állománya 313 millió
forinttal csökkent (részben a tárgyévben realizálódott telekértékesítés miatt, részben az óvadékok
rövid-hosszú átsorolása miatt).
A „Bér + adók + járulékok” soron a Társaság adó- és járulékfizetési kötelezettsége jelenik meg, ami
mintegy 321 millió forinttal haladja meg az előző évit, amelynek jelentős részét az áfafizetési
kötelezettség teszi ki.
Az Elhatárolások állománya mintegy 789 millió forinttal (mintegy 6-szorosára) nőtt, mely növekedés
szinte teljes egészében az egyik ingatlan bérlői kiépítésével kapcsolatosan kiszámlázott, de csak a
következő évet érintő bevételének elhatárolásából származik. A passzív időbeli elhatárolások többi
része költségelhatárolás, ami részben közüzemi költségek, igénybe vett szolgáltatások (pl.:
könyvvizsgálói, tanácsadói díjak) elhatárolt költségeit, továbbá a tárgyévre időarányosan számított
hitelkamatok értékeit tartalmazza.
Az átsorolt vevői túlfizetések állománya 394 millió forinttal (152%-kal) nőtt.
21. Árbevétel

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj bevételek | 7 846 715 | 6 550 655
Parkolási díjbevételek | 780 657 | 739 627
Közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek | 2 024 183 | 770 946
Szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek | 0 | 0
Ingatlan/telek értékesítés árbevétele | 1 168 920 | 0
Egyéb árbevételek | 90 510 | 31 278
Összesen | 11 910 985 | 8 092 506

A bevétel kizárólag a Társaság saját számlájára kapott és a Társaságnak járó gazdasági hasznok
bruttó beszámításait foglalja magában.
A bérleti díjakat az adott bérleti szerződés ideje alatt folyamatosan, a telekértékesítést adott
időpontban számolja el árbevételként a Társaság.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
31
A telkek értékesítésénél az árbevételbe való bekerülés időpontját meghatározó tényezők a
következők:
– vételár teljes kifizetése,
– eladó birtokba adja a telket és a vevő átveszi,
– a tulajdonnal járó jelentős hasznok és kockázatok a vevőt illetik meg.
A Parkolási díjbevételek tartalmazzák egyrészt a bérleti szerződésekhez kapcsolódó folyamatosan
elszámolt bevételeket, másrészt az időszaki parkolási szolgáltatást nyújtó parkolóházakban
realizálódó, a szabad parkolóhelyek hasznosítása során keletkező egyszeri ilyen jellegű bevételeket.
A bérbeadási- és üzemeltetési díjbevételek 20%-os növekedése főképpen a bérleti szerződésekben
rögzített bérleti- és üzemeltetési díj emelések (indexálások) érvényesítésének és a BIF Tower
bérbeadásának volt köszönhető.
A Parkolási díjbevételek mintegy 6%-kal nőttek a tárgyévben.

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Bérleti szerződésekhez kapcsolódó parkolási bevételek | 659 970 | 592 544
Időszakos parkolási bevételek | 120 687 | 147 083
Összesen | 780 657 | 739 627

A Közvetített szolgáltatásokból származó bevételek döntő hányada (72%) tárgyévben a bérlők felé
tovább hárított irodakialakítási, -átépítési vagy helyreállítási költségekből származik, ezen felül
jelentős bevétel (28%) képződött a bérbeadott ingatlanokhoz kapcsolódóan továbbszámlázott
közüzemi- és egyéb szolgáltatási díjakból is.
Az ingatlan/telekértékesítésből a tárgyévben jelentős bevétel képződött, mivel a (5. pontban) már
említett, építési telekingatlanra vonatkozóan már 2021. IV. negyedévében adásvételi szerződés
került aláírásra tulajdonjog-fenntartással. Tekintettel arra, hogy a teljes vételár megfizetéséhez kötött
tulajdonjog-fenntartás megszűnése 2024. első félévére esett, a bevételek is 2024. év első félévében
realizálódtak (a korábbi években erre csak előlegek érkeztek).
Az Egyéb árbevételek között az előző csoportokba nem sorolható bevételek (pl.: szerződéskötési és
-módosítási díjak, bérlemény helyreállítási díjak) szerepelnek.
A Társaságnak nincs szálláshely- vagy vendéglátó-szolgáltatásból származó jövedelme, kizárólag
az általa tulajdonolt ingatlanokat adja bérbe.
22. Egyéb működési bevétel

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Valós értékelés | 3 001 338 | 6 099 220
Ingatlan és ingóság értékesítés | 12 154 | 886
Egyéb bevétel | 23 322 | 180 562
Összesen | 3 036 814 | 6 280 668

Az Egyéb működési bevételekben 2024-ben bekövetkezett változás 99%-ban a befektetési célú
ingatlanok valós értékeléséből származó pozitív eredményhatásnak volt köszönhető. A Valós
értékelés tárgyévi eredményhatásában meghatározó szerepük volt az új fejlesztéseknek, az egyes
ingatlanportfólió-elemek esetében javuló üzleti feltételeknek. Az Ingatlan és ingóság értékesítés
soron a társaság számára feleslegessé vált irodai és egyéb berendezések, továbbá egy
személygépkocsi értékesítésének eredménye került kimutatásra. Az Egyéb bevételeken belül a
tárgyévben a társaság 21 millió forint értékben kapott kártérítést és kártalanítást, míg a bázisévben
a legjelentősebb tétel egy 140 millió forint összegű kapott kötbér volt.
23. Aktivált saját teljesítmények értéke

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Saját termelésű készletek állományváltozása | -15 141 | 0
Saját előállítású eszközök aktivált értéke | 0 | 0
Aktivált saját teljesítmények összesen | -15 141 | 0

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
32
A Társaság a saját termelésű készletek állományváltozásán a készleten lévő telkeken végzett saját
munka költségének aktiválását és az eladott saját telkek ráaktivált értékének kivezetését mutatja ki.
Az aktivált saját teljesítmények értéke a tárgyévben realizálódott telekértékesítés miatt, a kivezetett
készletértékkel változott, míg a bázisévben nem történt ilyen változás (sem költségelszámolás, sem
értékesítés).
24. Anyagjellegű ráfordítás

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Anyagköltségek | 346 739 | 289 474
Igénybe vett szolgáltatások értéke | 1 165 616 | 909 759
Egyéb szolgáltatások értéke | 43 611 | 44 074
Eladott áruk beszerzési értéke | 15 764 | 115
Eladott (közvetített) szolgáltatás értéke | 2 014 338 | 744 688
Összesen | 3 586 068 | 1 988 110

Az Anyagjellegű ráfordítások összességében mintegy 1.598 millió forinttal (80%) nőttek a
tárgyidőszakban a bázisadathoz képest. A változás elsősorban az Eladott (közvetített)
szolgáltatások értékének (1.270 millió forint) és az Igénybe vett szolgáltatások értékének (256 millió
forint), továbbá az Anyagköltségek (57 millió forint) növekedésének volt az eredménye. Az Eladott
(közvetített) szolgáltatások értéke a bérlői kiépítésekhez igénybe vett, jelentős volumenű
alvállalkozói szolgáltatások bekerülési értéke miatt nőtt, az Igénybe vett szolgáltatások értéke
jelentős növekedésében pedig főként az őrzésvédelmi, takarítási, karbantartási költségek
emelkedése játszott szerepet.
Az eladott telek áruk között nyilvántartott, kivezetett értéke az ELÁBÉ soron jelenik meg.
25. Személyi jellegű ráfordítások

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Bérköltség | 825 780 | 753 986
Egyéb személyi jellegű juttatások | 43 930 | 51 665
Járulékok | 114 340 | 105 002
Összesen | 984 050 | 910 653

A Személyi jellegű ráfordítások tárgyévben mintegy 8%-kal nőttek a megelőző évhez képest, mely
növekedést a Társaság stratégiai céljainak megvalósításával összefüggő szervezet- és
bérfejlesztés, valamint a statisztikai átlaglétszám magasabb szintje okozta.
Az adatok tartalmazzák a javadalmazási politika alapján kalkulált bónuszt és járulékait is.
A Társaságnál az átlagos statisztikai állományi létszám 2024-ben 65 fő volt (2023-ban 62 fő volt),
míg a 2024. december 31-i állományi létszám 66 fő volt.
26. Értékcsökkenés és értékvesztés

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Értékcsökkenés és értékvesztés | 63 599 | 59 392
Értékcsökkenés | 63 599 | 59 392
Készlet értékvesztés | 0 | 0
Pénzügyi eszközök értékvesztése | 1 202 | 194 222
Pótbefizetés értékvesztése | 0 | 0
Követelés értékvesztés | 1 202 | 194 222
Hitelezési veszteség | 0 | 0
Összesen | 64 801 | 253 614

A Társaság a nem befektetési célú tárgyi eszközei után tárgyévben 63.599 ezer forint
értékcsökkenést számolt el.
A pótbefizetésre tárgyévben nem került sor, míg a kétes vevőkövetelésekre 1.202 ezer forint
értékvesztést számolt el a Társaság.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
33
A Társaság az IFRS 9 standard előírásaival összhangban felmérte a követelések kapcsán
elszámolandó hitelezési veszteség szükségességét. A várható hitelezési veszteségeket együttes
alapon értékeltük az egyes eszközcsoportoknál a következők szerint:
– vevőkövetelések: az egyszerűsített modellt alkalmazza a Társaság (élettartam alatti
módszer);
– adott kölcsönök: felmérésünk szerint a hitelezési kockázat nem nőtt meg jelentősen a kezdeti
megjelenítés óta, így a 12 havi várható hitelezési veszteséggel számoltunk;
– pótbefizetések: értékvesztett eszközként kezeljük.
A Hitelezési veszteség értékelésekor figyelembe vett tényezők a következők voltak:
– A pénzügyi instrumentumok hitelkockázata nőtt-e jelentősen a kezdeti megjelenítés óta/
értékvesztett pénzügyi eszközök:
▪ pótbefizetés a Harsánylejtő Kft. részére: a korábbi 792.500 ezer forint összegű
pótbefizetésből származó követelésen felül, a tárgyévben további pótbefizetésre nem volt
szükség, mivel a leányvállalat működése a tárgyévben és a bázisévben is pozitív
eredménnyel zárult;
▪ adott kölcsönök: a Társaság ezen pénzügyi instrumentumait alacsony hitelkockázatúnak
tekintettük, a tárgyévben a Harsánylejtő Kft. részére 2.242 millió forint értékű hosszú
lejáratú kölcsönt folyósított a Társaság, de ennek maradéktalan visszafizetésére
számítunk;
– vevőkövetelések: tárgyévben egyedi értékelés alapján mindössze 1.202 ezer forint, míg a
bázisévben jelentős, 194.222 ezer forint összegű, 100%-os értékvesztés került elszámolásra
(bérleti szerződések felmondása miatt)
– A vevőkövetelések hitelezési vesztesége becslésekor előre tekintő információkat is
figyelembe vettünk.
– A vevőkövetelések kapcsán a Társaság az IFRS 9 standard előírásainak megfelelően ismét
megvizsgálta, hogy mekkora lenne a hitelezési veszteség az év végi vevőállomány alapján,
melynek eredményeként tárgyévben további hitelezési veszteséget nem számolt el a már
korábbi 16.645 ezer forint értéken felül (lásd még a 6. pont részletező tábla releváns adatait).
27. Egyéb működési ráfordítások

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Valós értékelés hatása készletekre | 10 893 | 0
Valós értékelés | 0 | 602 495
Ingatlan és ingóság értékesítés | 0 | 0
Selejtezés | 842 | 14 521
Térítés nélküli átadás | 0 | 0
Adók | 307 803 | 222 224
Egyéb ráfordítások | 10 877 | 21 050
Összesen | 330 415 | 860 290

Az Egyéb működési ráfordítások értéke a tárgyidőszakban 530 millió forinttal (62%-kal) csökkent a
bázisévhez képest, amely az alábbi tételek együttes hatásának volt az eredménye:
– az értékesített telek készletértékének kivezetésével a korábban IAS2 alapján elszámolt
értékkülönbözet is kivezetésre került 11 millió forint értékben (lásd még: 5. sz. pontban leírtak)
– bázisévben ezen a soron jelent meg a befektetési célú ingatlanok valós értékelése negatív
eredményhatása, a tárgyévben nem merült fel ilyen eredményhatás (lásd még: 22. sz. pont);
– az Ingatlan és ingóság értékesítés soron nem jelenik meg érték, mivel az eladott irodai és
egyéb berendezések, továbbá személygépkocsi kivezetett könyv szerinti értékei a
bevételekkel összevezetésre kerültek, így azok nettó eredményében kerültek kimutatásra
(lásd még: 22. sz. pont);
– az év végén megtartott tárgyi eszköz leltár eredményeként az elhasználódott berendezési- és
felszerelési tárgyak selejtezésre kerültek, melyek könyv szerinti értéke mindössze 842 ezer
forint volt, míg a bázis évben olyan, korábban a beruházások között elszámolt tételek, tervek
kerültek selejtezésre, amelyek megvalósítására nem fog sor kerülni;
– térítés nélküli átadás tárgyévben nem történt;
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
34
– az önkormányzatokkal elszámolt adók (építményadó, telekadó), valamint a központi
költségvetéssel elszámolt adók és illetékek tárgyévi értéke mintegy 86 millió forinttal haladja
meg a bázisévi adatot, amely részben az adótételek növekedéséből, részben az ingatlan-
portfólió bővüléséből ered;
– az Egyéb ráfordítások soron jelenik meg többek között a Magyar Ökomenikus
Segélyszervezet részére fizetett 8 millió forint összegű támogatás is.
28. Pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai

Pénzügyi műveletek bevételei |  |
adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Kapott kamatok | 687 809 | 648 492
Árfolyamnyereség | 84 033 | 42 731
Egyéb | 0 | 0
Bevételek összesen | 771 842 | 691 223

Pénzügyi műveletek ráfordításai |  |
adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Fizetett kamatok | 426 652 | 434 636
Árfolyamveszteség | 27 151 | 50 167
Egyéb | 0 | 0
Ráfordítások összesen | 453 803 | 484 803

A Kapott kamatok növekedése a szabad pénzeszközök hatékony menedzselésének az eredménye,
míg a kamatráfordítások csökkenése a hitelállomány (1.352 millió forintos) csökkenésével van
összefüggésben (lásd még: 14. és 18. pontok).
A tárgyidőszakban elszámolt árfolyamnyereség és árfolyamveszteség változása a forintárfolyam
évközi ingadozásának volt az eredménye.
29. Tényleges adóráfordítás

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Társasági adó | 20 537 | 923
Iparűzési adó | 0 | 0
Innovációs járulék | 28 602 | 21 175
Egyéb | 0 | 0
Tényleges adó összesen | 49 139 | 22 098

A SZIE státusz miatt a Társaság csak a SZIE státusz megszerzéséig (2017. október 20.) volt köteles
társasági adót fizetni. A Társaság, mint SZIT ugyanakkor köteles a társasági adóalapját
megállapítani a SZIT törvény előírásaira is tekintettel, de az így kapott adóalap után társasági
adófizetési kötelezettség csak bizonyos esetekben terheli (pl. kapcsolt felektől származó
bevételarányos adóalap után), aminek figyelembevételével a tárgyévre 20.537 ezer forint TAO-t
(számítást lásd lentebb), továbbá 28.602 ezer forint innovációs járulék fizetési kötelezettséget
kalkuláltunk a Társaságnál 2024-ben.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
35

adatok ezer forintban | 2024
IFRS adózás előtti eredmény | 10 285 363
Adó korrekció (innovációs járulék) | 28 602
IFRS adózás előtti eredmény (innovációs járulékkal korrigálva) | 10 256 761
IFRS korrekciós tételek | -585 856
Társasági adó előtti korrigált eredmény | 9 670 905
Növelő tételek | 2 043 545
Csökkentő tételek | -1 606 532
Társasági adó alap 2024-ben | 10 107 918
Társasági adó mértéke SZIT miatti kedvezmény | 0%
Kapcsolt bevétel aránya a teljes bevételhez (2 tizedesjegyre kerekítve) | 2,26%
Társasági adó alap (kapcsolt felektől származó bevételarányos) 2024-ben | 228 187
Kapcsolt felek után fizetendő társasági adó | 20 537
2024. évi társasági adó kötelezettség | 20 537

30. Halasztott adóráfordítás

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Halasztott adó | 0 | 0
Összesen | 0 | 0

2017-ben a SZIE státusz miatt az előző években képzett halasztott adó kötelezettség
visszaforgatásra került.
31. Egyéb átfogó jövedelem
Sem a tárgyévben, sem a bázisévben az egyéb átfogó jövedelmet érintő jellegű tranzakció nem
történt. Az egyéb ingatlanok valós értékváltozásának adóhatása 0 ezer forint volt mind 2024-ben,
mind 2023-ban.
32. Egy részvényre jutó eredmény

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Adózott eredmény (ezer forint) | 10 236 224 | 10 544 829
Törzsrészvények súlyozott átlaga (darab) | 267 942 096 | 252 316 945
Egy részvényre jutó eredmény (alap) (forint) (az "Adózott eredmény" és a "törzsrészvények súlyozott átlaga" hányadosa) | 38,20 | 41,79

A Társaság alaptőkéje 287.024.440 darab egyenként 10 forint névértékű, névre szóló,
dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll, amelyből 11.778.639 darab a Társaság
tulajdonában lévő saját részvény és 267.942.096 darab a törzsrészvények súlyozott átlaga.
A Társaságunknál nincsen olyan tényező, amely hígítaná az egy részvényre jutó eredményt.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
36
33. A vagyoni, pénzügyi helyzet, illetve a jövedelmezőség vizsgálata
33.1. Vagyoni helyzet mutatószámai

Megnevezés | 2024 | 2023
Éven túli eszközök aránya az Eszközökön belül | 85,94% | 92,08%
Forgóeszközök aránya az Eszközökön belül | 14,06% | 7,92%
Saját tőke aránya a Kötelezettségek és a Saját tőke összesen belül | 76,47% | 72,17%
Eladósodottság (Hosszúlejáratú kötelezettségek aránya a Saját tőke és a Hosszú lejáratú kötelezettség összegéhez) | 19,18% | 24,57%
Idegen és Saját tőke aránya | 23,74% | 32,57%
Forgóeszközök (ezer forintban) | 14 243 418 | 6 833 316
Forgóeszközök aránya a saját tőkéhez viszonyítva | 18,38% | 10,98%
Éven túli eszközök fedezettsége | 88,98% | 78,37%
Éven túli eszközök fedezettsége, Idegen tőkét is figyelembe véve | 110,10% | 103,90%

33.2. Pénzügyi helyzet mutatószámai

Megnevezés | 2024 | 2023
Likviditási mutató I. | 261,50% | 183,01%
Likviditási gyorsráta | 244,98% | 168,87%

33.3. Jövedelmezőség alakulása mutatószámai

Megnevezés | 2024 | 2023
Árbevétel arányos nyereség | 83,68% | 128,03%
Saját tőke arányos nyereség | 12,86% | 16,65%

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
37
34. Szegmensinformációk
A Társaság valamennyi használatba vett jövedelemtermelő ingatlana Budapesten található, így a
bevételek és ráfordítások földrajzi régiók szerinti megosztása nem indokolt. Tekintettel arra, hogy a
Társaság ingatlanok bérbeadásával, hasznosításával és kereskedelmével foglalkozik, a
szegmensek kialakítására a tárgyévben és a bázisévben is ennek megfelelően került sor. A
„Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok” szegmensben a Társaság által tulajdonolt
befektetési célú ingatlanokhoz közvetlenül köthető eredményeket mutatjuk ki. A „Harsánylejtő
Projekt” szegmens a Harsánylejtő Projekt keretében (i) megvalósult lakóingatlan-fejlesztéssel
kapcsolatos tevékenység eredményét, valamint (ii) a telekértékesítések és az azokhoz kapcsolódó
tevékenységek eredményét összesíti. Ezen kívül külön kerül kimutatásra a Társaság működéséből
eredő, ingatlanokhoz közvetlenül nem kapcsolható „Működési” eredmény.
A fent említett csoportosítás szerinti szegmensek bevételeinek és költségeinek 2024. és 2023. évi
alakulását az alábbi táblázatok tartalmazzák:

2024 (adatok ezer forintban) | Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok | Harsánylejtő projekt | Működési | Összesen
Értékesítés nettó árbevétele | 10 740 160 | 1 169 134 | 1 691 | 11 910 985
Egyéb működési bevétel | 3 031 350 | 0 | 5 464 | 3 036 814
Saját előállítású eszközök aktivált értéke | 0 | 0 | 0 | 0
Saját termelésű készletek állományváltozása | 0 | -15 141 | 0 | -15 141
Anyagjellegű ráfordítások | -3 364 334 | -18 165 | -203 569 | -3 586 068
Személyi jellegű ráfordítások | 0 | 0 | -984 050 | -984 050
Értékcsökkenés és értékvesztés | -27 300 | -2 027 | -35 474 | -64 801
Egyéb működési ráfordítások | -300 108 | -15 911 | -14 396 | -330 415
Pénzügyi műveletek bevételei | 7 678 | 0 | 764 164 | 771 842
Pénzügyi műveletek ráfordításai | -398 824 | 0 | -54 979 | -453 803
Adózás előtti eredmény | 9 688 622 | 1 117 890 | -521 149 | 10 285 363

2023 (adatok ezer forintban) | Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok | Harsánylejtő projekt | Működési | Összesen
Értékesítés nettó árbevétele | 8 083 191 | 9 153 | 162 | 8 092 506
Egyéb működési bevétel | 6 250 310 | 236 | 30 122 | 6 280 668
Saját előállítású eszközök aktivált értéke | 0 | 0 | 0 | 0
Saját termelésű készletek állományváltozása | 0 | 0 | 0 | 0
Anyagjellegű ráfordítások | -1 792 648 | -7 463 | -187 999 | -1 988 110
Személyi jellegű ráfordítások | 0 | 0 | -910 653 | -910 653
Értékcsökkenés és értékvesztés | -219 402 | -2 027 | -32 185 | -253 614
Egyéb működési ráfordítások | -832 205 | -4 803 | -23 282 | -860 290
Pénzügyi műveletek bevételei | 371 | 0 | 690 852 | 691 223
Pénzügyi műveletek ráfordításai | -403 701 | 0 | -81 102 | -484 803
Adózás előtti eredmény | 11 085 916 | -4 904 | -514 085 | 10 566 927

A Társaság menedzsmentje nem követi nyomon az eszközöket és kötelezettségeket a szegmensek
szintjén.
A 2024. üzleti évben a Társaság kettő, a „Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok”
szegmenshez tartozó vevője esetében, az ezen vevőkkel bonyolított ügyletekből származó éves
nettó árbevétel (vevő1: 2.547.889.206 forint és vevő2: 2.655.338.110 forint) haladta meg a Társaság
összes éves árbevételének a 10%-át.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
38
35. Kockázatkezelés
A Társaság eszközei közé tartoznak a pénzeszközök, értékpapírok, vevői és egyéb követelések,
valamint egyéb eszközök, kivéve az adókat. A Társaság forrásai közé tartoznak a hitelek és
kölcsönök, szállítói és egyéb kötelezettségek, kivéve az adókat és pénzügyi kötelezettségek valós
értéken történő átértékeléséből származó nyereséget vagy veszteséget.
A Társaság a következő pénzügyi kockázatoknak van kitéve:
▪ hitelkockázat
▪ likviditási kockázat
▪ piaci kockázat
Ez a fejezet bemutatja a Társaság fenti kockázatait, a Társaság célkitűzéseit, politikáit, folyamatok
mérését és kockázat kezelését, valamint a Társaság tőkemenedzsmentjét. Az Igazgatótanács
általános felelősséget visel a Társaság felügyelete és kockázatkezelése terén.
A Társaság kockázatmenedzsmentjének a célja, hogy kiszűrje és kivizsgálja azokat a kockázatokat,
amelyekkel szembesül a Társaság, valamint, hogy beállítsa a megfelelő kontrollokat, és hogy
felügyelje a kockázatokat.
35.1. Tőkemenedzsment
A Társaság politikája, hogy megőrizze az alaptőkét, amely elegendő ahhoz, hogy a befektetői és
hitelezői bizalom a jövőben fenntartsa a Társaság fejlődését. Az Igazgatótanács igyekszik fenntartani
azt a politikát, hogy kölcsönadásokból eredő magasabb kitettséget csak magasabb hozam mellett
vállal, az erős tőkepozíció által nyújtott előnyök és a biztonság alapján.
A Társaság tőkeszerkezete a nettó idegen tőkéből, valamint a Társaság saját tőkéjéből áll (ez utóbbi
a jegyzett tőkét, a tartalékokat és a nem ellenőrző tulajdonosok részesedését foglalja magában).
A Társaság a tőke kezelése során igyekszik biztosítani, hogy a Társaság leányvállalata folytatni tudja
tevékenységét és egyúttal maximalizálja a tulajdonosok számára a megtérülést a kölcsöntőke és a
saját tőke optimális egyensúlyozásával, valamint az optimális tőkestruktúra megtartását a
tőkeköltségek csökkentése érdekében. A Társaság azt is figyeli, hogy leányvállalata tőkeszerkezete
megfelel-e a helyi törvényi előírásoknak.
A nettó adósságállomány és a saját tőke a beszámolási időszak végén az alábbiak szerint alakult:

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Hitelek, kölcsönök | 18 980 700 | 20 332 948
Pénzeszközök | 13 343 582 | 6 305 607
Nettó adósságállomány | 5 637 118 | 14 027 341
Saját tőke | 77 480 051 | 62 243 827

35.2. Hitelezési kockázat
A hitelezési kockázat annak a kockázatát fejezi ki, hogy az adós vagy a partner nem teljesíti
szerződéses kötelezettségeit, amely pedig pénzügyi veszteséget eredményez a Társaság számára.
A pénzügyi eszközök, amelyek hitelezési kockázatoknak vannak kitéve, lehetnek hosszú vagy rövid
távú kihelyezések, pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek, vevők és egyéb követelések.
A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke a maximális kockázati kitettséget mutatja. Az alábbi
táblázat a Társaság maximális hitelkockázati kitettségét mutatja 2024. december 31-én és 2023.
december 31-én.

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Vevő követelés | 273 738 | 70 152
Pénzeszközök | 13 343 582 | 6 305 607
Összesen | 13 617 320 | 6 375 759

A lejárt követeléseink behajtási kockázatát folyamatosan figyelve, értékvesztés elszámolásával
általában a kockázat mérséklésre kerül.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
39
A vevők minősítése folyamatosan történik. Egyedi értékelés alapján vevői követelésekre a
tárgyévben 1.202 ezer forint, bázisévben 194.222 ezer forint értékvesztést számolt el a Társaság. A
le nem járt és a lejárt vevői követeléseinken a behajtási kockázat arányaiban nem jelentős.
35.3. Likviditási kockázat
A likviditási kockázat annak kockázata, hogy a Társaság nem tudja pénzügyi kötelmeit
esedékességkor teljesíteni. A Társaság likviditásmenedzselési megközelítése, hogy amennyire
lehetséges, mindig megfelelő likviditást biztosítson kötelezettségei esedékességkor történő
teljesítéséhez, mind szokásos, mind feszített körülmények között anélkül, hogy elfogadhatatlan
vesztesége merülne fel vagy kockáztatná a Társaság hírnevét.
A Társaság csoportszintű cash-flow tervet készít, amelyet folyamatosan aktualizál. A Társaság
gördülő előrejelzéssel vizsgálja a pénzeszközszükségletet a működéshez szükséges megfelelő
pénzállomány biztosítása érdekében, valamint a vonatkozó hitelszerződésben meghatározott
pénzügyi mutatók teljesülését. A társasági szinten jelentkező készpénztöbblet betétszámlákon,
lekötött betétekben testesül meg.
A tárgyév végén a Társaság könyveiben szereplő 717.081 ezer forint értékű szállítói tartozások
lejárata többnyire éven belüli, kivéve az ingatlanfejlesztések kapcsán igénybe vett
generálkivitelezőkkel szemben nyilvántartott garanciális visszatartások 102.347 ezer forint értékű
állományát. Bázisévben a szállítói állomány 249.265 ezer forint volt, ebből 22.757 ezer forint volt a
garanciális visszatartások összege.
A pénzügyi kötelezettségek (hitelek) lejárati szerkezetét mutatják be az alábbi táblázatok:

adatok ezer forintban | 2024.12.31-én | 1 éven belül esedékes* | 2-5 éven belül esedékes* | 5 éven túl esedékes* | Összesen
Pénzügyi kötelezettségek | 18 980 700 | 1 500 898 | 8 782 780 | 8 697 022 | 18 980 700
*esedékes tőketörlesztések |  |  |  |  |

adatok ezer forintban | 2023.12.31-én | 1 éven belül esedékes* | 2-5 éven belül esedékes* | 5 éven túl esedékes* | Összesen
Pénzügyi kötelezettségek | 20 332 948 | 1 446 747 | 5 786 987 | 13 099 214 | 20 332 948
*esedékes tőketörlesztések |  |  |  |  |

35.4. Piaci kockázat
A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak, mint az átváltási árfolyamok és kamatlábak
változása befolyásolni fogja a Társaság eredményét vagy pénzügyi instrumentumokban lévő
befektetéseinek értékét. A piaci kockázat kezelésének célja a piaci kockázatnak való kitettségek
kezelése és ellenőrzése elfogadható keretek között, a haszon optimalizálása mellett.
A Társaság 2018. márciusát követően, az akkori CIB Bank Zrt. felé fennálló EUR hitelének forint
hitellel történő refinanszírozását követően csak forint alapú hosszú távú hitellel rendelkezik.
Figyelembe véve, hogy a Társaság bevételeinek mintegy 89%-a forintban realizálódik és a
devizabevételek bőven fedezik a devizában felmerülő kiadásokat, ebből adódóan FX kockázata
gyakorlatilag nincs.
A Társaság a 2020 szeptemberében megvalósult refinanszírozási ügylet eredményeként
megszüntette a hitelezési kamatkockázatát, 2020. szeptember 15-ét követően a BIF kizárólag
hosszú lejáratú, fix kamatozású, forintban denominált hitellel rendelkezik.
Árfolyamfedezeti ügyleteket a Társaság nem köt.
36. Érzékenységi elemzés
A Társaság, figyelemmel arra, hogy a tárgyévben a fenti 35.4. pontban foglalt refinanszírozási
ügylettel a korábbi években még fennálló hitelezési kamatkockázatát megszüntette, külön
érzékenységvizsgálatot nem végzett.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
40
37. Pénzügyi instrumentumok
Pénzügyi instrumentumnak minősülnek az adott kölcsönök, a befektetett pénzügyi eszközök, a
forgóeszközök közül a vevőkövetelések, az értékpapírok és a pénzeszközök, valamint a felvett
hitelek, kölcsönök és a szállítói kötelezettségek.

2024. december 31. adatok ezer forintban | Könyv szerinti érték | Valós érték
Pénzügyi eszközök |  |
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott |  |
kölcsönök és követelések |  |
Vevőkövetelések | 486 267 | 273 738
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek | 13 343 582 | 13 343 582
Pénzügyi kötelezettségek |  |
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott |  |
kötelezettségek |  |
Pénzügyi kötelezettségek | 18 980 700 | 18 980 700
Szállítói kötelezettségek | 717 081 | 717 081

2023. december 31. adatok ezer forintban | Könyv szerinti érték | Valós érték
Pénzügyi eszközök |  |
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott |  |
kölcsönök és követelések |  |
Vevőkövetelések | 293 710 | 70 152
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek | 6 305 607 | 6 305 607
Pénzügyi kötelezettségek |  |
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott |  |
kötelezettségek |  |
Pénzügyi kötelezettségek | 20 332 948 | 20 332 948
Szállítói kötelezettségek | 249 265 | 249 265

38. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása
Az Igazgatótanács tagjai a 2024-es üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2024-es
üzleti évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett látták el feladataikat.
A Társaságnál és a konszolidációs körbe vont leányvállalatnál Felügyelőbizottság nem működik.
39. Kulcspozícióban lévő felső- és középvezetők javadalmazása

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Bruttó bér | 310 787 | 239 324
Járulékok | 40 402 | 31 112
Összesen | 351 189 | 270 436

A fenti táblázat tekintetében kulcspozícióban lévő vezetőnek minősülnek a következő személyek: a
vezérigazgatók, a gazdasági vezérigazgató-helyettes és az osztályvezetők.
40. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek
A Társaságnak 2024. évben egyetlen, a „Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok”
szegmenshez tartozó vevője esetében, az ezen vevővel bonyolított ügyletekből származó éves nettó
árbevétele sem haladta meg a Társaság összes éves árbevételének a 25%-át, és kivételes
nagyságú vagy előfordulású költsége sem volt.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
41
41. Kapcsolt felek bemutatása
41.1. Leányvállalat

|  | Szavazati és tulajdoni arány
Leányvállalat | Székhely | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Harsánylejtő Kft. | 1033 Budapest Polgár u. 8-10. | 100,00% | 100,00%

2024. december 31-én a Harsánylejtő Kft. saját tőke adatai ezer forintban:

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Saját tőke | 602 598 | 29 677
Jegyzett tőke | 3 000 | 3 000
Tőketartalék | 0 | 0
Eredménytartalék | -765 823 | -788 731
Lekötött tartalék | 792 500 | 792 500
Adózott eredmény | 572 921 | 22 908

A Harsánylejtő Kft. 2024. évi éves beszámolójában szereplő saját tőke értéke jóval meghaladja a
bázisévi értéket, mivel a leányvállalat tárgyévben indított tevékenységei jelentős pozitív
eredményhez vezettek, ellentétben a korábbi évekkel, ahol negatív volt a saját tőke, emiatt a
Társaság alapítói határozattal több alkalommal, összesen 792,5 millió forint összegű pótbefizetés
megfizetésével rendezte a Harsánylejtő Kft. saját tőke helyzetét.
A Harsánylejtő Kft-vel folytatott ügyletek az alábbiak:

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
BIF által adott kölcsön | 2 242 000 | 68 000
BIF Bevétel | 166 354 | 1 175
BIF Ráfordítás | 14 241 | 0
Bér + járulék követelés | 25 089 | 2 163

41.2. „Unoka” vállalat

|  | Szavazati és tulajdoni arány*
„Unoka” vállalat | Székhely | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Marischka Kft. | 1012 Budapest Logodi u. 42. | 100,00% | 0,00%

*közvetett részesedés a Leányvállalaton keresztül
Marischka Kft. 100%-os üzletrészének a Harsánylejtő Kft. által 2024. május 9-én történő
megvásárlásával ez a társaság is bekerült a konszolidációs körbe. Az akvizícióra a Marischka Kft.
tevékenységéből, a Társaság által várt szinergia lehetőségek kiaknázása – az adott ingatlan bérlői
minél teljesebb körű és minél magasabb színvonalú kiszolgálása – céljából került sor, figyelemmel
arra, hogy a célvállalat a BIF által tulajdonolt ingatlanokban található éttermeket üzemelteti.
A Marischka Kft., az Attila úti ingatlan (Budapest, I. kerület Attila út 99. és a 1012 Budapest, Logodi
utca 42. számok alatt található lakóingatlan funkciójú ingatlan) földszintjén 2021. augusztus 1.
napjától Marischka néven, valamint a Major Udvar (Városmajor u. 12) (Budapest, XII. kerület
Városmajor utca 12-14. szám alatti irodaház) földszintjén 2022. október 17. napjától Babutzi
Breakfast, Brunch& Lunch néven éttermeket üzemeltet. Továbbá a Flórián Udvar Irodaházban
(Budapest, III. Polgár u. 8-10. szám alatti ingatlan) található éttermet is a Marischka Kft. üzemelteti
2024. augusztus 1-jét követően és a BIF Tower-ben található kávézót is a Marischka Kft. üzemelteti
2025. január 1-jét követően.
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
42
Marischka Kft. saját tőke adatai (2024. december 31.) ezer forintban:

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Saját tőke | -25 065 | -15 620
Jegyzett tőke | 3 000 | 3 000
Tőketartalék | 0 | 0
Eredménytartalék | -70 620 | -52 028
Lekötött tartalék | 71 000 | 52 000
Adózott eredmény | -28 445 | -18 592

A Harsánylejtő Kft. 2025. február 13-án – alapítói határozattal elrendelt – 35 millió forint összegű
pótbefizetés megfizetésével rendezte a Marischka Kft. saját tőke helyzetét.
A Marischka Kft-vel folytatott ügyletek az alábbiak:

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
BIF Bevétel | 97 701 | 0
BIF Egyéb követelés | 4 082 | 0

41.3. Más kapcsolt fél
2024-ben a Harsánylejtő Kft-n és a Marischka Kft-n túl, a PIÓ-21 Vagyonkezelő és Szolgáltató Kft-
vel, mint kapcsolt féllel állt üzleti kapcsolatban a Társaság, akivel szemben 23.061 ezer forint
bevételt realizált ingatlan bérbeadás jogcímen. Továbbá 2022. február 23-ától a Kastélyszálló Kft. is
kapcsolt félnek minősül, akivel szemben a tárgyévben bevételt nem, viszont 2.749 ezer forint bérleti
díjat költségként számolt el a Társaság, továbbá vásárolt egy személygépkocsit 5.000 ezer forint és
kültéri lámpákat 1.442 ezer forint értékben.
IV. Egyéb kiegészítő információk
1. Mérleg alatti tételek, peres ügyek és egyéb jogi eljárások
1.1. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró tételek
2024. december 31-én a Társaság vagyonát alkotó egyes dolgokon az alábbi zálogjogok álltak fenn:
Hitel1
A Társaság és az MFB Magyar Fejlesztési Bank Zrt. között 2018. november 7. napján létrejött 20
milliárd forint összegű hitelkeret-szerződés alapján a Társaság és az MFB Magyar Fejlesztési Bank
Zrt. között a 2019. szeptember 3-án létrejött kölcsönszerződés szerint az MFB Magyar Fejlesztési
Bank Zrt. 7.579.600.000 forint összegű kölcsönt nyújtott a Társaság részére.
A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése
▪ Budapest, V. kerület, 24408/4 hrsz.-ú ingatlan (1052 Budapest, Apáczai Csere János utca 9.)
A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:
Kölcsönszerződés
Dátuma: 2019. szeptember 3.
Ingatlan jelzálogszerződés – több követelés biztosítására
Dátuma: 2019. szeptember 3.
Követelést terhelő zálogszerződés
Dátuma: 2019. szeptember 3.
A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:
20.000.000.000 forint tőketartozás és járulékai
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
43
Hitel2-4
A Társaság és a Takarékbank Zrt. között 2020. augusztus 31-én létrejött három darab
kölcsönszerződés alapján a Takarékbank Zrt. az alábbi 15 éves futamidejű, fix kamatozású forint
kölcsönöket nyújtotta a Társaság részére:
▪ a Társaság és az MFB Magyar Fejlesztési Bank Zrt. között 2018. november 7. napján létrejött
20 milliárd forint összegű hitelkeret-szerződés alapján a 2019. november 7-én létrejött két
darab kölcsönszerződés és a 2020. február 6. napján létrejött egy darab kölcsönszerződés
szerinti teljes tartozás kiváltása céljára 9.707.551.770 forint összegű kölcsön, a kölcsön
folyósítására 2020. szeptember 15-én került sor;
▪ ingatlanvásárlás részbeni utófinanszírozására, valamint ingatlanfelújítás, beruházás
finanszírozására összesen 2.606.021.058 forint összegű kölcsön, amelyből az első
folyósításra 1.124.100.000 összegben 2020. szeptember 1-jén, a második folyósításra
143.750.000 forint összegben 2020. november 13-án került, a harmadik folyósításra
211.525.013 forint összegben 2021. december 15-én, a negyedik folyósításra 500.001.885
forint összegben 2022. május 18-án, az ötödik folyósításra 614.433.303 forint összegben
2022. július 14-én és a hatodik egyben utolsó folyósításra 12.210.857 forint összegben 2022.
szeptember 22-én került sor;
▪ a Társaság és a Takarékbank Zrt. között 2018. március 8. napján létrejött 2.100.000.000 forint
összegű kölcsönszerződés alapján fennálló teljes tartozás kiváltása céljára 1.661.513.172
forint összegű kölcsön, a kölcsön folyósítására 2020. szeptember 15-én került sor.
A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése
▪ Budapest XII. kerület, 6979/1 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 12-
14.)
▪ Budapest, XII. kerület, 6866 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 35.)
▪ Budapest III. kerület 18059 helyrajzi számú ingatlan (1033 Budapest, Flórián tér)
▪ Budapest X. kerület 38315/42 helyrajzi számú ingatlan (1101 Budapest, Üllői út 114-116.)
▪ Budapest I. kerület 6775 helyrajzi számú ingatlan (1012 Budapest, Logodi utca 42.)
A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:
Kölcsönszerződések (3 darab)
Dátuma: 2020. augusztus 31.
Jelzálogszerződés ingatlanra – több követelés biztosítására meghatározott keretösszeggel
Dátuma: 2020. augusztus 31.
Zálogszerződés követeléseket terhelő zálogjog alapítására – több követelés biztosítására
meghatározott keretösszeggel
Dátuma: 2020. augusztus 31.
Óvadéki szerződés fizetési számla követelésen:
Dátuma: 2020. augusztus 31.
A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:
14.700.000.000 forint keretösszeg
Hitel5
A Társaság és a Takarékbank Zrt. között 2021. június 28-án létrejött kölcsönszerződés alapján a
Takarékbank összesen 2.500.000.000 forint összegű, ingatlanfelújítási, beruházási célú, 15 éves
futamidejű, fix kamatozású forint kölcsönt nyújtott a Társaság részére, amelyből az első folyósításra
524.141.008 forint összegben 2021. szeptember 16-án, a második folyósításra 716.312.052 forint
összegben 2021. december 15-én és a harmadik egyben utolsó folyósításra 1.259.546.940 forint
összegben 2022. március 17-én került sor.
A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése
▪ Budapest XII. kerület, 6979/1 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 12-
14.)
▪ Budapest, XII. kerület, 6866 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 35.)
▪ Budapest III. kerület 18059 helyrajzi számú ingatlan (1033 Budapest, Flórián tér)
▪ Budapest X. kerület 38315/42 helyrajzi számú ingatlan (1101 Budapest, Üllői út 114-116.)
▪ Budapest I. kerület 6775 helyrajzi számú ingatlan (1012 Budapest, Logodi utca 42.)
2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
44
A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:
Kölcsönszerződés
Dátuma: 2021. június 28.
Jelzálogszerződés ingatlanra
Dátuma: 2021. június 28.
Zálogszerződés követeléseket terhelő zálogjog alapítására
Dátuma: 2021. június 28.
Óvadéki szerződés fizetési számla követelésen:
Dátuma: 2021. június 28.
A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:
2.500.000.000 forint és járulékai
Hitel6
A Társaság és az MBH Bank Nyrt. között 2023. július 25-én létrejött kölcsönszerződés alapján az
MBH Bank Nyrt. összesen 351.986.659 forint összegű, ingatlanfelújítási, beruházási célú, 8 éves
futamidejű, fix kamatozású forint kölcsönt nyújtott a Társaság részére, amelyből az első folyósításra
9.220.101 forint összegben 2023. október 3-án, a második folyósításra 41.183.112 forint összegben
2023. október 6-án, a harmadik folyósításra 52.216.131 forint összegben 2023. november 3-án, a
negyedik folyósításra 154.867.235 forint összegben 2023. november 28-án, az ötödik egyben utolsó
folyósításra 94.500.080 forint összegben 2024. április 16-án került sor.
A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése
▪ Budapest XII. kerület, 6979/1 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 12-
14.)
▪ Budapest, XII. kerület, 6866 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 35.)
▪ Budapest III. kerület 18059 helyrajzi számú ingatlan (1033 Budapest, Flórián tér)
▪ Budapest X. kerület 38315/42 helyrajzi számú ingatlan (1101 Budapest, Üllői út 114-116.)
▪ Budapest I. kerület 6775 helyrajzi számú ingatlan (1012 Budapest, Logodi utca 42.)
A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:
Kölcsönszerződés
Dátuma: 2023. július 25.
Jelzálogszerződés ingatlanra
Dátuma: 2023. július 25.
Zálogszerződés követeléseket terhelő zálogjog alapítására
Dátuma: 2023. július 25.
A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:
681.580.000 forint tőke és járulékai
1.2. Peres ügyek, egyéb jogi eljárások
Budapesti Ingatlan Nyrt. 2024. december 31-én nem szerepelt folyamatban lévő peres eljárásban
alperesként.
2. A mérleg fordulónapját követő lényeges események
A mérleg fordulónapját követő lényeges esemény nem történt.
3. Rendkívüli és egyéb szabályozott közzétételek 2024-ben és az Egyedi Éves Pénzügyi
Kimutatások készítésének időpontjáig

Közzététel napja | Közzététel tárgya
2025. március 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2025. március 28. | Közgyűlési meghívó
2025. február 28. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2025. január 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások
45

2024. december 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. december 20. | Társasági eseménynaptár 2025
2024. december 2. | Szavazati jogok és alaptőkehavi bejelentése
2024. október 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024.szeptember 30. | Szavazati jogok és alaptőkehavi bejelentése
2024. szeptember 6. | Saját részvény értékesítése
2024. szeptember 2. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. augusztus 30. | BIF 2024 Féléves jelentés
2024. július 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. július 4. | Vezetői feladatokat ellátó személy tranzakciója
2024. július 4. | Tulajdonosi bejelentés, szavazati jog mértéke megváltozásának közzététele
2024. július 3. | Tulajdonosi bejelentés, szavazati jog mértéke megváltozásának közzététele
2024. július 1. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. május 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. május 9. | Tájékoztatás üzletrész adásvételi szerződés megkötéséről
2024. április 30. | BIF Nem-pénzügyi jelentés – Egyszerűsített ESG jelentés 2023
2024. április 30. | BIF Javadalmazási Jelentés 2023
2024. április 30. | Felelős Társaságirányítási Jelentés 2023
2024. április 30. | A Budapesti Ingatlan Nyrt. 2024. évi éves rendes közgyűlésének jegyzőkönyve az elfogadott határozatokkal
2024. április 30. | BIF Éves Jelentés 2023
2024. április 30. | Szavazati jogok, alaptőke havi bejelentése
2024. április 9. | Közgyűlési előterjesztés és határozati javaslatok
2024. április 2. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. március 26. | Közgyűlési meghívó
2024. február 29. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. február 7. | Tájékoztatás ingatlan adásvételi szerződés megkötéséről
2024. január 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. január 8. | Kiegészítő tájékoztatás 2022. évi osztalékfizetési hirdetményhez
2024. január 2. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése

4. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése
A 2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásokat a Társaság Igazgatótanácsa 2025.
április 9-én meghozott határozatával jóváhagyta és közzétételre engedélyezte.
Felelősségvállalási Nyilatkozat
A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság ezúton
nyilatkozik arról, hogy a 2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások a Társaság
legjobb tudása szerint, az Európai Unió által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási
Standardok alapján készült, valós és megbízható képet ad a Társaság eszközeiről,
kötelezettségeiről, pénzügyi helyzetéről, valamint nyereségéről és veszteségéről, és nem hallgat el
olyan tényt, amely a Társaság helyzetének megítélése szempontjából jelentőséggel bír.
Budapest, 2025. április 9.

………………………………………. | ……………………………………….
dr. Ungár Anna az Igazgatótanács elnöke, vezérigazgató lakcím: 1121 Budapest, Hegyhát út 23. | Berecz Kristóf az Igazgatótanács alelnöke, vezérigazgató lakcím: 1121 Budapest, Hegyhát út 23.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés
az Európai Unió által befogadott
Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási
Standardok (IFRS) szerint készített 2024.
évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi
Kimutatásokhoz
Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési
nyilvánosan működő Részvénytársaság
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
1
Tartalomjegyzék
I. A Társaság céljainak, stratégiájának, tevékenységének bemutatása .................................... 2
II. 2024. évi eredmények és 2025. évi kilátások, kihívások ........................................................ 5
1. 2024. évi eredmények ...................................................................................................... 5
2. Kilátások, kihívások a 2025. üzleti évre ............................................................................ 8
III. A Társaságnál a 2024-ben lezajlott lényegesebb események ................................................ 8
1. Közgyűlés ........................................................................................................................ 8
2. Személyi változások ........................................................................................................ 8
3. Jelentős perek ................................................................................................................. 8
IV. A Társaság eredményességét befolyásoló kockázati tényezők ............................................. 9
V. A mérleg fordulónapja után bekövetkezett lényeges események .......................................... 9
VI. Általános társasági információk ........................................................................................... 10
VII. Az alkalmazottak számának alakulása, foglalkoztatáspolitika ............................................. 14
VIII. Kutatás és kísérleti fejlesztés ................................................................................................ 14
IX. Személyi változások 2024-ben ............................................................................................... 14
X. Környezetvédelem .................................................................................................................. 14
XI. Felelős társaságirányítási jelentés és nyilatkozat ................................................................ 14
Felelősségvállalási Nyilatkozat ...................................................................................................... 15
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
2
I. A Társaság céljainak, stratégiájának, tevékenységének bemutatása
A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
(székhely: 1033 Budapest Polgár utca 8-10.) (a továbbiakban: „Társaság” és/vagy „BIF”) 2024. évi üzleti
tevékenysége az alábbiakban felsorolt fejlesztési stratégia és célok megvalósítása mentén zajlott:
➢ a Társaság meglévő jövedelemtermelő ingatlan-portfóliójába illeszkedő iroda és egyéb épületek
felkutatása és akvizíciók lebonyolítása;
➢ meglévő ingatlan-portfólióban rejlő maximális jövedelemtermelési potenciál kihasználása,
valamint az irodaházak működésének optimalizálása, ingatlanok fejlesztése;
➢ a Társaság tulajdonában lévő Budapest, III. kerületi, 39 hektáros Harsánylejtő fejlesztési terület
teljes kidolgozott koncepciójának megvalósítása.
A Társaság ingatlanfejlesztő, ingatlanhasznosító cégként – 2017. október 20-ától kezdődően a
szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (a továbbiakban: „SZIT
törvény”) szerinti szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként (a továbbiakban: „SZIE”), majd 2018.
december 31. óta szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (a továbbiakban: „SZIT”) – a saját
tulajdonú ingatlanjainak (iroda, illetve egyéb épületeinek és parkolóházainak) bérbeadás útján történő
hasznosításával, ezek további fejlesztésével és a saját tulajdonú építési telkeinek az értékesítésével,
azokon történő ingatlanfejlesztésekkel, valamint az elkészült ingatlanok hasznosításával és
értékesítésével foglalkozik.
A Társaság a tulajdonában lévő ingatlantípusoknak megfelelően az alábbi főbb ingatlanpiaci
szegmensek területén tevékenykedik:
▪ Irodaházak
▪ Parkolóházak
▪ Építési telkek
▪ Lakóingatlanok
▪ Szállodák
Irodaházak
2024 negyedik negyedévében a budapesti modern irodaállomány egy új irodaházzal bővült, melynek
mérete 2,150 m2. A teljes irodaállomány 2024. év végére 4.455.615 m2-t tett ki, melyen belül 3.604.010
m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 851.605 m2 saját tulajdonú irodaház
található. A teljes bruttó kereslet 2024-ban 502.151 m2-t, míg a nettó kereslet ugyanezen időszakban
170.630 m2-t tett ki. A bruttó kereslet 8%-os növekedést, a nettó kereslet pedig 20%-os csökkenést
mutatott a 2023-es évhez viszonyítva. Az üresedési ráta az előző év végén elérte a 14,1%-ot.
A kihasználatlansági ráta az előző negyedévhez képest 0,1 százalékponttal, az előző év azonos
időszakához képest pedig 0,8 százalékponttal emelkedett 2024 negyedik negyedévében.
2024 negyedik negyedévében a legalacsonyabb üresedési rátát Észak-Buda alpiacon regisztrálták
(8%), míg a legmagasabb érték az Agglomerációban volt mérhető (28,6%). A nettó abszorpció a
negyedik negyedév során negatív tartományba fordult -2.880 négyzetméterrel. Az éves eredmények
azonban továbbra is pozitív értéket mutatnak, összesen 47.665 négyzetmétert tettek ki 2024-ben.
2024 negyedik negyedévében a bérlői aktivitás szempontjából a legnépszerűbb alpiac Budapesten
ismét a Váci úti irodafolyosó volt, amely a kereslet 37%-át vonzotta. Ezt követően a második legnagyobb
aktivitást a Dél-Buda alpiacon regisztrálták, mely alpiac 22%-os részesedést ért el a negyedéves
bérbeadási volumenből. (Forrás: BRF 2024 Q4 és Colliers Market Snapshot, CBRE Budapest Office
Figures)
A teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt 76%-kal. Az új
szerződések pedig a bérbeadások 18%-át tették ki, a bővülések részaránya 4%, míg az előbérleti
szerződéseké 2% volt. Összesen 143 bérleti szerződést regisztráltak 2024 negyedik negyedévében,
átlagos méretük 1.195 m2 volt. (Forrás: BRF 2024 Q4)
2024. december 31-én Társaságunk infrastrukturális és közlekedési szempontból kiváló elhelyezkedésű
hat „B” kategóriájú és négy „A” kategóriájú irodaépületet tulajdonolt. A korábban „B” kategóriájú
Budapest, XII. kerület Városmajor utca 12-14. szám alatti irodaház (a továbbiakban: „Major Udvar
(Városmajor u. 12)”) „A” kategóriájú sikeres revitalizációját követően (a fejlesztés átadása 2022
októberében megtörtént) 2023 júliusa óta 100%-ban bérbeadott.
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
3
A Budapest, III. Polgár u. 8-10. szám alatti irodaházunk esetében (a továbbiakban: „Flórián Udvar
Irodaház”) 2024. utolsó hónapjában egy nagyobb, az irodaházban bérbeadható irodaállomány 40%-át
lefedő bérleti szerződés került aláírásra, melynek következtében az irodák tekintetében a Flórián Udvar
Irodaház kihasználtsága év végére elérte a 100%-ot. Az új bérlő beköltözése 2025. I. negyedévében,
ütemezetten történik.
A 2020 első félévében sikeres akvizíció útján a Társaságunk tulajdonába került a Budapest, X. kerület
Üllői út 114-116. sz. alatti volt Posta szálló, a környék ikonikus 13 emeletes toronyépülete, amelyet
a 2021. évben elindított fejlesztéssel „A” kategóriás irodaépületnek (a továbbiakban: „BIF Tower
Irodaház”) építettünk át. A kivitelezés 2023 januárjában került átadásra, az épület 2023 decemberére
98%-ban, majd 2024 februárjában 100%-ban bérbeadásra került. A mellette elhelyezkedő
háromszintes, korábban oktatási központként működő épület (a továbbiakban: „Üllői úti Oktatási
Központ”) esetében a piaci igénynek megfelelően az irodai, vagy oktatási centrumként történő
hasznosítás a célunk. A két épület több mint 10 ezer m2 irodaállomány bővülést jelent.
Irodaházaink esetében legfőbb célunk a bérlők elégedettségének fenntartása, a bérlők hosszú távú
megtartása, a bérleti szerződések meghosszabbítása. Minden irodaházunknál folyamatos üzemeltetői
jelenlétet és karbantartási szolgáltatást biztosítunk a bérlőink részére. „A” kategóriás irodaházaink
esetében kiemelt figyelmet fordítunk a közösségi terek modernizálására, az épületek hatékony
üzemeltetésére, környezetbarát megoldások alkalmazására és az egyedi bérlői igények
megvalósítására.
Parkolóházak
Budapesten a fizetős közterületi parkolás zónarendszerének kitolódása 2024-ban tovább folytatódott
főként a XI. és XIV. kerület egyes részeinek vonatkozásában, mely hatással lehet nem csak a
tömegközlekedés használatának fellendülésére, hanem a városban elérhető parkolóházak,
mélygarázsok kihasználatlan kapacitásának javulására is. A Fővárosi Közgyűlés 2024. novemberében
elfogadott rendelete értelmében Budapesten fokozatosan tervezik kivezetni a parkolóautomatákat és 2
éven belül már csak applikációval lesz lehetséges az utcai parkolás fizetése, továbbá a zöld rendszámú
autók ingyenes parkolása is megszűnik. Ugyanakkor kezdeményezték azt is, hogy 2026-tól a közösségi
közlekedési bérlettel rendelkezők jelentős parkolási díjkedvezményben részesüljenek a közterületi
parkolásoknál, ezzel is ösztönözve a tömegközlekedési eszközök használatát. (Forrás: www.vg.hu,
2024.11.27.)
Társaságunk tulajdonába 2 parkolóház tartozik, a Vigadó Palota Irodaház (Budapest, V. kerület Apáczai
Csere János utca 9.) mellett található Aranykéz Parkolóház (Budapest, V. kerület Aranykéz utca 4-6.)
és a Flórián Udvar Irodaház részét képező parkolóház. A Flórián Udvar Irodaházban lévő parkolóház
elsődlegesen az irodaház bérlőit hivatott kiszolgálni. Mindkét parkolóházunk a legújabb, magyar
fejlesztésű, mobil-applikációs parkolási rendszerrel és korszerű fizetési lehetőségekkel igyekszik
maximális szolgáltatási színvonalat biztosítani. A belvárosi lokációval rendelkező Aranykéz
Parkolóházunkban a bérletes és óradíjas szolgáltatások mellett a környékbeli rendezvények,
konferenciák esetében a rövidtávú bérlések is egyre népszerűbbek. Az Aranykéz Parkolóházban a
2024-ben bevezetett elektromos autótöltési szolgáltatásunk egyre nagyobb népszerűségnek örvend.
Építési telkek és lakóingatlanok
2024-ben 13.295 új lakás épült országos szinten, 29%-kal kevesebb az egy évvel korábbinál.
Budapesten 28%-kal csökkent a használatba vett lakások száma az előző évhez képest. A fővárosban
az új lakások fele két (a XI. és XIII.) kerületben épült fel. A kiadott építési engedélyek és egyszerű
bejelentések alapján építendő lakások száma 20.494 volt, 4,7%-kal kevesebb mint 2023-ban. (Forrás:
KSH, Lakásépítések, építési engedélyek, 2024. I-IV. negyedév)
A lakáspiaci forgalom tekintetében a 2023-as év visszaesése után 2024 I-III. negyedévében az eladott
használt és új lakások száma egyaránt emelkedett. A teljes lakáspiaci forgalom a III. negyedévben 14%-
kal haladta meg az előző évi értéket. Ugyanakkor az új lakások aránya az első három negyedévben
alacsonynak mondható, csak 3,9%-ot tett ki. (Forrás: KSH, Lakáspiaci árak, lakásárindex 2024. III.
negyedév)
Az árak tekintetében 2024 I. negyedévében 8,5%-kal, a II. negyedévben 1,8%-kal nőttek az árak. A III.
negyedévben a használt lakások ára gyakorlatilag stagnált, míg az újaké kis mértékben, 2,2%-kal
csökkent. Összeségében az év eleji gyors emelkedésnek köszönhetően az összevont lakáspiacon a
lakásárak szintje nominálisan 12%-kal, reálértéken 8,5%-kal haladta meg az előző évit. (Forrás: KSH,
Lakáspiaci árak, lakásárindex 2024. III. negyedév)
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
4
A Társaság fejlesztésében megvalósuló Harsánylejtő Kertváros (Budapest III. kerület) projekt
keretében a Társaság mintegy 39 hektár területen fejlesztési projektet (a továbbiakban: „Harsánylejtő
Projekt”) indított el az elmúlt években, több ütemben. A projekt részeként telekfejlesztés, lakóingatlan-
fejlesztés és kereskedelmi egységek építésére alkalmas telekingatlanok kerültek kialakításra az alábbi
bontásban:
▪ Telekfejlesztés I-II. ütem keretén belül mindösszesen 153 telekingatlan került kiszabályozásra,
kivitelezésre és értékesítésre. A projekt fejlesztési és értékesítési szempontból is sikeresen
lezárult (a fenti I-II. ütem teljes területe meghaladja a 25 hektárt).
▪ Lakóingatlan-fejlesztés
o A lakóingatlan-fejlesztés I-II. ütemében, mintegy 1 hektáros területen összesen 40 darab 55-
99 m2 közötti lakás került felépítésre. A lakóingatlan-fejlesztés I. üteme 2019-ben, a II. üteme
2021 első félévében sikeresen lezárult. A projekt tulajdonosa a Társaság 100%-os
tulajdonában lévő Harsánylejtő Ingatlanforgalmazó és -kezelő Kft. volt (a továbbiakban:
„Harsánylejtő Kft.”).
o A lakóingatlan-fejlesztésre alkalmas telekingatlanokból kettő esetében adásvételi szerződés
került aláírásra tulajdonjog-fenntartással 2021 IV. negyedévében, ezek közül az egyik
birtokbaadása még 2022-ben megtörtént, míg a másik teleké 2024-ben a teljes vételár
megfizetését követően történt meg.
▪ Kereskedelmi egység fejlesztésére alkalmas telekingatlan, ami egy megközelítőleg egyezer m2-
es kiskereskedelmi egység, és további 1,5 ezer m2 iroda, vagy egyéb szolgáltató funkció
építésére alkalmas, mintegy 0,4 hektáros területen.
▪ Egyéb funkciójú épület fejlesztésére alkalmas több mint 2,4 hektáros telekingatlan esetében
adásvételi szerződés került aláírásra 2022 IV. negyedévében, amely esetében a tulajdonjog
átruházása is megtörtént.
A fentieken túl a Társaság a tulajdonában lévő telkek esetében vizsgálja a hasznosítási és értékesítési
lehetőségeket.
A Harsánylejtő Projektben megvalósult lakóingatlan-fejlesztésen túl a Társaság egy, a Budapest, I.
kerület 6775 helyrajzi szám alatt nyilvántartott, természetben a Budapest, I. kerület Attila út 99. és a
1012 Budapest, Logodi utca 42. számok alatt található lakóingatlan funkciójú ingatlant (a továbbiakban:
„Attila99Loft”, „Attila úti ingatlan”) tulajdonolt 2024. december 31-én. Az Attila99Loft a Real Estate
Awards „Az Év Lakóingatlan Fejlesztése 2021” díj győztese lett. Az ingatlanban 16 exkluzív lakás,
egy 22 férőhelyes robotizált parkolórendszer, egy étterem és egy pékség található. A „New York”-i
mintára megálmodott épület különlegességét a Várnegyedben való elhelyezkedésén és a lakások
egyedi stílusán túl az épületen belül igénybe vehető exkluzív szolgáltatások biztosítják. A kialakított
lakásokat és üzlethelyiségeket a Társaság bérbeadás útján hasznosítja.
A Társaság portfóliójának egyik legkiemelkedőbb ingatlana a Világörökség részét képező Budapest, VI.
kerület Andrássy út 80-82. szám alatt található (a továbbiakban: „Andrássy úti ingatlan”). A több mint
1,4 ezer m2 alapterületű telekingatlanon, figyelemmel a változó piaci igényekre és a kerületi
szabályozási feltételekre is, a Társaság lakófunkció befogadására alkalmas fejlesztés lehetőségét
preferálja, felső kategóriás lakások és szolgáltatások kialakításával. A fejlesztés vázlattervezése
befejeződött, az építési engedélyezési eljárás lezárult 2024 első negyedévében, az építési engedélyt
megkaptuk.
Szállodák
2024 decemberében a turisztikai (kereskedelmi, magán- és egyéb) szálláshelyeken közel 1,3 millió
vendég 2,9 millió vendégéjszakát töltött el. A vendégek száma 11%-kal, a vendégéjszakáké 8,4%-kal
meghaladta az egy évvel korábbit. A belföldi vendégek által eltöltött éjszakák száma 0,6%-kal, a
külföldivendég-éjszakáké 15%-kal múlta felül a 2023. decemberit. 2024-ben a turisztikai
szálláshelyeken 5,8%-kal több volt a vendégéjszakák száma, mint az előző évben. A turisztikai
szálláshelyeken az összes bruttó árbevétel közel 90 milliárd forint volt, folyó áron 22%-kal nagyobb az
egy évvel korábbinál.
2024-ben minden korábbinál több, 18 millió turistát fogadtak a magyarországi szálláshelyek, ez 11
százalékos növekedés 2023-hoz képest. A kiemelkedő eredmények okai közé sorolható az adatvezérelt
turisztikai döntéshozatal, az influenszer-kampányok, és a budapesti repülőtér magyar tulajdonba
kerülése. A Budapest Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtéren tavaly mintegy 17 millió utas fordult meg
az előzetes adatok alapján, ami több mint 17 százalékos növekedést jelent.
(Forrás: KSH Monitor, üzletem.hu)
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
5
A Társaság tulajdonában jelenleg egy olyan ingatlan található, amelyet az azt bérbevevő vállalkozás
szállodaként üzemeltetett (a Társaságnak nincs szálláshely- vagy vendéglátó-szolgáltatásból származó
jövedelme, kizárólag az általa tulajdonolt ingatlanokat adja bérbe). A turisztikai szempontból az egyik
legkiemelkedőbb belvárosi lokációval rendelkező Madách téri ingatlanban (Budapest, VII. kerület
Madách Imre tér 3.) egy 4 csillagos szálloda, valamint az ingatlan utcai frontján két önálló étterem
üzemelt. A szállodaként funkcionáló rész 2023 október végével visszavételre került az üzemeltetőtől.
Az épület felújítására és belső átalakítására vonatkozó építési engedélyt az örökségvédelmi hatóságtól
2025. januárjában megkaptuk. A felújításhoz kapcsolódó bontási munkák elindultak. A teljes felújítás
várhatóan 2026. év végére fejeződik be.
A Liszt Ferenc nemzetközi repülőtér vonzáskörzetében, a reptéri folyosón elhelyezkedő Üllői úti
ingatlankomplexum (Budapest, X. kerület Üllői út 114-116.) „C” Épületét (a továbbiakban: „BIF
HOSTEL”) a Társaság, – az épület kedvező adottságait kihasználva – 2 csillagos szálloda céljára
történő bérbeadással hasznosítja 2024 szeptemberétől (korábban ebben az épületben egy diákszálló
működött).
II. 2024. évi eredmények és 2025. évi kilátások, kihívások
1. 2024. évi eredmények
Kihívásokkal teli, eredményes évet zárt a Társaság 2024-ben. A BIF IFRS szerint készített, auditált
eredménykimutatása alapján 2024-ben 10.285 millió forint adózás előtti eredményt ért el a 2023-as
évben produkált 10.567 millió forint adózás előtti eredménnyel szemben, ugyanakkor a befektetési célú
ingatlanok valós értékelésének eredményhatásával korrigált adózás előtti eredmény közel 44%-kal
7.284 millió forintra nőtt 2024-ben a 2023. évi 5.070 millió forintos értékről.
▪ Az értékesítés nettó árbevétele 2024-ben mintegy 11.911 millió forintot tett ki a 2023. évi közel
8.093 millió forintos értékhez képest. Jelentős mértékben, mintegy 1.296 millió forinttal (+20%)
nőttek 2024-ben a Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj bevételek a bázisértékhez képest,
mely az év elején megvalósított áremeléseken és indexálásokon túlmenően a BIF Tower Irodaház
bérbeadásának tudható be. A közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek is jelentősen,
771 millió forintról 2.024 millió forintra nőttek, melyben meghatározó szerepe volt a bérlemény
kialakításával, helyreállításával, átalakításával kapcsolatos továbbszámlázásoknak (főként a BIF
Tower Irodaház esetében realizált ezen bevételeknek köszönhetően), ezen a soron jelennek meg
a továbbszámlázott közművek, szolgáltatási díjak is. A bevételek növekedésében meghatározó
szerepet játszott továbbá, egy még 2021 utolsó negyedévében megkötött telekértékesítési
szerződés tárgyidőszakban történt számviteli realizálása (1.169 millió forint) is.
Az értékesítés nettó árbevételének megbontása

adatok ezer forintban | 2023 | 2024
Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj bevételek | 6 550 655 | 7 846 715
Parkolási díjbevételek | 739 627 | 780 657
Közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek | 770 946 | 2 024 183
Szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek | 0 | 0
Ingatlan/telek értékesítés árbevétele | 0 | 1 168 920
Egyéb árbevételek | 31 278 | 90 510
Összesen | 8 092 506 | 11 910 985

▪ Az egyéb működési bevételek 2024-ben 3.037 millió forintot tettek ki, mely főként a befektetési
célú ingatlanok valós értékeléséből származó pozitív eredményhatásnak volt köszönhető. Az
egyéb működési bevételeket növelték 2024-ban egy személygépkocsi, valamint egyéb eszközök
értékesítéséből, illetve kártérítésekből származó bevételek is. A bázisidőszaki bevételek között
egy 140 millió forint összegű kötbér jelent meg extra bevételként.
▪ Az anyagjellegű ráfordítások értéke mintegy 1.598 millió forinttal emelkedett 2024-ben a 2023-
ben kimutatott 1.988 millió forinthoz képest. A növekedésben legnagyobb szerepet az eladott,
közvetített szolgáltatások értékének változása (+1.270 millió forint) játszott, itt a bérlői
kiépítésekhez igénybe vett alvállalkozói szolgáltatások összege volt meghatározó. Az igénybe
vett szolgáltatások 256 millió forintos növekedésének oka az őrzésvédelmi, takarítási és
karbantartási költségek emelkedése volt a tárgyidőszakban. Az anyagköltségek 57 millió forinttal
haladták meg a bázisidőszaki értéket.
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
6
▪ A személyi jellegű ráfordítások 2024-ben mintegy 8%-kal nőttek a megelőző évhez képest,
mely növekedést főként a Társaság stratégiai céljainak megvalósításával összefüggő szervezet-
és bérfejlesztés, valamint a statisztikai átlaglétszám magasabb szintje okozta.
▪ Az egyéb működési ráfordítások bázisidőszaki 860 millió forintos értékével szemben a
tárgyidőszaki ráfordítás 330 millió forintra (-62%) mérséklődött 2024-ben. Az előző időszaki
mintegy 530 millió forinttal kedvezőbb érték főként annak tudható be, hogy tárgyidőszakban a
befektetési célú ingatlanok valós értékelése során nem merült negatív eredményhatás.
▪ Az értékcsökkenés és értékvesztés soron mintegy 189 millió forintos csökkenés volt
tapasztalható 2024-ben a bázisidőszakhoz képest, amelynek oka az alacsonyabb
értékvesztésképzésnek (-193 millió forinttal) köszönhető. A nem befektetési célú tárgyi eszközök
után elszámolt magasabb értékcsökkenés kis mértékű (+4 millió forint) emelkedést mutatott.
▪ A fentiek eredményeként a tárgyidőszaki működési eredmény 10.361 millió forintról 9.967 millió
forintra mérséklődött, míg a befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredményhatásával
korrigált működési eredmény a bázisidőszaki 4.864 millió forintról mintegy 6.966 millió
forintra nőtt (+43%) 2024-ben.
▪ A pénzügyi műveletek eredménye 2024-ban mintegy 318 millió forintot tett ki a bázisidőszaki
206 millió forint összeggel szemben. A bevételek közel 81 millió forinttal emelkedtek, míg a
ráfordítások 31 millió forinttal csökkentek a vizsgált időszak alatt. A pénzügyi bevételek
növekedése a szabad pénzeszközök hatékony likviditás menedzsmentjének volt köszönhető. A
pénzügyi ráfordítások bázisidőszakhoz viszonyított csökkenése főként az alacsonyabb
hitelállománynak köszönhető.
▪ A SZIT törvény előírásai alapján a BIF csak a SZIE státusz megszerzéséig (2017. október 20.)
volt köteles társasági adót fizetni. A Társaság, mint SZIT ugyanakkor köteles a társasági
adóalapját megállapítani, de az így kapott adóalap után társasági adófizetési kötelezettség csak
bizonyos esetekben terheli (pl. kapcsolt felektől származó bevételarányos adóalap után). A
fentiek figyelembevételével a BIF mintegy 49,1 millió forint tárgyévi tényleges adóráfordításából
20,5 millió forint volt a számított társasági adó, közel 28,6 millió forintot tett ki az innovációs járulék
összege.
Eredménykimutatás (IFRS, auditált)

adatok ezer forintban | 2023 | 2024
Értékesítés nettó árbevétele | 8 092 506 | 11 910 985
Egyéb működési bevétel | 6 280 668 | 3 036 814
Saját termelésű készletek állományváltozása | 0 | -15 141
Saját előállítású eszközök aktivált értéke | 0 | 0
Anyagjellegű ráfordítások | -1 988 110 | -3 586 068
Személyi jellegű ráfordítások | -910 653 | -984 050
Egyéb működési ráfordítások | -860 290 | -330 415
EBITDA | 10 614 121 | 10 032 125
Értékcsökkenés és értékvesztés | -253 614 | -64 801
Működési eredmény | 10 360 507 | 9 967 324
Pénzügyi bevételek | 691 223 | 771 842
Pénzügyi ráfordítások | -484 803 | -453 803
Adózás előtti eredmény | 10 566 927 | 10 285 363
Tényleges adóráfordítás | -22 098 | -49 139
Halasztott adó | 0 | 0
Adózott eredmény | 10 544 829 | 10 236 224

▪ A befektetési célú ingatlanok állománya 2024. év végén 5,7 milliárd forintos növekedést
mutatott a 2023. december 31-i állapothoz képest. Az állományváltozást a portfólióban levő
ingatlanokon végzett beruházások, aktiválások, az ingatlanok piaci értékének változása és egy
horvátországi ingatlanvásárlás (Volosko) együttes hatása okozta. 2024-ben ingatlanértékesítés
nem történt. A befektetési célú ingatlanok megjelenítésére a Társaság a valós érték modellt
választotta az IAS40 standardnak megfelelően, azzal, hogy a Volosko ingatlant az IAS40
standard 53. pontja alapján bekerülési értéken értékeli. A Társaság tulajdonában lévő befektetési
célú ingatlanok piaci értékének meghatározását, összhangban a SZIT törvény előírásaival
negyedévente egy független értékbecslő végzi (az értékbecsléseket a Seratus Ingatlan
Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft. készítette 2024-ben és 2023-ban is).
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
7
▪ A Társaság nettó adósságállománya (a pénzügyi kötelezettségek pénzeszközökkel csökkentett
értéke) mintegy 8,4 milliárd forinttal 5,6 milliárd forintra mérséklődött 2024. év végére a 2023. év
végi 14 milliárd forinthoz képest. A csökkenést főként a tárgyidőszaki nagyobb
pénzeszközállomány indokolja, amely a 2024 szeptemberében megvalósult saját részvény
értékesítésnek és annak az eredménye, hogy a tárgyévben nem történt osztalékfizetés.
Kiemelt mérlegtételek (IFRS, auditált)

az adatok ezer forintban | 2023.12.31 | 2024.12.31
Befektetési célú ingatlanok | 78 581 204 | 84 300 782
Éven túli eszközök összesen | 79 417 988 | 87 075 245
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek | 6 305 607 | 13 343 582
Forgóeszközök összesen | 6 833 316 | 14 243 418
Eszközök összesen | 86 251 304 | 101 318 663
Jegyzett tőke | 2 870 244 | 2 870 244
Saját tőke összesen | 62 243 827 | 77 480 051
Pénzügyi kötelezettségek (hosszú) | 18 886 201 | 17 479 802
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen | 20 273 570 | 18 391 829
Pénzügyi kötelezettségek (rövid) | 1 446 747 | 1 500 898
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen | 3 733 907 | 5 446 783
Kötelezettségek és saját tőke összesen | 86 251 304 | 101 318 663

A vagyoni, pénzügyi és jövedelmezőségre vonatkozó kiemelt mutatók

Megnevezés | 2023.12.31 | 2024.12.31
Éven túli eszközök aránya az eszközökön belül („Éven túli eszközök összesen” és az „Eszközök összesen” hányadosa) | 92,08% | 85,94%
Eladósodottság („Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen” és „Hosszú lejáratú kötelezettségek és a Saját tőke összesen” hányadosa) | 24,57% | 19,18%
Idegen és saját tőke aránya („Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen” és a „Saját tőke összesen” hányadosa) | 32,57% | 23,74%
Likviditási gyorsráta („Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek” és a „Rövid lejáratú kötelezettségek összesen” hányadosa) | 168,87% | 244,98%
Árbevétel arányos nyereség („Működési eredmény” és az „Értékesítés nettó árbevétele” hányadosa) | 128,03% | 83,68%
Saját tőke arányos nyereség („Működési eredmény” és a „Saját tőke összesen” hányadosa) | 16,65% | 12,86%

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
8
2. Kilátások, kihívások a 2025. üzleti évre
A 2025-ben a Társaság az alábbi területekre fókuszál:
➢ A 2020. év elején sikeres akvizíció eredményeként megvásárolt Major Park (Városmajor u. 35.)
revitalizációja, elsődlegesen a külső homlokzat felújítása, továbbá a piaci körülmények
változásának figyelembevételével a lehetséges fejlesztési funkciók vizsgálata és a fejlesztési
tervek elkészítése.
➢ Harsánylejtő Projekt
▪ A Harsánylejtő Projektben található azon telekingatlanok esetében, ahol még nem született
eddig döntés a fejlesztés megindításáról, az aktuális piaci trendek alapján a lehetőségek
vizsgálata az egyes fejlesztések elindításáról és/vagy telekingatlanként/projektként történő
értékesítéséről.
➢ A Bajcsy-Zsilinszky úti Irodaház (Budapest, VI. kerület Bajcsy-Zsilinszky út 57. szám alatti
ingatlan) fejlesztési koncepciójának kidolgozása, az átmeneti időszakban az ingatlan jelenlegi
állapotában történő kihasználtságának maximalizálása.
➢ Az Andrássy úti ingatlan esetében a piaci körülmények változásának függvényében, az ingatlan
hasznosítási lehetőségeinek a vizsgálata.
➢ Az Aranykéz Parkolóház kihasználtságának maximalizálása, új szolgáltatások bevezetésének
vizsgálata.
➢ Az Üllői úti Oktatási Központ hasznosítási lehetőségeinek a vizsgálata.
➢ A sikeres horvátországi akvizíció eredményeként 2024 év elején az ingatlan-portfólióba került
ingatlan – Volosko – esetében a régi épület bontása, új épület tervezése és a kivitelezés
megkezdése.
➢ A kiemelkedő adottságokkal rendelkező Madách téri ingatlan felújításához kapcsolódó bontási
munkák elindultak, a már megszerzett építési engedély alapján végzett építési munkákkal
párhuzamosan potenciális bérlő keresése.
➢ A meglévő ingatlanokban rejlő fejlesztési és hatékonyságjavítási lehetőségek kiaknázása
(portfólió „review”).
➢ A Társaság stratégiájába illeszkedő akvizíciós lehetőségek felkutatása, az akvizíciók
lebonyolítása és az adott ingatlan beillesztése a jövedelemtermelő portfólióba.
III. A Társaságnál a 2024-ben lezajlott lényegesebb események
1. Közgyűlés
A Társaság Közgyűlése a 2024. március 26-án közzétett közgyűlési meghívó napirendjében szereplő
valamennyi kérdésben döntést hozott, és azok 2024. április 30-án közzétételre kerültek a vonatkozó
jogszabályi rendelkezéssekkel összhangban. A határozatok a következő linken tekinthetőek meg:
https://www.bif.hu/befektetoknek/publikaciok/tozsdei-kozlemenyek/budapesti-ingatlan-nyrt-2024-evi-
eves-rendes-kozgyules-jegyzokonyve-az-elfogadott-hatarozatokkal
2. Személyi változások
Igazgatótanács, Audit Bizottság
Az Igazgatótanács és az Audit Bizottság összetételében 2024-ben változás nem történt.
A Vállalatvezetésben történt változások 2024-ben
Az Igazgatótanács 1/2024. (02.29.) számú Igazgatótanácsi határozattal módosította a Társaság
Szervezeti és Működési Szabályzatát. A módosítástól kezdődően létrejött az Ingatlanfejlesztési
igazgatóság, mely alá bekerült az Ingatlanfejlesztési és Kivitelezési Osztály, továbbá ezen igazgatóság
alá került a CAPEX és Fit-out Osztály 2024. március 1-jei hatállyal.
3. Jelentős perek
A Társaságnál rendkívüli tájékoztatással érintett jelentős perek nem voltak folyamatban.
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
9
IV. A Társaság eredményességét befolyásoló kockázati tényezők
A Társaság tevékenységének eredményességét továbbra is jelentősen befolyásolja a mindenkori
makrogazdasági helyzet, illetve az az alapján kialakuló vállalati gazdálkodási környezet, ugyanis az
irodák kihasználtsága, a realizálható bérleti díjak nagysága a bérlő társaságok anyagi helyzetétől,
kilátásaitól függ.
Az ingatlanhasznosítási tevékenységét a Társaság relatív alacsony kockázat mellett végzi, a megkötött
bérleti szerződések jelentős részben határozott időtartamúak, az átlagos hátralévő lejárat 2-3 év között
van, de speciális esetekben akár 5 vagy 10 évesek. Határozatlan idejű bérleti szerződéseink jellemzően
több éves időtartam óta fennállnak.
Az előzetes bérlői kockázatelemzésnek és biztosítéki rendszernek köszönhetően a kintlévőség
nagysága és a nemfizetés az előző évhez hasonlóan továbbra is elhanyagolható mértékű volt 2024-
ben.
A Társaság 2018 márciusát követően, egy refinanszírozási ügyletnek köszönhetően, csak forint alapú
hosszú lejáratú hitellel rendelkezik. Figyelembe véve, hogy a Társaság csoportszintű bevételeinek
mintegy 89%-a forintban realizálódik és a devizabevételek bőven fedezik a devizában felmerülő
kiadásokat, így ebből adódóan FX kockázata gyakorlatilag nincs.
A Társaság a 2020 szeptemberében megvalósult refinanszírozási ügylet eredményeként megszüntette
a hitelezési kamatkockázatát, 2020. szeptember 15-ét követően a BIF kizárólag hosszú lejáratú, fix
kamatozású, forintban denominált hitellel rendelkezik.
A pénzügyi instrumentumokra vonatkozó részletes adatokat a Társaságnak az Európai Unió által
befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2024. évi auditált
Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásai Kiegészítő megjegyzések fejezete III. Kiegészítő magyarázatok 37.
Pénzügyi instrumentumok pontja tartalmazza. A Társaság az általa tulajdonolt BIF törzsrészvényeken
(saját részvények) kívül más értékpapírral nem rendelkezik, származékos ügyleteket nem kötött.
A 2022. február 24-én kitört orosz-ukrán háború és a kapcsolódó nemzetközi szankciók jelentős
mértékben befolyásolják a gazdasági kilátásokat, növelik a gazdasági kockázatokat. A háborús
konfliktus gazdasági hatásai eredményeként jelentkező kockázati kitettségek (bérleti szerződések
módosításának vagy megszüntetésének esetleges kezdeményezése, az üzemeltetési költségek
jelentősebb emelkedése, a folyamatban lévő fejlesztések esetleges csúszása, beszállítói/szolgáltatói
kapcsolatok újratárgyalása) minimalizálása érdekében a Társaság továbbra is szorosan figyelemmel
kíséri az aktuális helyzetet – kiemelten a kormányzati és a hivatalos szervek intézkedéseit – és annak
megfelelően vezet be intézkedéseket, illetve tájékoztatja dolgozóit és partnereit.
V. A mérleg fordulónapja után bekövetkezett lényeges események
A mérleg fordulónapját követő lényeges esemény nem történt.
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
10
VI. Általános társasági információk
1. A Társaság cégadatai

A Társaság cégneve: | Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
Rövidített cégnév: | Budapesti Ingatlan Nyrt.
Székhelye: | Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Postai címe (a központi ügyintézés helye): | Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Központi elektronikus elérhetősége: | info@bif.hu
Honlapja: | www.bif.hu
A Társaság alapító okiratának kelte: | 1995.01.31.
A Társaság működése megkezdésének időpontja: | 1994.05.01.
Bejegyző bíróság: | Fővárosi Törvényszék, mint Cégbíróság
Cégjegyzékszáma: | Cg. 01-10-042813
Társaság statisztikai számjele: | 12041781-6820-114-01
Adóigazgatási azonosító száma: | 12041781-2-41
Közösségi adószám: | HU12041781
Társaság jegyzett tőkéje 2024. december 31-én | 2.870.244.400 forint
Társaság működésének időtartama: | határozatlan
A Társaság üzleti éve: | megegyezik a naptári évvel
A Társaság fő tevékenysége: | 6820’08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése

2. Társaságirányítás
Közgyűlés
A vezető tisztségviselők kinevezése és elmozdítása a Közgyűlés kizárólagos hatókörébe tartozik. A
vezető tisztségviselőkkel és a munkavállalókkal a Társaság nem kötött a végkielégítéssel kapcsolatban
külön megállapodást, e tekintetben a Ptk. megfelelő paragrafusai az irányadók. Nem jött létre olyan
megállapodás bármely, a Társaság és vezető tisztségviselője, illetve munkavállalója között, amely
kártalanítást ír elő arra az esetre, ha a vezető tisztségviselő lemond, vagy a munkavállaló felmond, ha
a vezető tisztségviselő vagy a munkavállaló jogviszonyát jogellenesen megszüntetik, vagy a jogviszony
nyilvános vételi ajánlat miatt szűnik meg. A Társaság részvételével nem jött létre olyan megállapodás,
amely egy nyilvános vételi ajánlatot követően a Társaság irányításában bekövetkezett változás miatt
lép hatályba, módosul vagy szűnik meg.
Az alapszabály módosítása a Közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik, az alábbi kivételekkel:
▪ Amennyiben az Alapszabály módosítás csak a Társaság cégnevét, székhelyét, telephelyeit és
fióktelepeit, a központi ügyintézés helyét, valamint a – főtevékenységet kivéve – Társaság
tevékenységi köreit érinti, a Közgyűlés egyszerű többséggel határoz, melynek erejénél fogva az
Alapszabály felhatalmazza a Társaság Igazgatótanácsát, hogy a Társaság cégnevét, székhelyét,
telephelyeit és fióktelepeit, a központi ügyintézés helyét, valamint a – főtevékenységet kivéve –
Társaság tevékenységi köreit saját hatáskörében igazgatótanácsi határozattal módosítsa.
▪ A Közgyűlés határozatával felhatalmazhatja az Igazgatótanácsot a Társaság alaptőkéjének
felemelésére. Az erre vonatkozó közgyűlési határozatban meg kell határozni azt a legmagasabb
összeget (jóváhagyott alaptőke), amelyre az Igazgatótanács a Társaság alaptőkéjét felemelheti.
A közgyűlési felhatalmazás bármely típusú, és bármely módon történő alaptőke-emelésre
vonatkozhat. A közgyűlési felhatalmazás legfeljebb öt évre szólhat. Az igazgatótanácsi
hatáskörben történő alaptőke-emelés esetében az Alapszabály módosítására az Igazgatótanács
köteles és jogosult.
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
11
Igazgatótanács
A Társaság egységes irányítási rendszerben működik.
Az Igazgatótanács a Társaság ügyvezető szerve, képviseli a Társaságot bíróságok és más hatóságok
előtt, valamint harmadik személyekkel szemben. Az Igazgatótanács megállapította működésének
szabályait és az elfogadott Ügyrendje szerint működött 2024-ben. Az Igazgatótanács tagjainak
többsége független.
Az Igazgatótanács tevékenységét testületként végzi. Kijelöli, hogy a feladatkörébe tartozó ügyek közül
mely ügyet szükséges ülésének napirendjére tűzni, kijelöli az ügy előkészítéséért felelős
igazgatótanácsi és/vagy menedzsment tagot, az igazgatótanácsi ülésen előterjesztett ügyet
megtárgyalja, abban határozatot hoz, és annak végrehajtását ellenőrizteti. Az Igazgatótanács az éves
mérlegzáró közgyűlések közötti időtartamra meghatározza rendes üléseinek időpontját és a szükséges
mértékben ezek várható napirendjét.
Az Igazgatótanács 2024-ben hat személyes ülést tartott. Az Igazgatótanács elektronikus úton 12
alkalommal döntött 2024-ben.
A Társaság Igazgatótanácsának tagjai (2024. december 31.)

Név | Pozíció | Megbízatás kezdete | Megbízatás vége
dr. Ungár Anna | Elnök | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Berecz Kristóf | Alelnök | 2022.04.30. | 2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Tzvetkov Julian | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Vaszily Miklós | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.

Audit Bizottság
Az Alapszabály szerint az Audit Bizottság hatáskörébe tartozik:
– a számviteli törvény szerinti beszámoló véleményezése;
– a számviteli törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálatának nyomon követése;
– javaslattétel az állandó könyvvizsgálóra és díjazására;
– az állandó könyvvizsgálóval megkötendő szerződés előkészítése;
– az állandó könyvvizsgálóval szembeni szakmai követelmények, összeférhetetlenségi és
függetlenségi előírások érvényre juttatásának figyelemmel kísérése, az állandó könyvvizsgálóval
való együttműködéssel kapcsolatos teendők ellátása, az állandó könyvvizsgáló által a számviteli
törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálatán kívül a Társaság részére nyújtott egyéb
szolgáltatások figyelemmel kísérése, valamint – szükség esetén – az Igazgatótanács számára
intézkedések megtételére való javaslattétel;
– a pénzügyi beszámolási rendszer működésének értékelése és javaslattétel a szükséges
intézkedések megtételére;
– az Igazgatótanács munkájának segítése a pénzügyi beszámolási rendszer megfelelő ellenőrzése
érdekében; valamint
– a belső ellenőrzési és kockázatkezelési rendszer hatékonyságának a figyelemmel kísérése.
Az Audit Bizottság az igazgatótanácsi üléseken túl 2024-ben egy személyes ülést tartott és egy
alkalommal döntött elektronikus úton. Az üléseken tárgyalt fontosabb témák: a Társaság és a
konszolidáció körébe tartozó társaság éves pénzügyi kimutatásainak jóváhagyása, javaslattétel a
Könyvvizsgáló megválasztására, díjazásának megállapítására.
A Társaság Audit Bizottságának tagjai (2024. december 31.)

Név | Pozíció | Megbízatás kezdete | Megbízatás vége
dr. Hárshegyi Frigyes | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Tzvetkov Julian | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Vaszily Miklós | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
12
Tisztségviselők (Igazgatótanács, Audit Bizottság tagjai) díjazása
A Társaság Közgyűlése a 2024. április 30. napján hozott határozatával úgy döntött, hogy az
Igazgatótanács tagjai a 2024-es üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2024-es üzleti
évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett lássák el feladataikat.
3. Könyvvizsgáló
A Társaság Könyvvizsgálója a 2024. évben:
– Quercus Audit Könyvvizsgáló és Gazdasági Tanácsadó Kft. (székhely: 8200 Veszprém, Radnóti
tér 2/C, a könyvvizsgálatért felelős személy: Tölgyes András József).
4. Közzétételek
A Társaság közleményeinek közzétételi helye:
– BÉT (www.bet.hu) honlap, az MNB honlap (www.kozzetetelek.mnb.hu) és a Társaság saját
honlapja (www.bif.hu).
5. Részvényinformációk
2024. december 31-én a Társaság jegyzett tőkéje 287.024.440 darab, egyenként 10 forint névértékű,
névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből állt, melyből 11.778.639 darab a
Társaság saját tulajdonában volt. A részvényekhez kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket a Társaság
Alapszabályának 6. pontja részletezi. 2018. október 1-jétől a részvényekkel a Budapesti Értéktőzsde
„Prémium” kategóriájában kereskednek és a teljes jegyzett tőkét megtestesítik, nincs egyéb kibocsátott
részesedés a Társaságnál.
A részvények adásvételének nincs korlátozása, elővásárlási jogok nincsenek kikötve, de a részvények
átruházására kizárólag értékpapírszámlán történő terhelés, illetve jóváírás útján kerülhet sor. A
részvény átruházása esetén a részvényes a Társasággal szemben részvényesi jogát csak akkor
gyakorolhatja, ha az új tulajdonos nevét a részvénykönyvbe bejegyezték.
A Társaság részvénykönyvét a KELER Zrt. vezeti.
Különleges irányítási jogok jelenleg nincsenek kikötve.
A Társaság 2019. április 29-i éves rendes közgyűlésén a közgyűlés felhatalmazta az Igazgatótanácsot
a Társaság alaptőkéjének felemelésére szavazatelsőbbségi részvények kibocsátása által a közgyűlési
határozatban rögzített feltételekkel. A felhatalmazással az Igazgatótanács 2024-ben nem élt.
Nincs tudomásunk olyan részvényesi megállapodásról, ami az irányítási jogokkal kapcsolatos.
Munkavállalói részvényesi rendszer jelenleg nem működik a Társaságnál. A Társaság 2019. április 29-
i éves rendes közgyűlésén a közgyűlés felhatalmazta az Igazgatótanácsot a Társaság alaptőkéjének
felemelésére dolgozói részvények kibocsátása által a közgyűlési határozatban rögzített feltételekkel. A
felhatalmazással az Igazgatótanács 2024-ben nem élt.
Kisebbségi jogok: A szavazatok legalább 1%-át képviselő részvényesek a Társaság közgyűlésének
összehívását az ok és cél megjelölésével bármikor kérhetik.
A választott tisztségviselőket az Alapszabály szerint a Közgyűlés egyszerű többséggel választja.
A Társaság Közgyűlése a 2024. április 30. napján hozott határozatával felhatalmazta az
Igazgatótanácsot saját részvény vásárlására. A felhatalmazás értelmében az Igazgatótanács
határozhat a Társaság által kibocsátott törzsrészvény megvásárlásáról a Társaság által. Az egy saját
részvényért kifizethető ellenérték legalacsonyabb összege 1 forint, a legmagasabb összege pedig
legfeljebb az ügyletkötés időpontját megelőző 180 nap forgalommal súlyozott tőzsdei átlagárának
150%-a lehet. A felhatalmazás a közgyűlés napjától 2025. október 30. napjáig terjedő határozott
időtartamra szól. A felhatalmazás alapján a Társaság által megszerzett saját részvények maximális
értéke az alaptőke 25%-áig terjedhet.
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
13
A Társaság 5%-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosai az aktuális részvénykönyv,
illetve a tulajdonosok egyéni bejelentései alapján

| 2023. december 31. | 2024. december 31.
Részvényes | Részvények száma (db) | Részesedés (%) | Részvények száma (db) | Részesedés (%)
PIÓ-21 Kft.* | 194 389 885 | 67,73** | 214 889 885 | 74,87**
Takarékbank Zrt. / MBH Bank Nyrt. | 28 702 440 | 9,99 |  |
Saját részvény | 22 514 206 | 7,84 | *** |
Káldi Mónika bizalmi vagyonkezelő által kezelt vagyon |  |  | 16 101 240 | 5,61
Egyéb részvényesek | 41 417 909 | 14,44 | 56 033 315 | 19,52
Összesen | 287 024 440 | 100,00 | 287 024 440 | 100,00

*A PIÓ-21 Kft. a Társaság anyavállalata és a végső anyavállalata („ultimate parent of the group”) is
**Amelyből 0,57%-os közvetett részesedés a Kft. leányvállalatán, a BFIN Asset Management AG-n keresztül
***A Társaság tulajdonában lévő BIF törzsrészvények száma nem haladja meg az 5%-ot, a Társaság a tulajdonában lévő BIF
törzsrészvénnyel részvényesi jogokat nem gyakorolhat
Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók Társaságban lévő tulajdoni
hányada
(2024. december 31.)

Jelleg | Név | Beosztás | Megbízás kezdete | Megbízás vége | Közvetlen részvénytulajdon (db) | Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT | dr. Ungár Anna | IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 74,87%
ITT | Berecz Kristóf | IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 74,87%
ITT | dr. Hárshegyi Frigyes | IT, AB** tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
ITT | Tzvetkov Julian | IT, AB tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
ITT | Vaszily Miklós | IT, AB tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
SP | Hrabovszki Róbert | Gazdasági Vezérigazgató-helyettes | 2018.03.19. | Határozatlan*** | 0 | 0

*Igazgatótanács
**Audit Bizottság
***munkaviszony jellege
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
14
Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók társaságban lévő tulajdoni hányada
(2023. december 31.)

Jelleg | Név | Beosztás | Megbízás kezdete | Megbízás vége | Közvetlen részvénytulajdon (db) | Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT | dr. Ungár Anna | IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 67,73%
ITT | Berecz Kristóf | IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 67,73%
ITT | dr. Hárshegyi Frigyes | IT, AB** tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
ITT | Tzvetkov Julian | IT, AB tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
ITT | Vaszily Miklós | IT, AB tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
SP | Hrabovszki Róbert | Gazdasági Vezérigazgató-helyettes | 2018.03.19. | Határozatlan*** | 0 | 0

*Igazgatótanács
**Audit Bizottság
***munkaviszony jellege
VII. Az alkalmazottak számának alakulása, foglalkoztatáspolitika
A Társaságnál az átlagos statisztikai állományi létszám 2024. évben 65 fő volt (2023-ban 62 fő volt),
míg a 2024. december 31-i állományi létszám 66 fő volt.
A Társaságnak foglalkozáspolitikai kötelezettsége nincsen.
VIII. Kutatás és kísérleti fejlesztés
A Társaság tevékenységi jellegéből adódóan kutatás és kísérleti fejlesztéssel nem foglalkozik.
IX. Személyi változások 2024-ben
A III. fejezet 2. pontjában kerültek ismertetésre.
X. Környezetvédelem
A tevékenység jellegéből adódóan a Társaság nem termel és nem tárol veszélyes hulladékot, a
kibocsátott égéstermék utáni levegőterhelési díjat a BIF megfizette. Közvetlenül környezetvédelemmel
kapcsolatosan sem az előző üzleti évben, sem a tárgyévben jelentős költség nem került elszámolásra.
XI. Felelős társaságirányítási jelentés és nyilatkozat
A Társaság rendelkezik Felelős Társaságirányítási jelentéssel és nyilatkozattal, valamint minden évben
felülvizsgálja vállalatirányítási rendszerét, és ha szükséges, módosítja.
A Társaság Közgyűlése a 2024. április 30. napjára összehívott éves rendes közgyűlésén hozott
határozatával jóváhagyta a Társaság 2023. évi, a Budapesti Értéktőzsde Felelős Társaságirányítási
Ajánlásaira vonatkozó, külön íven szerkesztett Felelős Társaságirányítási Jelentését, mely a Társaság
közzétételi helyein 2024. április 30-án közzétételre került.
Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
15
Az éves rendes közgyűlésen a részvényesek szavaznak a Társaság Felelős Társaságirányítási
Jelentés jóváhagyásáról, és a közgyűlés után a Társaság a Felelős Társaságirányítási Jelentést
közzéteszi.
– A Felelős Társaságirányítási Jelentés a www.bet.hu, www.bif.hu és www.kozzetetelek.hu
honlapon tekinthető meg.
– A Társaság a Budapesti Értéktőzsde Zrt. által közzétett Felelős Társaságirányítási Ajánlások
alapján készíti el felelős társaságirányítási jelentését és nyilatkozatát.
– A Felelős Társaságirányítási Jelentést az Igazgatótanács fogadja el és a közgyűlés hagyja jóvá.
A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a BÉT ajánlásait és az attól való eltérés
részleteit és indokait.
– A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a jogszabályok előírásain kívül alkalmazott
gyakorlat indokait.
– A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a Társaság belső ellenőrzési és
kockázatkezelési gyakorlatának a főbb jellemzőit.
– A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a Társaság sokszínűségi politikával
kapcsolatos nyilatkozatát.
A Társaságnál cégvezetői megbízása senkinek sincs.
Felelősségvállalási Nyilatkozat
A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság ezúton
nyilatkozik arról, hogy a jelen Üzleti (vezetőségi) Jelentés a valóságnak megfelelő adatokat és
állításokat tartalmaz, és megbízható képet ad a Társaság helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről,
ismertetve a főbb kockázatokat és bizonytalansági tényezőket és nem hallgat el olyan tényt, amely a
Társaság helyzetének megítélése szempontjából jelentőséggel bír.
Budapest, 2025. április 9.

………………………………………. | ……………………………………….
dr. Ungár Anna az Igazgatótanács elnöke, vezérigazgató | Berecz Kristóf az Igazgatótanács alelnöke, vezérigazgató

Konszolidált Éves Jelentés 2024
Konszolidált Éves Pénzügyi Beszámoló
2024
Budapesti Ingatlan Hasznosítási
és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
Konszolidált Éves Pénzügyi Beszámoló 2024
Tartalomjegyzék
▪ A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő
Részvénytársaságnak az Európai Unió által befogadott Nemzetközi Pénzügyi
Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2024. évi auditált Konszolidált Éves
Pénzügyi Kimutatásai
▪ Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és
Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaságnak az Európai Unió által befogadott
Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2024. évi auditált
Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatásaihoz
A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési
nyilvánosan működő Részvénytársaságnak
az Európai Unió által befogadott
Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási
Standardok (IFRS) szerint készített,
auditált Konszolidált Éves Pénzügyi
Kimutatásai
2024. december 31.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
1
Tartalomjegyzék
Konszolidált Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás......................................................................... 3
Konszolidált Éves Átfogó Jövedelemkimutatás ........................................................................ 4
Konszolidált Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás ............................................ 5
Konszolidált Éves Cash Flow Kimutatás.................................................................................... 6
Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika
meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk ..................................... 7
I. Általános társasági információk ........................................................................................ 7
1. A vállalkozás bemutatása ................................................................................................. 7
2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra ................................................................................ 8
2.1. Tisztségviselők 2024-ben ......................................................................................... 8
2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2024-ben ....... 9
2.3. Vezető tisztségviselők díjazása 2024-ben ................................................................. 9
2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek ............................................ 9
2.5. Tulajdonosi struktúra ................................................................................................ 9
II. A számviteli politika meghatározó elemei ....................................................................... 10
1. A számviteli politika lényeges elemei ...............................................................................10
1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek ..........................................................10
1.2. Árbevétel .................................................................................................................10
1.3. Éven túli eszközök értékelése és értékvesztése .......................................................11
1.4. Immateriális javak ....................................................................................................13
1.5. Goodwill ..................................................................................................................13
1.6. Készletek ................................................................................................................13
1.7. Követelések.............................................................................................................13
1.8. Pénzügyi eszközök ..................................................................................................13
1.9. Pénzügyi kötelezettségek ........................................................................................14
1.10. Céltartalékok ...........................................................................................................14
1.11. Társasági adó .........................................................................................................15
1.12. Lízing ......................................................................................................................15
1.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ......................................................................16
1.14. Mérlegen kívüli tételek .............................................................................................16
1.15. Visszavásárolt saját részvények ..............................................................................16
1.16. Osztalék ..................................................................................................................16
1.17. Pénzügyi műveletek eredménye ..............................................................................17
1.18. Állami támogatások .................................................................................................17
1.19. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek ..............................................................17
1.20. Fordulónap utáni események ...................................................................................17
2. A számviteli politika változásai .........................................................................................18
3. Bizonytalansági tényezők .................................................................................................19
3.1. Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés .................................19
3.2. Valós érték meghatározása .....................................................................................19
4. A beszámoló készítés alapja ............................................................................................20
4.1. Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való
megfelelőségről ...................................................................................................................20
4.2. A beszámoló készítésének alapja ............................................................................20
4.3. Az értékelés alapja ..................................................................................................20
5. Az üzleti kombináció részletei, a konszolidációs körbe bevont vállalkozások ....................20
III. Kiegészítő magyarázatok ................................................................................................. 21
1. Befektetési célú ingatlanok ..............................................................................................21
2. Immateriális javak és tárgyi eszközök ..............................................................................22
3. Befektetések kapcsolt vállalkozásban ..............................................................................23
4. Pénzügyi eszközök ..........................................................................................................23
5. Halasztott adókövetelés ...................................................................................................23
6. Készletek .........................................................................................................................23
7. Vevőkövetelések..............................................................................................................24
8. Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások ........................................25
9. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek ................................................................25
10. Jegyzett tőke és tőketartalék ............................................................................................25
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
2
11. Értékelési tartalék ............................................................................................................26
12. Visszavásárolt saját részvények .......................................................................................26
13. Eredménytartalék és tárgyévi eredmény ..........................................................................26
14. Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségek ........................................................................27
15. Céltartalék .......................................................................................................................27
16. Halasztott adó kötelezettségek.........................................................................................28
17. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek.............................................................................28
18. Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek ...........................................................................28
19. Szállítói kötelezettségek...................................................................................................28
20. Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások ...................................................29
21. Árbevétel .........................................................................................................................29
22. Egyéb működési bevétel ..................................................................................................30
23. Aktívált saját teljesítmények értéke ..................................................................................31
24. Anyagjellegű ráfordítás ....................................................................................................31
25. Személyi jellegű ráfordítások ...........................................................................................31
26. Értékcsökkenés és értékvesztés ......................................................................................32
27. Egyéb működési ráfordítások ...........................................................................................32
28. Pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai ...................................................................33
29. Tényleges adóráfordítás ..................................................................................................33
30. Halasztott adóráfordítás ...................................................................................................34
31. Egyéb átfogó jövedelem...................................................................................................34
32. Egy részvényre jutó eredmény .........................................................................................34
33. Szegmensinformációk ......................................................................................................35
34. Kockázatkezelés ..............................................................................................................36
34.1. Tőkemenedzsment ..................................................................................................36
34.2. Hitelezési kockázat ..................................................................................................36
34.3. Likviditási kockázat ..................................................................................................37
34.4. Piaci kockázat .........................................................................................................37
35. Érzékenységi elemzés .....................................................................................................38
36. Pénzügyi instrumentumok ................................................................................................38
37. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása ....................................................38
38. Kulcspozícióban lévő felső- és középvezetők javadalmazása ...........................................39
39. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek ......................................................................39
40. Kapcsolt felek bemutatása ...............................................................................................39
40.1. Leányvállalat ...........................................................................................................39
40.2. „Unoka” vállalat .......................................................................................................39
40.3. Más kapcsolt fél.......................................................................................................40
IV. Egyéb kiegészítő információk ...................................................................................... 40
1. Mérleg alatti tételek, peres ügyek és egyéb jogi eljárások.................................................40
1.1. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró
tételek ...............................................................................................................................40
1.2. Peres ügyek, egyéb jogi eljárások............................................................................43
2. A mérleg fordulónapját követő lényeges események ........................................................43
3. Rendkívüli és egyéb szabályozott közzétételek 2024-ben és a Konszolidált Éves Pénzügyi
Kimutatások készítésének időpontjáig ......................................................................................43
4. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése .......................................................43
Felelősségvállalási Nyilatkozat................................................................................................. 44
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
3
Konszolidált Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás

adatok ezer forintban | Magyarázatok * |  | 2024.12.31. |  | 2023.12.31.
ESZKÖZÖK |  |  |  |  |
Éven túli eszközök |  |  |  |  |
Befektetési célú ingatlanok | 1 |  | 84 300 782 |  | 78 581 204
Immateriális javak | 2 |  | 4 060 |  | 3 215
Goodwill | 2 |  | 0 |  | 0
Egyéb ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok | 2 |  | 82 079 |  | 84 106
Műszaki és egyéb berendezések, felszerelések | 2 |  | 2 632 574 |  | 116 368
Beruházások, felújítások | 2 |  | 265 089 |  | 764 224
Befektetések kapcsolt vállalkozásban | 3 |  | 0 |  | 0
Pénzügyi eszközök | 4 |  | 927 339 |  | 0
Halasztott adókövetelések | 5 |  | 0 |  | 0
Éven túli eszközök összesen |  |  | 88 211 923 |  | 79 549 117
Forgóeszközök |  |  |  |  |
Készletek | 6 |  | 79 245 |  | 100 600
Vevőkövetelések | 7 |  | 345 331 |  | 84 603
Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások | 8 |  | 1 348 712 |  | 369 787
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek | 9 |  | 13 943 645 |  | 6 336 433
Forgóeszközök összesen |  |  | 15 716 933 |  | 6 891 423
Eszközök összesen |  |  | 103 928 856 |  | 86 440 540
FORRÁSOK |  |  |  |  |
Saját tőke |  |  |  |  |
Jegyzett tőke | 10 |  | 2 870 244 |  | 2 870 244
Tőketartalék | 10 |  | 6 048 215 |  | 6 048 215
Értékelési tartalék | 11 |  | 731 904 |  | 731 904
Visszavásárolt saját részvény | 12 |  | -1 681 561 |  | -2 304 224
Eredménytartalék | 13 |  | 59 305 371 |  | 44 360 298
Tárgyévi eredmény | 13 |  | 10 802 473 |  | 10 567 736
Anyavállalatra jutó saját tőke összesen |  |  | 78 076 646 |  | 62 274 173
Hosszú lejáratú kötelezettségek |  |  |  |  |
Pénzügyi kötelezettségek | 14 |  | 17 895 603 |  | 18 886 201
Céltartalékok várható kötelezettségekre | 15 |  | 26 733 |  | 19 760
Halasztott adó kötelezettségek | 16 |  | 14 157 |  | 0
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek | 17 |  | 1 863 721 |  | 1 376 527
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen |  |  | 19 800 214 |  | 20 282 488
Rövid lejáratú kötelezettségek |  |  |  |  |
Pénzügyi kötelezettségek | 18 |  | 1 775 556 |  | 1 446 747
Szállítói kötelezettségek | 19 |  | 846 381 |  | 313 890
Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások | 20 |  | 3 430 059 |  | 2 123 242
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen |  |  | 6 051 996 |  | 3 883 879
Kötelezettségek és saját tőke összesen |  |  | 103 928 856 |  | 86 440 540

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
4
Konszolidált Éves Átfogó Jövedelemkimutatás

adatok ezer forintban | Magyarázatok * |  | 2024 |  | 2023
Értékesítés nettó árbevétele | 21 |  | 13 387 786 |  | 8 188 976
Egyéb működési bevétel | 22 |  | 3 168 820 |  | 6 286 138
Saját termelésű készletek állományváltozása | 23 |  | -15 141 |  | 0
Saját előállítású eszközök aktivált értéke | 23 |  | 0 |  | 0
Anyagjellegű ráfordítások | 24 |  | -4 068 887 |  | -2 059 744
Személyi jellegű ráfordítások | 25 |  | -1 291 985 |  | -914 678
Értékcsökkenés és értékvesztés | 26 |  | -168 051 |  | -253 629
Egyéb működési ráfordítások | 27 |  | -354 047 |  | -871 916
Működési eredmény |  |  | 10 658 495 |  | 10 375 147
Pénzügyi bevételek | 28 |  | 740 266 |  | 703 846
Pénzügyi ráfordítások | 28 |  | -486 144 |  | -487 136
Adózás előtti eredmény |  |  | 10 912 617 |  | 10 591 857
Tényleges adóráfordítás | 29 |  | -95 987 |  | -24 121
Halasztott adó | 30 |  | -14 157 |  | 0
Adózott eredmény |  |  | 10 802 473 |  | 10 567 736
Ebből: |  |  |  |  |
Anyavállalatra jutó rész |  |  | 10 802 473 |  | 10 567 736
Külső tulajdonosra jutó rész |  |  | 0 |  | 0
Egyéb átfogó jövedelem | 31 |  | 0 |  | 0
Egyéb ingatlanok valós értékének változása adó nélkül |  |  | 0 |  | 0
Egyéb ingatlanok valós értékváltozásának adóhatása |  |  | 0 |  | 0
Teljes átfogó jövedelem |  |  | 10 802 473 |  | 10 567 736
Ebből: |  |  |  |  |
Anyavállalatra jutó rész |  |  | 10 802 473 |  | 10 567 736
Külső tulajdonosra jutó rész |  |  | 0 |  | 0
Törzsrészvények súlyozott átlaga (db) |  |  | 267 942 096 |  | 252 316 945
Egy részvényre jutó eredmény (Ft) |  |  |  |  |
Alap | 32 |  | 40,32 |  | 41,88
Hígított | 32 |  | 40,32 |  | 41,88

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
5
Konszolidált Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás

Magyarázatok* |  | 10 | 12 | 10 | 11 | 13 | 13 |  |  |
adatok ezer Ft |  | Jegyzett tőke | Visszavásárolt saját részvény | Tőketartalék | Értékelési tartalék | Eredménytartalék | Tárgyévi eredmény | Anyavállalatra jutó saját tőke összesen | Nem ellenőrzésre jogosító részesedés | Saját tőke összesen
2022.12.31. |  | 2 870 244 | -3 048 120 | 6 048 215 | 731 904 | 38 879 594 | 10 033 555 | 55 515 392 | 0 | 55 515 392
Előző évi eredmény átsorolása |  | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 033 555 | -10 033 555 | 0 | 0 | 0
Saját részvény vásárlás |  | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Saját részvény kibocsájtás |  | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Saját részvény értékesítés |  | 0 | 743 896 | 0 | 0 | 4 256 104 | 0 | 5 000 000 | 0 | 5 000 000
Osztalék |  | 0 | 0 | 0 | 0 | -8 808 955 | 0 | -8 808 955 | 0 | -8 808 955
Verseg eladás miatti ET növekedés |  | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Teljes átfogó jövedelem |  | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 567 736 | 10 567 736 | 0 | 10 567 736
2023.12.31. |  | 2 870 244 | -2 304 224 | 6 048 215 | 731 904 | 44 360 298 | 10 567 736 | 62 274 173 | 0 | 62 274 173
Előző évi eredmény átsorolása |  | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 567 736 | -10 567 736 | 0 | 0 | 0
Saját részvény vásárlás |  | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Saját részvény kibocsájtás |  | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Saját részvény értékesítés |  | 0 | 622 663 | 0 | 0 | 4 377 337 | 0 | 5 000 000 | 0 | 5 000 000
Osztalék |  | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Verseg eladás miatti ET növekedés |  | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Teljes átfogó jövedelem |  | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 802 473 | 10 802 473 | 0 | 10 802 473
2024.12.31. |  | 2 870 244 | -1 681 561 | 6 048 215 | 731 904 | 59 305 371 | 10 802 473 | 78 076 646 | 0 | 78 076 646

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
6
Konszolidált Éves Cash Flow Kimutatás

adatok ezer forintban | Magyarázatok* |  | 2024 |  | 2023
Adózás előtti eredmény |  |  | 10 912 617 |  | 10 591 857
Korrekciók az adózás előtti eredményben |  |  | -42 836 |  | 4 349
Korrigált adózás előtti eredmény |  |  | 10 869 781 |  | 10 596 206
Nettó kamatráfordítás | 28 |  | -134 993 |  | -224 510
Nem pénzmozgást jelentő tételek |  |  |  |  |
Értékcsökkenés | 26 |  | 98 941 |  | 59 407
Értékvesztés (vevő) | 26 |  | 1 202 |  | 194 222
Goodwill értékvesztés | 26 |  | 67 908 |  | 0
Hitelezési veszteség (vevő) | 26 |  | 0 |  | 0
Nem realizált árfolyam különbözet |  |  | 0 |  | 0
Készlet valós értékelés miatti korrekció | 27 |  | 10 893 |  | 0
Valós értékelésből származó eredmény | 22, 27 |  | -3 001 338 |  | -5 496 725
Céltartalék kötelezettségekre |  |  | 6 974 |  | 6 593
Nem működési cash flow-hoz kapcsolódó eredménytételek |  |  |  |  |
Tárgyi eszköz értékesítésén elért eredmény |  |  | -12 154 |  | -886
Térítés nélküli átadás, selejtezés |  |  | 0 |  | 0
Nettó forgótőke mozgása |  |  |  |  |
Vevői követelések változása | 7 |  | -261 930 |  | 49 197
Egyéb forgóeszközök változása |  |  | -215 858 |  | 298 895
Szállítói tartozások változása | 19 |  | 532 491 |  | -593 012
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek változása |  |  | 1 306 818 |  | -226 881
Egyéb pénzügyi kötelezettségek változása |  |  | 487 194 |  | 0
Véglegesen átadott támogatás |  |  | 0 |  | 0
Kifizetett kamat | 28 |  | -445 175 |  | -434 636
Kapott kamat | 28 |  | 580 168 |  | 659 146
Kifizetett nyereségadó | 29 |  | -95 987 |  | -24 121
Fizetett kártérítés |  |  | 0 |  | 0
Működési tevékenységből származó cash flow |  |  | 9 794 935 |  | 4 862 895
Tárgyi eszközök beszerzése |  |  | -4 900 978 |  | -1 655 402
Tárgyi eszköz értékesítéséből származó pénzbevétel |  |  | 12 154 |  | 886
Konszolidációs körből kikerülés |  |  | 0 |  | 0
Lízingkövetelés növekedése |  |  | -2 128 589 |  | 0
Lízingkövetelés csökkenése |  |  | 448 643 |  | 0
Befektetési tevékenység pénzfelhasználása |  |  | -6 568 770 |  | -1 654 516
Tőkekibocsátásból bevétel |  |  | 0 |  | 0
Osztalék | 13 |  | 0 |  | -8 808 955
Saját részvény vásárlása (-)/eladás(+) |  |  | 5 000 000 |  | 5 000 000
Kifizetett kamat |  |  | 0 |  | 0
Hitelfelvétel |  |  | 94 500 |  | 257 487
Hitelvisszafizetés |  |  | -1 446 747 |  | -1 446 747
Lízingkötelezettség növekedése |  |  | 858 167 |  | 0
Lízingkötelezettség csökkenése |  |  | -167 709 |  | 0
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow |  |  | 4 338 211 |  | -4 998 215
Pénzeszközök változása |  |  | 7 564 376 |  | -1 789 836
Devizás pénzeszközök átértékelése |  |  | 42 836 |  | -4 349
Pénzeszközök mérleg szerinti változása |  |  | 7 607 212 |  | -1 794 185
Pénzeszközegyenértékesek növekedése | 9 |  | 7 607 212 |  | -1 794 185
Nyitó pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek | 9 |  | 6 336 433 |  | 8 130 618
Záró pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek | 9 |  | 13 943 645 |  | 6 336 433

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
7
Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika
meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk
I. Általános társasági információk
1. A vállalkozás bemutatása
A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság (a
továbbiakban: „Társaság” és vagy „BIF”) 1995. január 31-én átalakulással jött létre. Jogelődje a
Budapesti Ingatlanhasznosítási és Fejlesztési Kft., amelyet 1994. január 1-jén 1.000.000 forint
törzstőkével alapított az Állami Vagyonügynökség.
A Társaság jegyzett tőkéje 2.870.244.400 forint, amely 287.024.440 darab, egyenként 10 forint
névértékű, névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll.
A Társaság ingatlanfejlesztő, hasznosító cégként – 2017. október 20-ától kezdődően a szabályozott
ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (a továbbiakban: „SZIT törvény”)
szerinti szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságkánt (a továbbiakban: „SZIE”), majd 2018.
december 31. óta szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (a továbbiakban: „SZIT”) – a saját
tulajdonú ingatlanjainak (iroda, illetve egyéb épületeinek és parkolóházainak) bérbeadás útján
történő hasznosításával, ezek további fejlesztésével és a saját tulajdonú építési telkeinek az
értékesítésével, azokon történő ingatlan-fejlesztésekkel, valamint az elkészült ingatlanok
hasznosításával és értékesítésével foglalkozik.
A Társaság operatív irányítását az Igazgatótanács végzi.
A Társaság részvényeivel a Budapesti Értéktőzsde „PRÉMIUM” kategóriájában kereskednek.
A Társaság a közleményeinek közzétételi helye: BÉT (www.bet.hu) honlap, az MNB honlap
(www.kozzetetelek.mnb.hu) és a Társaság saját honlapja (www.bif.hu).
A Társaság cégadatai*
A Társaság cégneve:
Budapesti Ingatlan Hasznosítási és
Fejlesztési nyilvánosan működő
Részvénytársaság
Rövidített cégnév:
Budapesti Ingatlan Nyrt.
Székhelye:
Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u.
8-10.
Postai címe (a központi ügyintézés helye):
Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u.
8-10.
Központi elektronikus elérhetősége:
info@bif.hu
Honlapja:
www.bif.hu
A Társaság alapító okiratának kelte:
1995.01.31.
A Társaság működése megkezdésének időpontja:
1994.05.01.
Bejegyző bíróság:
Fővárosi Törvényszék, mint Cégbíróság
Cégjegyzékszáma:
Cg. 01-10-042813
Társaság statisztikai számjele:
12041781-6820-114-01
Adóigazgatási azonosító száma:
12041781-2-41
Közösségi adószám:
HU12041781
Társaság jegyzett tőkéje 2024. december 31-én
2.870.244.400 forint
Társaság működésének időtartama:
határozatlan
A Társaság üzleti éve:
megegyezik a naptári évvel
A Társaság fő tevékenysége (TEÁOR):
6820’08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan
bérbeadása, üzemeltetése
A Társaság egyéb tevékenységi köre (TEÁOR):
– 4110’08 Épületépítési projekt
szervezése
– 6420 ’08 Vagyonkezelés (holding)
– 8110 ’08 Építményüzemeltetés
– 6832 ’08 Ingatlankezelés
– 6810 ’08 Saját tulajdonú ingatlan
adásvétel
*A Társaság nevében vagy egyéb azonosító adataiban 2024-ben nem történt változás az előző üzleti évhez
képest.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
8
A 2024. évi IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások készítéséért felelős mérlegképes IFRS
könyvelő: dr. Horváthné Kalácska Katalin (1082 Budapest, Hock János u. 4-6.; IFRS mérlegképes
könyvelői regisztrációs szám: 123362).
A Társaság könyvvizsgálója
A Társaság közgyűlése 2024. április 30-án megválasztotta a QUERCUS Audit Könyvvizsgáló és
Gazdasági Tanácsadó Kft-t (székhely: 8200 Veszprém, Radnóti tér 2/C, cégjegyzékszám: 19 09
512226, adószám: 11679204-2-19, könyvvizsgálói kamarai nyilvántartási szám: 002651; a
könyvvizsgálatért felelős személy: Tölgyes András József) a Társaság könyvvizsgálójának a 2023.
december 31. napjával végződő üzleti évre vonatkozó éves pénzügyi kimutatások elfogadásának
napjától a Társaság 2024. december 31. napjával végződő üzleti évre vonatkozó éves pénzügyi
kimutatásai elfogadásának napjáig, de legkésőbb 2025. május 15. napjáig terjedő időszakra.
2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra
2.1. Tisztségviselők 2024-ben
A Társaság Igazgatótanácsának tagjai

Név | Pozíció | Megbízatás kezdete | Megbízatás vége
dr. Ungár Anna | Elnök | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Berecz Kristóf | Alelnök | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Tzvetkov Julian | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Vaszily Miklós | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.

A Társaság Audit Bizottságának tagjai

Név | Pozíció | Megbízatás kezdete | Megbízatás vége
Tzvetkov Julian | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Vaszily Miklós | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.

Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók Társaságban lévő tulajdoni
hányada
(2024. december 31.)

Jelleg | Név | Beosztás | Megbízás kezdete | Megbízás vége | Közvetlen részvénytulajdon (db) | Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT | Dr. Ungár Anna | IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 74,87%
ITT | Berecz Kristóf | IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 74,87%
ITT | Tzvetkov Julian | IT, AB** tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
ITT | dr. Hárshegyi Frigyes | IT, AB tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
ITT | Vaszily Miklós | IT, AB tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
SP | Hrabovszki Róbert | Gazdasági Vezérigazgató helyettes | 2018.03.19. | Határozatlan*** | 0 | 0

*Igazgatótanács
**Audit bizottság
***munkaviszony jellege
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
9
2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2024-ben
Igazgatótanács, Audit Bizottság
Az Igazgatótanács és az Audit Bizottság összetételében a 2024-ben változás nem történt.
A Vállalatvezetésben történt változások 2024-ben
Az Igazgatótanács 1/2024. (02.29.) számú Igazgatótanácsi határozattal módosította a Társaság
Szervezeti és Működési Szabályzatát. A módosítástól kezdődően létrejött az Ingatlanfejlesztési
igazgatóság, mely alá bekerült az Ingatlanfejlesztési és Kivitelezési Osztály, továbbá ezen
igazgatóság alá került a CAPEX és Fit-out Osztály 2024. március 1-jei hatállyal.
2.3. Vezető tisztségviselők díjazása 2024-ben
Az Igazgatótanács tagjai a 2024-es üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2024-es
üzleti évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett látták el feladataikat.
2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek
Az alapszabály 15.2-es pontja szerint a Társaság cégjegyzésére jogosultak:
a) az Igazgatótanács elnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy
képviseletre feljogosított munkavállalóval együttesen,
b) Az Igazgatótanács alelnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy
képviseletre feljogosított munkavállalóval együttesen.
A képviseletre feljogosított munkavállalók személyéről az Igazgatótanács jogosult dönteni.
2.5. Tulajdonosi struktúra
A Társaság 5%-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosai az aktuális részvénykönyv,
illetve a tulajdonosok egyéni bejelentései alapján
2023. december 31.
2024. december 31.
Részvényes
Részvények
száma (db)
Részesedés
(%)
Részvények
száma (db)
Részesedés
(%)
PIÓ-21 Kft.*
194 389 885
67,73**
214 889 885
74,87**
MBH Bank Nyrt.
28 702 440
9,99
Saját részvény
22 514 206
7,84
***
Káldi Mónika bizalmi
vagyonkezelő által kezelt
vagyon
16 101 240
5,61
Egyéb részvényesek
41 417 909
14,44
56 033 315
19,52
Összesen
287 024 440
100,00
287 024 440
100,00
*A PIÓ-21 Kft. a Társaság anyavállalata és a végső anyavállalata („ultimate parent of the group”) is
**Amelyből 2024. december 31-én 0,57%-os közvetett részesedés a Kft. leányvállalatán, a BFIN Asset Management AG-n
keresztül
***A Társaság a tulajdonában lévő BIF törzsrészvénnyel részvényesi jogokat nem gyakorolhat. A Társaság tulajdonában
lévő BIF törzsrészvények száma nem haladja meg az 5%-ot
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
10
II. A számviteli politika meghatározó elemei
1. A számviteli politika lényeges elemei
1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek
Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel a Társaság
funkcionális, valamint a beszámolási pénzneme a magyar forint.
A nem forintban nyilvántartott devizaügyletek kezdetben az ilyen tranzakciók végrehajtásának
napján érvényes árfolyamon voltak nyilvántartva. A külföldi devizanemben fennálló követelések és
kötelezettségek a mérlegfordulónapi árfolyamon lettek forintra átszámítva. A keletkező
árfolyamdifferenciák az eredménykimutatásban a pénzügyi bevételek, illetve ráfordítások között
kerülnek kimutatásra.
A pénzügyi kimutatások magyar forintban (HUF) készültek, amely a Társaság prezentálási
pénzneme a legközelebbi ezerre kerekítve, kivéve ahol ettől eltérően megjelölésre került.
A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben – a külföldi pénznemben lévő
összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási
árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva. Az átfogó jövedelem-kimutatásban azokat az árfolyam-
különbözeteket, amelyek monetáris tételek rendezésekor, az időszak során történt kezdeti
megjelenítéskor vagy a megelőző pénzügyi kimutatásokban alkalmazott árfolyamtól eltérő
árfolyamhasználatból eredően keletkeznek, bevételként vagy ráfordításként vannak kimutatva
abban az időszakban, amikor keletkeztek. A külföldi pénznemben meghatározott monetáris
eszközöket és kötelezettséget a funkcionális pénznemnek a beszámolási időszak végén érvényes
árfolyamán számítják át. A valós értéken értékelt külföldi pénznemben meghatározott tételeket a
valós érték meghatározásának időpontjában érvényes árfolyamon számítják át. A vevőkövetelések,
illetve a szállítói kötelezettségek árfolyam-különbözetei az üzleti tevékenység eredményében
szerepelnek, míg a kölcsönök árfolyam-különbözetei a pénzügyi műveletek bevételei vagy
ráfordításai soron kerülnek kimutatásra.
1.2. Árbevétel
A Társaság bevétele elsősorban az ügyfelei és egyéb harmadik fél részére nyújtott szolgáltatásaiból
és áruk értékesítéséből származik.
A Társaság árbevételét az IFRS15 szabványával összhangban számolja el (mely szabvány 2014.
májusában került kibocsátásra és a 2018. január 1-jén vagy azt követően kezdődő üzleti évekre
vonatkozóan alkalmazandó).
Az új szabvány bevezeti azt az alapvető irányelvet, hogy árbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor
a javakat vagy szolgáltatásokat átadják a vevőnek a megállapodott áron. Minden elkülöníthető
kapcsolt árut vagy szolgáltatást különállóan kell elszámolni és minden kedvezményt a szerződés
megfelelő elemeire kell osztani. Amikor az ellenérték változik, a minimum értéket akkor lehet
elszámolni, amikor a visszatérítés valószínűsége nem tartalmaz jelentős kockázatot. A
vevőszerződés megszerzése során felmerült költségeket aktiválni kell és a szerződés időtartama
alatt úgy amortizálni, ahogy a kapcsolódó hasznokat a társaság megszerzi.
Az értékesítés nettó árbevétele az üzleti év során teljesített áruszállítás vagy szolgáltatásnyújtás
alapján kiszámlázott összegeket tartalmazza. Az értékesítés nettó árbevétele akkor kerül
elszámolásra, amikor a bevétel összege egyértelművé válik, valamint amikor valószínűsíthető, hogy
az ellenértéket a Társaság realizálni tudja. Az értékesítés árbevétele a kiszámlázott összegek
általános forgalmi adóval és engedményekkel csökkentett értékét foglalja magában.
A szolgáltatások értékesítéséből származó árbevételt a Társaság időarányosan számolja el
(amennyiben ezt a szerződés lehetővé teszi, vagy a megrendelő a teljesítést leigazolja) az adott
időtartam alatt, kivéve, ha a vonatkozó szerződések és megállapodások mérföldköveket
tartalmaznak. Ebben az esetben az árbevétel az egyes mérföldkövek elérése után kerül
elszámolásra.
A Társaság a vevői szerződések megkötésével kapcsolatos járulékos költségeket, ha számít annak
megtérülésével, eszközként jeleníti meg.
A halasztott bevételeknél az árbevétel diszkontálással kerül elszámolásra.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
11
1.3. Éven túli eszközök értékelése és értékvesztése
1.3.1. Befektetési célú ingatlanok
Befektetési célú ingatlanként kerül kimutatásra egy ingatlan, ha azt a bérleti díjból, vagy
értéknövekedésből származó jövedelem, vagy mindkettő elérése érdekében, és nem későbbi
értékesítés vagy termék előállítás, illetve szolgáltatásnyújtás, vagy ügyvitel céljából tartja fenn a
vállalkozás. A befektetési célú ingatlanokat minden esetben bérbeadási céllal tartjuk.
A befektetési célú ingatlant kezdetben annak bekerülési értékén kell értékelni, figyelembe véve az
ügyleti költségeket is. A befektetési célú ingatlanok megjelenítésére a valós érték modellt választotta
a Társaság, a valós érték változásából származó különbségeket ingatlanonként a tárgyévi eredmény
terhére/javára számolja el az egyéb működési ráfordítással/bevétellel szemben.
A befektetési célú ingatlanoknak nincsen terv szerinti értékcsökkenése.
A Társaság tulajdonában lévő befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározását
összhangban a SZIT törvény előírásaival negyedévente egy független értékbecslő végzi, a
vonatkozó értékbecsléseket 2024-ben a Seratus Ingatlan Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft.
készítette. Minden év december 31-ére vonatkozóan megtörtént (megtörténik) az ingatlanok piaci
értékének éves aktualizálása. Az értékelés a nemzetközi értékelési normák figyelembevételével
történik.
Az értékelés során a nemzetközi eszközértékelési gyakorlatban általánosan elfogadott három
értékelési módszer (költségmegközelítés, a piaci összehasonlító megközelítés és a
jövedelemmegközelítés) kerül alkalmazásra, majd az ingatlanok piaci értéke az óvatosság elve
alapján kerül meghatározásra.
Tekintve, hogy a piaci érték meghatározásához az IAS40 standard javasolja, de nem követeli meg
a független értékbecslő igénybevételét, azon befektetési célú ingatlanok esetében, ahol döntés
született azok értékesítéséről, és az értékesítés meg is kezdődött, a valós érték számítási metódus
abból indul ki, hogy az eszköznek van aktív piaca, vagyis léteznek megkötött adásvételi
szerződések. A valós érték meghatározásához az ingatlan tényleges piaci ára, vagyis a már
megkötött adásvételi szerződésekben szereplő eladási ár (ezekből számított átlagár) szolgáltatja a
legjobb alapot.
A befektetési célú ingatlanok valós értékének változásából eredő nyereség, vagy veszteség mindig
azon időszak nyereségében vagy veszteségében kerül elszámolásra (az egyéb működési bevételek,
vagy az egyéb működési ráfordítások soron), amelyben az keletkezett. A valós érték változásából
eredő nyereség nem osztható ki osztalékként a részvényeseknek. A befektetési célú ingatlant ki kell
vezetni az elidegenítéskor, vagy akkor, amikor a befektetési célú ingatlant véglegesen kivonják a
használatból és elidegenítéséből jövőbeni gazdasági hasznok nem várhatók. A befektetési célú
ingatlan kivezetéséből és elidegenítéséből eredő nyereségeket vagy veszteségeket nettó módon a
jövedelemre vonatkozó kimutatásban bevételként vagy ráfordításként számolja el a Társaság az
adott időszakban.
1.3.2. Egyéb ingatlanok
Egyéb ingatlannak minősül a Társaságnál az az ingatlan, melyet áruk értékesítésével, vagy
szolgáltatások előállításával, nyújtásával kapcsolatos felhasználásra tartanak, valamint a fejlesztett
közműlétesítmények tartoznak ebbe a csoportba.
Az egyéb ingatlanok megjelenítésére – kivéve a fejlesztett közműlétesítményeket – a valós érték
modellt választotta a Társaság. A valós értékelés a nemzetközi értékelési normák
figyelembevételével történik. Az értékelés során a nemzetközi eszközértékelési gyakorlatban
általánosan elfogadott három értékelési módszer (költség-megközelítés, a piaci összehasonlító
megközelítés és a jövedelem megközelítés) kerül alkalmazásra, majd az ingatlanok piaci értéke az
óvatosság elve alapján kerül meghatározásra. Az egyéb ingatlanok valós értékének változásából
eredő nyereség közvetlenül a saját tőke részeként, mint átértékelési többlet kerül kimutatásra.
Jelenleg a közműveken kívül más egyéb ingatlannal nem rendelkezik a Társaság.
A közműlétesítményeket a Társaság bekerülési értéken mutatja be, csökkentve az évente elszámolt
amortizáció összegével.
Az egyéb ingatlanokra értékcsökkenés kerül elszámolásra. Az értékcsökkenés alapja a valós érték,
illetve közműlétesítményeknél a bekerülési érték. Az értékcsökkenési leírás elszámolása lineáris
kulcsokkal történik, a leírási kulcs 2%.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
12
1.3.3. Egyéb tárgyi eszközök
Az ingatlanokon kívüli tárgyi eszközök bekerülési értékük halmozott értékcsökkenéssel és
értékvesztéssel csökkentett értéken kerülnek kimutatásra. A halmozott értékcsökkenés magában
foglalja az eszköz folyamatos használatával, működtetésével kapcsolatban felmerült terv szerinti
értékcsökkenés, valamint az eszköz nem várt, rendkívüli esemény miatt bekövetkezett jelentős
mértékű megrongálódása, sérülése miatt elszámolt terven felüli értékcsökkenés elszámolt költségeit.
Az eszköz bekerülési (beszerzési, előállítási) értéke az eszköz megszerzése, létesítése, üzembe
helyezése érdekében az üzembe helyezésig, a raktárba történő beszállításig felmerült, az eszközhöz
egyedileg hozzákapcsolható tételek együttes összege.
A bekerülési (beszerzési) érték az engedményekkel csökkentett, felárakkal növelt vételárat, továbbá
az eszköz beszerzésével, üzembe helyezésével, raktárba történt beszállításával kapcsolatban
felmerült szállítási és rakodási, alapozási, szerelési, üzembe helyezési, közvetítői tevékenység
ellenértékét, díjait, a bizományosi díjat, a beszerzéshez kapcsolódó adókat és adójellegű tételeket
és a vámterheket foglalja magában.
A később felmerült költségek csak akkor kerülnek az eszköz könyv szerinti értékébe, illetve külön
eszközként nyilvántartásba, ha valószínű, hogy az adott tétel jövőbeni gazdasági előnyöket biztosít
a vállalatcsoport számára és a tétel költsége megbízható módon megállapítható. Az összes egyéb
javítás és karbantartás költsége a felmerülés időpontjában ráfordításként kerül elszámolásra az
eredménykimutatásban.
A meglévő eszközökre fordított többletráfordításokat, amelyek meghosszabbítják az eszköz hasznos
élettartamát, vagy kiszélesítik az eszköz felhasználhatósági körét a vállalatcsoport aktiválja. A
karbantartási és javítási költségek felmerülésükkor költségként kerülnek elszámolásra.
A tárgyi eszközök könyv szerinti értéke meghatározott időközönként felülvizsgálatra kerül, annak
érdekében, hogy megállapítsák a könyv szerinti érték nem haladja-e meg az eszköz valós, piaci
értékét, mivel ez esetben terven felüli leírás elszámolása szükséges az eszköz valós, piaci értékéig.
Az eszköz valós, piaci értéke az értékesítési ár, illetve az eszköz használati értéke közül a
magasabb. A használati érték az eszköz által generált jövőbeni pénzáramlások diszkontált értéke. A
diszkontláb a társasági adózás előtti kamatlábat tartalmazza, figyelembe véve a pénz időértékét és
az eszközhöz kapcsolódó egyéb kockázati tényezők hatását is. Amennyiben az eszközhöz önállóan
nem rendelhető jövőbeni pénzáramlás, akkor azon egység pénzáramlását kell alapul venni, amely
egységnek része az eszköz. Az így meghatározott értékvesztés, terven felüli értékcsökkenés az
eredménykimutatásban jelenik meg.
A tárgyi eszközök értékcsökkenése lineáris módszer szerint kerül elszámolásra. Az eszközök
beszerzési értékei a használatbavétel időpontjától kezdődően az eszközök hasznos élettartama alatt
kerülnek leírásra. A vállalatcsoport a hasznos élettartamokat és maradványértékeket folyamatosan
felülvizsgálja.
A Társaság terven felüli értékcsökkenést számol el azokra a tárgyi eszközeire, amelyek esetében az
eszközök nettó könyv szerinti értéke várhatóan nem térül meg azok jövőbeni jövedelemtermelő-
képessége alapján. A Társaság a szükséges kalkulációkat a hosszú távú jövőbeni cash-flow tervek
megfelelő diszkontálása alapján készíti.
Az értékcsökkenés meghatározásánál az eszközök várható élettartama, elhasználódási ideje, fizikai
és erkölcsi avulása kerül figyelembevételre. A 200 ezer forint egyedi beszerzési érték alatti eszközök
a használatba vételkor egy összegben értékcsökkenésként elszámolásra kerülnek, a 200 ezer forint
feletti eszközök vonatkozásában a járműveknél 20%, a számítástechnikai gépeknél 33%, az
ügyvitel-technikai eszközöknél ugyancsak 33%, az egyéb eszközöknél 14,5% az alkalmazott leírási
kulcs.
A Társaság minden beszámolási időszak végén felméri, hogy bármely eszköz esetében történt-e
értékvesztésre utaló változás. Amennyiben ilyen változás történt, a Társaság megbecsüli az eszköz
várható megtérülési értékét. Egy eszköz, vagy pénztermelő egység várható megtérülési értéke az
értékesítési költségekkel csökkentett valós érték és a használati érték közül a magasabb.
A Társaság az eredmény terhére értékvesztést számol el, ha az eszköz várható megtérülési értéke
alacsonyabb, mint a könyv szerinti értéke. A Társaság a szükséges kalkulációkat a hosszú távú
jövőbeni cash-flow tervek megfelelő diszkontálása alapján készíti.
Az egyéb tárgyi eszközök kivezetéséből és elidegenítéséből eredő nyereségeket vagy
veszteségeket nettó módon a jövedelemre vonatkozó kimutatásban bevételként vagy ráfordításként
számolja el a Társaság az adott időszakban.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
13
1.4. Immateriális javak
Az egyedileg beszerzett immateriális javak beszerzési áron, az üzleti kombináció során megszerzett
immateriális javak pedig valós értéken kerülnek felvételre a megszerzés időpontjában. A könyvekbe
való felvételre abban az esetben kerül sor, ha az eszköz használata bizonyíthatóan jövőbeli
gazdasági javak beáramlását eredményezi, és annak költsége egyértelműen meghatározható.
A bekerülést követően az immateriális javak vonatkozásában a bekerülési érték modell irányadó.
Ezen eszközök élettartama véges vagy nem meghatározható.
A véges élettartamú eszközök amortizációja lineáris módszerrel történik az élettartamra vonatkozó
legjobb becslés alapján. Az amortizációs időszak és az amortizáció módszere évente felülvizsgálatra
kerül a pénzügyi (üzleti) év végén.
A saját előállítású immateriális javak, a fejlesztési költségek kivételével nem kerülnek aktiválásra,
hanem felmerülésük évében elszámolásra kerülnek az eredménnyel szemben. Az immateriális javak
évente felülvizsgálatra kerülnek értékvesztés szempontjából egyedileg, vagy a jövedelemtermelő
egység szintjén.
A védjegyek, licencek, iparjogvédelem alá eső javak és szoftverek beszerzési költségei aktiválásra
kerülnek és lineáris módszer szerint íródnak le a becsült hasznos élettartamuk alatt:

Vagyoni értékű és egyéb jogok, valamint szoftverek | 3-6 év

1.5. Goodwill
A goodwill a megszerzett leányvállalat, társult társaság, illetve közös vezetésű vállalat azonosítható
nettó eszközeinek beszerzési értéke és valós értéke közötti pozitív különbözet a megszerzés napján.
A goodwill nem kerül amortizálásra, de a Társaság minden évben megvizsgálja, hogy vannak-e arra
utaló jelek, hogy a könyv szerinti érték valószínűleg nem fog megtérülni. A goodwill az esetleges
értékvesztéssel csökkentett bekerülési értéken kerül kimutatásra.
1.6. Készletek
A Társaság által nyilvántartott készletek az IAS2 sztenderd alapján kerülnek értékelésre.
A készlet bekerülési értéke a beszerzés költségeit, a konverzió költségeit és azokat a költségeket
foglalja magában, amelyek a készletek jelenlegi helyükre és állapotukba kerüléséhez szükségesek.
A bekerülési érték nem tartalmazhatja a nem szokásos mértékű anyag, munka és egyéb termelési
költség veszteségeket, raktározási költségeket, kivéve, ha az a termelési folyamat része, az
adminisztratív igazgatási költségeket, amelyek nem a készletek jelenlegi állapotba és helyre
hozásához merültek fel, valamint az értékesítési költségeket.
A Társaság bekerülési értéken, azon belül is FIFO módszerrel értékeli a készleteit.
1.7. Követelések
A követelések a becsült veszteségekre képzett megfelelő mértékű értékvesztéssel csökkentett
nominális értéken szerepelnek a kimutatásokban. Az év végén fennálló kintlevőségek teljes körű
felülvizsgálata alapján becslés készült a kétes követelésekre vonatkozóan.
1.8. Pénzügyi eszközök
Az IFRS9 standard hatókörébe tartozó pénzügyi eszközök három értékelési kategóriába sorolandók:
bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós értéken
értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést követően valós
értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL).
A kezdeti megjelenítést követően azok a pénzügyi eszközök, amelyek “kereskedési célúak” valós
értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL). A kereskedési célú értékpapírokon
elért nem realizált árfolyamnyereség vagy -veszteség egyéb bevételként (ráfordításként) kerül
elszámolásra.
Az egyéb hosszú lejáratú befektetések, amelyek lejáratig tartottnak minősülnek, mint például egyes
kötvények, az első megjelenítést követően amortizált bekerülési értéken kerülnek kimutatásra. Az
amortizált bekerülési érték számítása a beszerzéskori diszkont vagy prémium figyelembevételével
történik a lejáratig tartó időszak alatt.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
14
Az amortizált bekerülési értéken nyilvántartott befektetések esetében a befektetés kivezetésekor
vagy értékvesztésekor, illetve az amortizációs időszak alatt keletkező nyereség vagy veszteség
bevételként kerül kimutatásra.
A tőzsdei forgalomban résztvevő befektetések esetén a piaci érték a mérlegfordulónapon kihirdetett
hivatalos árfolyam alapján kerül meghatározásra. Tőzsdén nem jegyzett, illetve nem forgalmazott
értékpapírok esetén a piaci érték a hasonló/helyettesítő pénzügyi befektetés piaci értéke,
amennyiben ez a módszer nem alkalmazható, akkor a piaci érték a befektetéshez kapcsolódó
eszköz becsült jövőbeni pénzáramlása alapján kerül meghatározásra.
A Társaság minden fordulónapon megvizsgálja, hogy a pénzügyi eszközre, vagy eszközök
csoportjára értékvesztést szükséges-e elszámolni. Amennyiben az amortizált bekerülési értéken
kimutatott eszközöknél felmerül olyan körülmény, hogy értékvesztés elszámolása szükséges, annak
mértéke az eszköz nyilvántartási értéke és az eszköz jövőbeni pénzáramainak eredeti effektív
kamatlábbal diszkontált összegének különbsége. Az értékvesztés az eredménykimutatásban jelenik
meg. Amennyiben a későbbiekben az elszámolt értékvesztés összege csökken, az visszaírásra
kerül, azonban csak olyan mértékben, hogy az eszköz nyilvántartási értéke ne haladja meg a
fordulónapi amortizált értékét.
Az értékpapír-befektetések teljesítésnapi árfolyamon és kezdetben beszerzési áron kerülnek
értékelésre. Azok a rövid lejáratú befektetések, amelyek kereskedési célból tartott értékpapírokat
tartalmaznak, a következő beszámoló időpontjában érvényes valós piaci értéken szerepelnek, és
értéküket a mérleg fordulónapján érvényes nyilvánosan jegyzett árfolyam szerint számolják. A nem
realizált nyereségeket és veszteségeket az eredménykimutatás tartalmazza.
1.9. Pénzügyi kötelezettségek
A Társaság pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatása a következő pénzügyi kötelezettségeket
tartalmazza: szállítók és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek, kölcsönök, hitelek, banki
folyószámlahitelek és határidős ügyletek. Ezek megjelenítését és értékelését a beszámolóban a
kiegészítő megjegyzések ide vonatkozó részei tartalmazzák az alábbiak szerint:
A Társaság minden pénzügyi kötelezettséget kezdeti megjelenítésekor valós értékén értékel. Hitelek
esetén még azokat a tranzakciós költségeket is figyelembe veszi, amelyek közvetlenül a pénzügyi
kötelezettség megszerzésének tulajdoníthatók.
Az IFRS9 hatálya alá tartozó pénzügyi kötelezettségek három értékelési kategóriába sorolandók:
bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós értéken
értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést követően valós
értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL). Az egyes pénzügyi kötelezettségek
besorolását a Társaság azok megszerzésekor határozza meg.
Az eredménnyel szemben valós értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek olyan kötelezettségek,
melyeket a Társaság kereskedési céllal szerzett, vagy amelyeket azok kezdeti megjelenítésekor az
eredménnyel szemben valós értéken értékeltnek minősített. A kereskedési célú pénzügyi
kötelezettségek közé azok a kötelezettségek tartoznak, amelyeket elsősorban a rövid távú
árfolyammozgásokból várható nyereség miatt vásárolt a Társaság. Ebbe a kategóriába tartoznak
még azok a határidős ügyletek, amelyek nem minősülnek hatékony fedezeti instrumentumnak.
A kölcsönök és hitelek az effektív kamatláb módszerrel számított amortizált bekerülési értéken
jelennek meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban. A kölcsönökhöz és hitelekhez
kapcsolódó nyereségek és veszteségek a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerülnek
elszámolásra az effektív kamatláb módszer segítségével számított amortizáció során, valamint a
pénzügyi kötelezettség kivezetésekor. Az amortizáció a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerül
elszámolásra pénzügyi ráfordításként.
1.10. Céltartalékok
A Társaság céltartalékokat mutat ki a múltbeli események következtében meglévő (jogi vagy
vélelmezett) kötelmek után, amelyeket a Társaságnak valószínűleg ki kell egyenlítenie, és ha a
kötelem összege megbízhatóan mérhető.
A céltartalékként kimutatott összeg a meglévő kötelem rendezéséhez a mérlegfordulónapon
szükséges ráfordításra vonatkozó legjobb becslés, figyelembe véve a kötelmet jellemző
kockázatokat és bizonytalanságokat. Amennyiben a céltartalék értékeléséhez a meglévő kötelem
rendezéséhez várhatóan szükséges cash-flow-t használják, a céltartalék könyv szerinti értéke ezen
cash-flow-k jelenértéke.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
15
Amennyiben a kötelem rendezéséhez szükséges ráfordítások egy részét vagy annak egészét egy
másik fél várhatóan megtéríti, a követelés eszközként akkor van kimutatva, ha lényegileg biztos,
hogy a gazdálkodó egység megkapja a térítést és a követelés összege megbízhatóan mérhető.
1.11. Társasági adó
A társasági adó mértéke a társasági és osztalékadóról szóló törvény által meghatározott adófizetési
kötelezettségen alapul, amely a halasztott adóval kerül módosításra. A társasági adófizetési
kötelezettség tárgyévi és halasztott adóelemeket tartalmaz.
A folyó évi adófizetési kötelezettség a tárgyévi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra.
Az adózandó nyereség eltér a beszámolóban kimutatott adózás előtti eredménytől, az adóalapot
nem képző nyereségek és veszteségek, illetve az olyan tételek miatt, melyek más évek adózandó
nyereségében kerülnek figyelembevételre. A Társaság folyó adófizetési kötelezettsége a mérleg
fordulónapjáig hatályban lévő vagy kihirdetett (amennyiben a kihirdetés egyenértékű a hatályba
lépéssel) adókulcs alapján kerül meghatározásra.
A halasztott adó számítása a kötelezettség módszer szerint kerül kiszámításra.
Halasztott adó azokban az esetekben keletkezik, amikor egy tétel az éves beszámolóban történő,
illetve az adótörvény szerinti elszámolásában időbeli különbség adódik. A halasztott adókövetelés
és kötelezettség megállapítása azon évek adóköteles bevételére vonatkozó adókulcsok
felhasználásával történik, amikor az időbeli különbség miatti eltérés várhatóan megtérül. A halasztott
adókötelezettség és követelés mértéke tükrözi a Társaságnak a mérleg fordulónapján fennálló, az
adóeszközök és kötelezettségek realizálódásának módjára vonatkozó becslését.
Halasztott adókövetelés a levonható időbeli eltérések, a tovább vihető adókedvezmények és negatív
adóalap vonatkozásában csak akkor szerepel a mérlegben, ha valószínűsíthető, hogy a Társaság a
jövőbeni tevékenysége során adóalapot képző nyereséget realizál, amellyel szemben a halasztott
adóeszköz érvényesíthető.
Minden mérlegfordulónapon a Társaság számba veszi a mérlegben el nem ismert halasztott
adóeszközöket, valamint az elismert adóeszközök könyv szerinti értékét. A korábban mérlegbe fel
nem vett követelések azon részét állományba veszi, amely várhatóan megtérülhet a jövőbeni
nyereségadójának csökkenéseként. Ezzel ellentétesen olyan mértékben csökkenti a Társaság
halasztott adó követelését, amely összeg megtérülésének fedezetére, várhatóan adózott nyereség
nem fog rendelkezésre állni.
A tárgyévi és halasztott adó közvetlenül a saját tőkével szemben kerül elszámolásra, amennyiben
olyan tételekre vonatkozik, amelyeket ugyanabban vagy egy másik időszakban szintén a saját
tőkével szemben számoltak el, beleértve a tartalékok nyitó értékének a számviteli politika
visszamenőleges hatályú változása miatt bekövetkező módosításait is.
A halasztott adó eszközök és kötelezettségek egymással szemben történő elszámolására akkor van
lehetőség, ha a társaságnak törvény általi joga van ahhoz, hogy az ugyanazzal az adóhatósággal
szemben fennálló tényleges adóköveteléseit és kötelezettségeit egymással szemben beszámítsa,
valamint a Társaságnak szándékában áll ezen eszközök és kötelezettségek nettó elszámolása.
A SZIE átalakulás miatt a Társaság a korábban kimutatott halasztott adó kötelezettséget kivezette,
mivel a jövőben adófizetési kötelezettsége normál üzletmenet során várhatóan nem keletkezik.
1.12. Lízing
Pénzügyi lízingről beszélünk abban az esetben, amikor a lízing feltételei szerinti, az
eszközbirtoklásból származó összes kockázat és költség a lízingbe vevőt terheli. Minden egyéb
lízing operatív lízingnek minősül.
Pénzügyi lízing estén a Társaság által lízingelt eszközök a Társaság eszközeinek minősülnek és
megszerzéskori, piaci értéken kerülnek kimutatásra. A lízingbe adó felé felmerülő kötelezettség a
mérlegben pénzügyi lízing kötelezettségként jelenik meg. A lízinggel kapcsolatosan felmerülő
költségek, amelyek a beszerzett eszközök valós értékének és a teljes lízingkötelezettségnek a
különbségei, az eredmény terhére kerülnek elszámolásra a lízing teljes futamideje alatt, úgy, hogy
egy állandó, időszakosan megjelenő ráfordítást jelentsenek a kötelezettség fennálló összegére
vonatkozóan az egyes időszakokban.
Az összes kötelezettség és a lízingelt eszköz megszerzéskori piaci értékének különbözetéből
adódnak, vagy a releváns lízing futamidején túl – annak érdekében, hogy a fennmaradó
kötelezettség egyenlegében bekövetkezett változás időről időre nyomon követhető legyen –, vagy
az egyes beszámolási időszakokban kerülnek az eredménykimutatásban elszámolásra.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
16
1.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS)
Az egy részvényre jutó hozam meghatározása, a Társaság eredményének és a részvényeknek a
visszavásárolt saját részvények időszaki átlagos állományával csökkentett állományának a
figyelembevételével történik.
Az egy részvényre jutó hígított eredmény hasonlóan kerül kiszámításra, mint az egy részvényre jutó
eredmény. A számításnál azonban figyelembe veszik az összes hígításra alkalmas forgalomban lévő
részvényt a törzsrészvények után kiosztható hozamot megnövelve az adott időszakban figyelembe
vehető átváltoztatható részvények osztalékával és hozamával, módosítva az átváltásból eredő
további bevételekkel és ráfordításokkal, a forgalomban lévő részvények súlyozott átlagos
darabszámát megnövelve azon további részvények súlyozott átlagos darabszámával, melyek
forgalomban lennének, ha az összes átváltoztatható részvény átváltásra kerülne. Sem a korábbi,
sem pedig a 2024. december 31-ére végződő évben nem volt olyan tranzakció, amely ezt az EPS
ráta értékét hígítaná.
1.14. Mérlegen kívüli tételek
A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek az éves beszámoló részét képző pénzügyi
helyzet kimutatásban és eredménykimutatásban, hacsak nem üzleti kombinációk során szerezték.
A kiegészítő megjegyzésekben kerülnek bemutatásra, kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő
források kiáramlásának esélye távoli, minimális. A mérlegen kívüli követelések nem szerepelnek az
éves beszámoló részét képező pénzügyi helyzet kimutatásban és eredménykimutatásban, de
amennyiben gazdasági hasznok beáramlása valószínűsíthető, a kiegészítő megjegyzésekben
kimutatásra kerülnek.
1.15. Visszavásárolt saját részvények
A visszavásárolt saját részvények értéke külön soron kerül kimutatásra a saját tőkén belül.
1.16. Osztalék
Az osztalékot abban az évben számolja el a Társaság, amikor azt a tulajdonosok jóváhagyják.
Az osztalékfizetésre a SZIT törvény, illetve az alapszabály vonatkozó rendelkezései alapján kerülhet
sor:
SZIT törvény 2.§ 8. pontja: „elvárt osztalék: a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy
szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás külön jogszabályban meghatározottak szerint
osztalékként kifizethető, a szabályozott ingatlanbefektetési társaságként vagy szabályozott
ingatlanbefektetési elővállalkozásként történő nyilvántartásba vételtől a nyilvántartásból való törlésig
elért eredményének 90%-a, továbbá a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy szabályozott
ingatlanbefektetési elővállalkozás projekttársasága esetében a projekttársaság jogszabályban
meghatározottak szerint osztalékként kifizethető, a projekttársaságként történő nyilvántartásba
vételtől a nyilvántartásból való törlésig elért eredményének 100%-a, ide nem értve a szabályozott
ingatlanbefektetési társaság, szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás vagy a
projekttársaságuk esetében a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: számviteli
törvény) rendelkezéseivel összhangban az IFRS-ek szerinti éves beszámolóra történő áttérés
kapcsán elszámolt egyszeri áttérési különbözet eredménytartalékban kimutatott összegét,”
SZIT törvény 3.§ (3) c) pontja: „a létesítő okirata alapján, az ügyvezetés előterjesztésében, az éves
rendes közgyűlésen legalább az elvárt osztaléknak megfelelő mértékű osztalék jóváhagyására tesz
javaslatot, amelynek elfogadása esetén az osztalékot a számviteli beszámoló jóváhagyását követő
30 kereskedési napon belül ki kell fizetni, azzal, hogy abban az esetben, ha a szabályozott
ingatlanbefektetési társaság szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék
összegét, akkor az ügyvezetés a szabad pénzeszközök összegének legalább 90%-át javasolja
osztalékként kifizetni,”
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
17
Alapszabály 16.3. pontja: „Osztalékra az a részvényes jogosult, aki a közgyűlési határozaton alapuló
és az osztalékfizetéssel összefüggésben közzétett hirdetményben megjelölt fordulónapon a
részvénykönyvben szerepel. Az osztalékfizetéssel összefüggésben közzétett hirdetményben az
Igazgatótanács által meghatározott, az osztalékfizetésre való jogosultság szempontjából releváns
időpont az osztalékfizetésről döntő közgyűlés időpontjától eltérhet. Az osztalékfizetés kezdőnapja
legkésőbb a számviteli beszámoló jóváhagyását követő 30. (a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX.
törvényben meghatározott) kereskedési napon lehet. Az osztalékfizetésről szóló közleményt a
hirdetmények közzétételére vonatkozó szabályok szerint az osztalékról döntő közgyűlés napját
követő 15 napon belül teszi közzé az Igazgatótanács. A Társaság által fizetendő osztalék
tekintetében a Társaság Igazgatótanácsa a vonatkozó előterjesztésében az éves rendes
közgyűlésre legalább a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény
által definiált elvárt mértékű osztalék jóváhagyására tesz javaslatot, azzal, hogy abban az esetben,
ha a Társaság szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék összegét, akkor az
ügyvezetés a szabad pénzeszközök összegének legalább 90%-át javasolja osztalékként kifizetni.
A részvényes a Társaságtól az osztalékot az osztalékfizetés kezdő napjától számított öt éven belül
követelheti. Ezen időszak eltelte jogvesztőnek minősül. A fel nem vett osztalék a Társaság alaptőkén
felüli vagyonába kerül. A részvényes a jóhiszeműen felvett osztalék visszafizetésére nem
kötelezhető. Jóhiszeműen felvett osztaléknak kizárólag a közgyűlés által elfogadott mérleg alapján
megállapított osztalékalapból a részvényes részvényeire jutó osztalék felvétele minősül, feltéve,
hogy nem áll fenn a részvény megszerzésére vonatkozó kizáró feltétel a részvényessel szemben,
illetőleg a kifizetés törvényi feltételei fennállásának hiányáról a részvényes nem tudott, vagy nem
kellett volna tudnia.”
1.17. Pénzügyi műveletek eredménye
Pénzügyi eredmény a kamat és osztalékbevételeket, kamat és egyéb pénzügyi ráfordításokat,
pénzügyi instrumentumok valós értékelésének nyereségét és veszteségét, továbbá a realizált és a
nem realizált árfolyam-különbözeteket tartalmazza.
1.18. Állami támogatások
Állami támogatások akkor kerülnek elszámolásra, amikor valószínűsíthető, hogy a támogatás be fog
folyni és a támogatás folyósításához kötött feltételek teljesülnek. Amikor a támogatás költség
ellentételezésére szolgál, akkor a jövedelemre vonatkozó kimutatás javára abban az időszakban kell
elszámolni, amikor az ellentételezésre kerülő költség felmerül (egyéb bevételek között). Amikor a
támogatás eszközbeszerzéshez kapcsolódik, akkor halasztott bevételként kerül elszámolásra és a
kapcsolódó eszköz hasznos élettartama alatt évi egyenlő összegekben kerül az eredmény javára
elszámolásra.
1.19. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek
Kivételes nagyságú bevétel az egy gazdasági eseményből vagy egy szerződésből eredő bevétel,
amely eléri vagy meghaladja az adott gazdasági év számvitel szerinti összes bevételének 25%-át.
Kivételes előfordulású bevétel minden olyan bevétel, amely nincs szoros összefüggésben vagy
közvetlen kapcsolatban a társaság üzletszerű működésével, rendszeres üzletmenetén kívül esik,
előfordulása eseti jellegű.
Kivételes nagyságú költség az egy gazdasági eseményből vagy egy szerződésből eredő költség,
amely eléri vagy meghaladja az adott gazdasági év összes költségeinek és ráfordításainak 25%-át.
Kivételes előfordulású költség minden olyan költség vagy ráfordítás, amely nincs szoros
összefüggésben vagy közvetlen kapcsolatban a társaság üzletszerű működésével, rendszeres
üzletmenetén kívül esik, előfordulása eseti jellegű.
1.20. Fordulónap utáni események
Azok a beszámolási időszak vége után bekövetkezett események, amelyek pótlólagos információt
biztosítanak a Társaság beszámolási időszakának végén fennálló körülményekről (módosító
tételek), bemutatásra kerültek a beszámolóban.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
18
Azon beszámolási időszak utáni események, amelyek nem módosítják a beszámoló adatait, a
kiegészítő megjegyzésekben kerülnek bemutatásra, amennyiben lényegesek.
2. A számviteli politika változásai
A Társaság a 2024. január 1-én hatályba lépett összes standard és értelmezés rendelkezésével
összhangban állította össze a beszámolóját.
A Társaság számviteli politikája 2017. január 1-jétől megváltozott az IFRS standardok
alkalmazásával.
2024-ben a Társaság alkalmazza az összes, 2024. január 1-jével hatályos IFRS standardot,
módosításokat és értelmezéseket, amelyek a Társaság működése szempontjából relevánsak.
A következő standardok és értelmezések (beleértve azok módosításait is) léptek hatályba
2024-ben (az IASB által kibocsátott és az EU által befogadott, hatályos új és módosított
standardok és értelmezések)
– Az IAS 7 standard módosítása (kibocsátva 2023. május 25-én, 2024. január 1-jétől kezdődő
üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) - Közzétételek: Szállítói finanszírozási
megállapodások. További közzétételi követelményeket fogalmaz meg kvalitatív és kvantitatív
információk bemutatásáról a szállítói finanszírozási megállapodások vonatkozásában.
– Az IAS 1 standard módosítása (kibocsátva 2020. január 23-án, 2024. január 1-jétől kezdődő
üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) - A kötelezettségek besorolása rövid
távú vagy hosszú távú.
Az IAS 1 standard módosítása (kibocsátva 2022. október 31-én, 2024. január 1-jétől kezdődő
üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) - Hosszú távú kötelezettségek
szerződéses kikötésekkel
Pontosításokat tartalmaz, hogy milyen feltételeknek kell megfelelni a fordulónapot követő 12
hónapon belül hosszú távú kötelezettségek szerződéses kikötések esetében.
Hosszú lejáratú kötelezettségek hitel kovenánsokkal – A módosítások célja az IAS 1
standardban szereplő elvek tisztázása a kötelezettségek rövid és hosszú lejáratúként való
besorolására vonatkozóan. A módosítások főként az elszámolás fogalmát tisztázzák,
meghatározzák, hogy a gazdálkodó egység hogyan minősítse rövid vagy hosszú lejáratúnak
a kölcsönmegállapodásból eredő kötelezettséget, és szabályozza a közzétételi
kötelezettséget, ha a gazdálkodó egységnek olyan kölcsönmegállapodása van, amely olyan
kovenánsokkal rendelkezik, melyek miatt követelhetik, hogy a kölcsön a beszámolási
időszakot követő tizenkét hónapon belül esedékessé válik.
– Az IFRS 16 standard módosítása (kibocsátva 2022. szeptember 22-én, 2024. január 1-jétől
kezdődő üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat – Lízing kötelezettség
visszlízing esetében.
A módosítások célja annak pontosítása, hogy az eladó-lízingbevevő a későbbiekben hogyan
méri azokat a visszlízing-ügyleteket, amelyek megfelelnek az IFRS 15 Vevőkkel kötött
szerződésekből származó bevételek standard követelményeinek, és hogyan kell
értékesítésként elszámolni. A módosítások csak az eladó-lízingbe vevő olyan visszlízing
ügylet elszámolását érintik, amely megfelel az IFRS 15 standardban foglalt azon
követelményeknek, hogy eladásként kell elszámolni.
A fenti módosítások alkalmazása nem volt jelentős hatással a Társaság konszolidált pénzügyi
kimutatásaira.
Az IASB által kibocsátott és az EU által befogadott, 2025-től hatályos standardok és
értelmezések
– Az IAS 21 standard módosítása (kibocsátva 2023. augusztus 15-én, 2025. január 01-jétől
kezdődő üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) – A devizaárfolyam-
változások hatásai: Az átválthatóság hiánya.
Pontosítás, hogy mikor váltható egy valuta más valutára, és mikor nem. Meghatározza,
hogyan kell egy entitásnak árfolyamot választani, amikor egy valuta nem váltható. További
közzétételi követelményeket ír elő.
A fenti módosítások kapcsán nem várható jelentős hatás a Társaság konszolidált pénzügyi
kimutatásaira.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
19
Az EU által még be nem fogadott módosítások
– Az IFRS 7 és az IFRS 9 standardok módosítása (kibocsátva 2024. december 18-án, 2026.
január 1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos) – Szerződések, amelyek természetfüggő
villamos energiára vonatkoznak.
– Az IFRS 7 és az IFRS 9 standardok módosítása (kibocsátva 2024. május 30-án, 2026. január
1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos) – Módosítások a pénzügyi eszközök besorolásában és
mérésében.
– IFRS 18 Bemutatás és közzététel a pénzügyi kimutatásokban (2027. január 1-től vagy azután
kezdőd üzleti évekre hatályos).
– IFRS 19 Leányvállalatok nyilvános elszámoltathatóság nélkül: közzétételek (2027. január 1-
től vagy azután kezdőd üzleti évekre hatályos).
3. Bizonytalansági tényezők
Az 1. pontban ismertetett számviteli politika alkalmazásakor becsléseket és feltételezéseket
szükséges alkalmazni egyes eszközök és kötelezettségek adott időpontra vonatkozó értékének
meghatározásakor, melyek más forrásból egyértelműen nem meghatározhatók. A becslési folyamat
a legutolsó rendelkezésre álló információn alapuló döntéseket és releváns tényezőket tartalmazza.
Ezek a jelentős becslések és feltételezések befolyásolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített
eszközök és kötelezettségek, bevételek és ráfordítások értékét és a függő eszközök és
kötelezettségek kiegészítő megjegyzésekben történő bemutatását. A tényleges eredmények
eltérhetnek a becsült adatoktól.
A becslések folyamatosan aktualizálásra kerülnek. A számviteli becslésekben bekövetkező változás
időszakában veendő figyelembe, ha a változás csak az adott időszakot érinti, illetve a változás
időszakában és a jövőbeni időszakokban, amennyiben mindkét időszakot érintő változásokról van
szó.
A becslési bizonytalanság és a számviteli politika terén hozott kritikus döntések fő területei, amelyek
a legjelentősebb hatást gyakorolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített összegekre, az
alábbiak:
3.1. Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés
A Társaság értékvesztést számol el a behajthatatlan és kétes követelésekre az abból adódó
veszteségek fedezetére, hogy a vevők nem tudnak fizetni. A behajthatatlan és kétes követelésekre
képzett értékvesztés megfelelőségének értékeléséhez használt becslések alapja a követelések
korosítása, a vevő hitelképessége és a vevői fizetési szokások változása.
3.2. Valós érték meghatározása
A valós érték meghatározásának bizonytalansága abból adódik, hogy az eszközök jelentős hányadát
jelentő befektetési célú ingatlanok értékelését egy megbízott társaság végzi, amely jelenthet ugyan
kockázatot, de ezt jelentősen mérséklik az alábbi tényezők:
– független, a piacon és a hitelező bankok által is minősített és elfogadott értékbecslő nyújtja a
piaci érték adatokat,
– az értékbecslési módszerek a nemzetközi standardoknak megfelelnek,
– a valós érték adatokat a különböző módszerekkel becsült adatokból az óvatosság elve szerint
képezi az értékbecslést végző társaság,
További bizonytalansági tényező lehet a váratlan piaci folyamatok, esetleg nem várt krízishelyzet
beállása, amiből adódóan az eszközök, ingatlanok valós értéke hirtelen jelentős mértékben
megváltozna.
Ezt a kockázatot azzal próbálja mérsékelni a Társaság, hogy az ingatlanok értékelését minden évben
elvégezteti, így a beszámoló mindig a lehető legfrissebb adatokat tartalmazza.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
20
4. A beszámoló készítés alapja
4.1. Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való
megfelelőségről
A konszolidált pénzügyi kimutatásokat az Igazgatótanács elfogadta. A konszolidált pénzügyi
kimutatások a Nemzetközi Pénzügyi Számviteli Standardok szerint, az Európai Unió (EU) Hivatalos
Lapjában rendeleti formában kihirdetett és beiktatott standardok alapján készültek. Az IFRS-t a
Nemzetközi Számviteli Standardok Bizottsága (IASB) és a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolás
Értelmező Bizottsága (IFRIC) által megfogalmazott, standardok és értelmezések alkotják.
A Társaságot a törvény kötelezi arra, hogy 2017. január 1-jétől konszolidált IFRS beszámolót
készítsen.
A konszolidált pénzügyi kimutatások magyar forintban, ezer forintra kerekítve kerültek bemutatásra,
ha nincs ettől eltérő jelzés.
A vállalatcsoport pénzügyi (üzleti) éve megegyezik a naptári évvel. A 2024. üzleti év
mérlegfordulónapja 2024. december 31.
4.2. A beszámoló készítésének alapja
A konszolidált pénzügyi kimutatások a 2024. december 31-én kibocsátott és hatályos standardok és
IFRIC értelmezések (ahogyan azokat az Európai Unió befogadta, a továbbiakban: „IFRS”) szerint
készültek. A beszámoló a bekerülési érték elve alapján került összeállításra, kivéve azokat az
eseteket, ahol az IFRS más értékelési elv használatát követeli meg, mint ahogy az a számviteli
politikában látható.
4.3. Az értékelés alapja
A konszolidált pénzügyi kimutatások esetében az értékelési alap az eredeti bekerülési érték, kivéve
a következő eszközöket és kötelezettségeket, melyek valós értéken kerültek bemutatásra:
származékos pénzügyi instrumentumok, az eredménnyel szemben valós értéken értékelt pénzügyi
instrumentumok és befektetési célú ingatlanok.
Az IFRS-eknek megfelelő pénzügyi kimutatások elkészítése során szükség van arra, hogy a
menedzsment szakmai megítélést, becsléseket és feltételezéseket alkalmazzon, melyek hatással
vannak az alkalmazott számviteli politikákra, valamint az eszközök és kötelezettségek, bevételek és
költségek beszámolóban szereplő összegére. A becslések és a kapcsolódó feltételezések múltbeli
tapasztalatokon és számos egyéb tényezőn alapulnak, amelyek az adott körülmények között
észszerűnek tekinthetők, és amelyek eredménye képezi azon eszközök és kötelezettségek könyv
szerinti értéke becslésének alapját, amelyek egyéb forrásokból nem határozhatók meg
egyértelműen. A tényleges eredmények eltérhetnek ezektől a becslésektől.
A becslések és az alapfeltételezések felülvizsgálatára rendszeresen sor kerül. A számviteli
becslések módosítása a becslés módosításának időszakában kerül megjelenítésre, ha a módosítás
csak az adott évet érinti, illetve a módosítás időszakában és a jövőbeli időszakokban, ha a módosítás
mind a jelenlegi, mind a jövőbeni éveket érinti.
5. Az üzleti kombináció részletei, a konszolidációs körbe bevont vállalkozások

Leányvállalat |  | Szavazati arány
| Székhely | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Harsánylejtő Ingatlanforgalmazó és -kezelő Kft. (a továbbiakban: Harsánylejtő Kft.) | 1033 Budapest Polgár u. 8-10. | 100,00% | 100,00%

„Unoka” vállalat

|  | Szavazati és tulajdoni arány*
„Unoka” vállalat | Székhely | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Marischka Kft. | 1012 Budapest Logodi u. 42. | 100,00% | 0,00%

*közvetett részesedés a Leányvállalaton keresztül
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
21
III. Kiegészítő magyarázatok
1. Befektetési célú ingatlanok
(az adatok ezer forintban)

2023. december 31-én | 78 581 204
Valós érték változás | 3 001 338
Befejezetlen beruházás változás | 2 079 874
Ráaktiválás | 638 366
Értékesítés | 0
2024. december 31-én | 84 300 782*
2023. december 31-én | 78 581 204
2024. december 31-én | 84 300 782

*Ezen belül a Horvátország, 320170 Volosko, 132/9 hrsz. alatti ingatlan (Volosko) értéke 1.606.278 ezer forint.
A Befektetési célú ingatlanokat független értékbecslő az alábbi szempontok alapján értékeli:
A szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény 11. § (1) A
szabályozott ingatlanbefektetési társaság portfoliójában lévő ingatlanok értékelése
a) piaci összehasonlításon alapuló módszerrel,
b) hozamszámításon alapuló módszerrel, vagy
c) költség-megközelítésen alapuló módszerrel
történhet, azzal, hogy az értékelési módszer választását részletesen indokolni kell, és a
továbbiakban minden időszakban ugyanezen módszerrel kell az adott ingatlan esetében elvégezni.
A Befektetési célú ingatlanok piaci értéke összességében mintegy 5,7 milliárd forinttal nőtt az előző
évhez képest, ez a növekedés magában foglalja az értéknövelő beruházások és ráaktiválások
értékét is a valós értéknövekedésen túl.
A Befektetési célú ingatlanok valós értékének alakulása 2024-ben az alábbi tételekből adódott:
– a Befektetési célú ingatlanok valós értékének a változása, mely értéknövekedést főként a
bérbeadással hasznosított irodaházak esetében a megkötött bérleti szerződések (bérleti- és
üzemeltetési díjak indexálása, magasabb kihasználtság) indokolták. (lásd még a 22., 27.
pontok).
– a Befejezetlen beruházások változása; a növekedés 77%-a, a fejlesztési célú Volosko ingatlan
2024. elején megvalósult sikeres akvizíciójának volt köszönhető, a fennmaradó 23% meglévő
ingatlanok folyamatban lévő fejlesztéseiből ered;
– a meglévő ingatlanokon eszközölt évközi beruházások, illetve a folyamatban lévő fejlesztések
befejezése (ráaktiválás);
– értékesítés a tárgyévben nem történt.
A Volosko ingatlant az IAS40 standard 53. pontja alapján – tekintettel arra, hogy az ingatlan valós
értéke nem mérhető megbízhatóan, az összehasonlítható ingatlanok piaca inaktív és a valós érték
alternatív megbízható mérései nem állnak rendelkezésre – a Társaság bekerülési értéken értékeli.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
22
A Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok eredménye

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Értékesítés nettó árbevétele | 11 164 331 | 8 083 191
Egyéb működési bevétel | 3 031 348 | 6 250 310
Saját előállítású eszközök aktivált értéke | 0 | 0
Saját termelésű készletek állományváltozása | 0 | 0
Anyagjellegű ráfordítások | -3 508 617 | -1 792 648
Személyi jellegű ráfordítások | 0 | 0
Értékcsökkenés és értékvesztés | -28 586 | -219 402
Egyéb működési ráfordítások | -300 774 | -832 205
Pénzügyi műveletek bevételei | 50 108 | 371
Pénzügyi műveletek ráfordításai | -417 796 | -403 701
Adózás előtti eredmény | 9 990 014 | 11 085 916

A Befektetési célú ingatlanok Értékesítés nettó árbevételének bázisidőszakhoz viszonyított mintegy
38%-os növekedése főképpen a bérleti szerződésekben rögzített bérleti- és üzemeltetési díj
emelések (indexálások) érvényesítésének, valamint a BIF Tower (a Budapest, X. kerület Üllői út 114-
116. sz. alatti ingatlan 13 emeletes „A” kategóriás irodaépülete) bérbeadásához kapcsolódó
bevételeknek, továbbá a Leányvállalat által bérelt és tovább bérbe adott ingatlanból származó
bevételeknek volt köszönhető.
Az Egyéb működési bevételek soron nagyrészt a befektetési célú ingatlanok valós értékelése pozitív
eredményhatása (+3.001.338 ezer forint) jelenik meg.
Az Anyagjellegű ráfordítások 96%-os növekedése elsősorban a bérlői kiépítésekhez igénybe vett,
jelentős volumenű alvállalkozói szolgáltatások miatt, továbbá az ingatlanok működtetéséhez
szükséges őrzésvédelmi, takarítási, karbantartási költségek emelkedése miatt következett be (lásd
még: 24. pont).
Az Egyéb működési ráfordítás soron kerülnek kimutatásra a különböző önkormányzatokkal
elszámolt építményadók, tárgyévben a befektetési célú ingatlanok valós értékelésének negatív
eredményhatása nem volt (lásd még a 27. pont).
A Pénzügyi műveletek ráfordításai soron találhatóak az ingatlan fejlesztések érdekében felvett
kölcsönök időarányos kamatai.
2. Immateriális javak és tárgyi eszközök

adatok ezer forintban | Immateriális javak | Egyéb ingatlanok | Műszaki gépek és berendezések | Befejezetlen beruházások és előlegek | Összesen
Bruttó könyv szerinti érték |  |  |  |  |
2023. december 31. | 32 982 | 101 342 | 376 600 | 764 224 | 1 275 148
Növekedés és átsorolás | 7 047 | 0 | 2 625 629 | 0 | 2 632 676
Csökkenés és átsorolás | -21 507 |  | -84 397 | -499 135 | -605 039
2024. december 31. | 18 522 | 101 342 | 2 917 832 | 265 089 | 3 302 785
Értékcsökkenés |  |  |  |  |
2023. december 31. | 29 767 | 17 236 | 260 232 | 0 | 307 235
Éves leírás | 6 202 | 2 027 | 106 631 | 0 | 114 860
Csökkenés és átsorolás | -21 507 |  | -81 605 |  | -103 112
2024. december 31. | 14 462 | 19 263 | 285 258 | 0 | 318 983
Nettó könyv szerinti érték |  |  |  |  |
2023. december 31. | 3 215 | 84 106 | 116 368 | 764 224 | 967 913
2024. december 31. | 4 060 | 82 079 | 2 632 574 | 265 089 | 2 983 802

Az Immateriális javak növekedése különböző szoftverek beszerzéséből eredt.
Egyéb ingatlan kategóriában nem történt változás 2024-ben.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
23
A Műszaki gépek, berendezések bruttó értékének növekedése többnyire a Harsánylejtő Kft. által
végrehajtott tárgyi eszköz beszerzésből, továbbá a csoport által beszerzett személygépkocsik,
számítástechnikai eszközök és irodai-igazgatási berendezések, beszerzéséből adódott.
A Befejezetlen beruházások állományának jelentős csökkenése a befejezett beruházások
aktiválásának köszönhető.
A csoport konszolidált mérlegében új elemként jelenik meg a Goodwill, amelynek értéke a Marischka
Kft. üzletrészének vételára és a megvásárlásakor fennálló nettó eszközértékének különbségeként
került meghatározásra, viszont az elszámolt 100%-os értékvesztés miatt nulla az értéke.
adatok ezer forintban
Goodwill
Megnevezés
Nyitó
Növekedés
Csökkenés
Záró
Goodwill
0
67 908
67 908
Goodwill értékvesztés
0
-67 908
-67 908
Összesen
0
67 908
-67 908
0
3. Befektetések kapcsolt vállalkozásban
A Befektetések kapcsolt vállalkozásokban soron a mérlegben 2024-ben – a 2023-as évhez
hasonlóan – nem szerepel összeg, bár a cégcsoportba 2024. május 9-én bekerült a Marischka Kft.,
mint a Harsánylejtő Kft. 100%-os tulajdona, de mivel a Társaság a Harsánylejtő Kft-t és a Marsichka
Kft-t is teljeskörűen bevonja a konszolidációba, így a befektetések értéke a konszolidáció során
kiszűrésre kerül.
4. Pénzügyi eszközök
A csoport konszolidált mérlegében új elemként jelenik meg a Pénzügyi eszközök sor, amely egy, a
Harsánylejtő Kft. által hosszú távon bérelt és hosszú távon tovább bérbe is adott ingatlannal
kapcsolatosan, az IFRS standardok előírásainak megfelelően, hosszú lejáratú lízingként kezelt
követelés éven túli része.

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Pénzügyi eszközök | 927 339 | 0
Összesen | 927 339 | 0

5. Halasztott adókövetelés
A Társaság, a SZIE átalakulás miatt halaszott adókövetelést nem mutat ki.
6. Készletek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Alapanyag | 18 892 | 0
Befejezetlen termelés | 26 376 | 26 376
Késztermék | 0 | 15 141
Áru | 33 977 | 59 083
Készletekre adott előleg | 0 | 0
Összesen | 79 245 | 100 600

A Befejezetlen termelés, Késztermék és Áru sorok együttes állományának döntő részét a Társaság
építési telkeinek bekerülési értéke és ezen telkekre könyvelt ingatlanfejlesztések értéke adja.
A Készletek állományának döntő részét (76%) a Társaság építési telkeinek bekerülési értéke és
ezen telkekre könyvelt ingatlanfejlesztések értéke adja. A Késztermék és az Árukészletek
állományának csökkenése egy, a tárgyidőszakban realizálódott telekértékesítésnek köszönhető, a
Befejezetlen termelés állományában tárgyévben változás nem történt.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
24
A Marischka Kft. akvizíciójával a készletállományban új elemként jelentek meg az Alapanyagok
(éttermi), melyek a teljes készlet 24%-át teszik ki.
Az Áru soron a telkeket bekerülési értéken tartjuk nyilván, módosítva az alábbiakkal.
- A Harsánylejtő telkek a Társaság egyik leányvállalatának (Katlan) beolvadásával kerültek át
a Társaság könyveibe 2014-ben. Az IFRS konszolidáció miatt a korábban a leányvállalatban
befektetési célú ingatlanként besorolt, majd IAS2 készletek elszámolás alá átkerülő
készletek bekerülési értéke a Társaságunknál az IFRS standardok alapján korábban
kimutatott valós érték lett mind a konszolidált, mind az egyedi IFRS kimutatásunkban. Az így
kimutatott magasabb bekerülési értéket minden periódus végén megvizsgáljuk és a telek
eladásokra jutó valós értékkel korrigáljuk, megkapva a készletek IFRS szerinti piaci értékét.
- A Társaság megbízásából a Seratus Ingatlan Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft., mint
független értékbecslő megvizsgálta a készleten lévő telkek piaci értékét; a szakértői
vélemény igazolta, hogy a telkek piaci értéke jóval meghaladja azok bekerülési értéken
nyilvántartott értékét, így értékvesztés elszámolására nem volt szükség.
A Harsánylejtő Kft. tárgyév végén a könyveiben mindössze 11.478 ezer forint készletre adott előleget
tart nyilván, amire már korábban 100% értékvesztés került elszámolásra.
A Készlet és az elszámolt értékvesztések tárgyévi mozgását az alábbi táblázat tartalmazza:

adatok ezer forintban | Készlet | Készlet értékvesztés | Záró érték
Megnevezés | Nyitó | Növekedés | Csökkenés | Záró | Nyitó | Növekedés | Csökkenés | Záró
Összesen | 112 078 | 22 512 | 43 867 | 90 723 | 11 478 | 0 | 0 | 11 478 | 79 245

7. Vevőkövetelések

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Vevőkövetelések | -61 941 | 55 756
Értékvesztés | -202 030 | -213 059
Hitelezési veszteség | -16 645 | -16 645
Követel egyenlegű vevők miatti korrekció | 625 947 | 258 551
Összesen | 345 331 | 84 603

A Vevőkövetelések állománya a 2023. év végihez képest jelentős, mintegy 261 millió forintos
növekedést mutat, amely főként két ellentétes irányú változás eredőjeként alakult ki: (i) a
Vevőkövetelések soron látható csökkenés és a (ii) a bérlők által előre megfizetett, de csak a
tárgyévet követő évre vonatkozó bérleti és üzemeltetési díjak állományának a növekedése (Követel
egyenlegű vevők miatti korrekció soron). Az IFRS 9 standardnak megfelelően elszámolt hitelezési
veszteség állománya nem változott 2024-ben.
Az elszámolt hitelezési veszteségek és értékvesztések tárgyévi mozgásait az alábbi táblázat
tartalmazza:

adatok ezer forintban | nyitó | növekedés | csökkenés | záró
Hitelezési veszteség: |  |  |  |
vevők | 16 645 | 0 | 0 | 16 645
egyéb követelések | 0 | 0 | 0 | 0
Értékvesztés: |  |  |  |
vevők | 213 059 | 1 202 | 12 231 | 202 030
egyéb követelések | 0 | 0 | 0 | 0
Hitelezési veszteség és értékvesztés | 229 704 | 1 202 | 12 231 | 218 675

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
25
8. Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Lízingkövetelés | 752 607 | 0
Egyéb követelések | 483 072 | 280 153
Elhatárolás | 109 204 | 50 625
Tartozik egyenlegű szállítók és adók | 3 829 | 39 009
Összesen | 1 348 712 | 369 787

A tárgyidőszaki változás okai:
– Az Egyéb rövid lejáratú követelések között új elemként jelent meg a Lízingkövetelés, ami egy,
a Harsánylejtő Kft. által hosszú távon bérelt és hosszú távon tovább bérbe is adott ingatlannal
kapcsolatosan, az IFRS standardok előírásainak megfelelően, hosszú lejáratú lízingként
kezelt követelés éven belül esedékes része.
– Egyéb követelések soron 203 millió forintos növekedés látható, ahol a bérlőktől kapott
előlegek áfáját, a 2025. évet érintő bérleti- és üzemeltetési díj kiszámlázások 2024. évet érintő
áfájának előírását, valamint a következő időszaki áfabevallásban szerepeltethető számlák
levonható áfatartalmát mutatjuk ki.
– Az aktív időbeli elhatárolások értéke 59 millió forinttal nőtt, az év végi állomány részben az
üzemeltetési díjkülönbözetek utólagos éves elszámolásával kapcsolatos bevétel
elhatárolásból, további, még ki nem számlázott közmű elhatárolásból áll. Jelentős részt képez
a lekötött betétek elhatárolt időarányos kamata. Az előre számlázott, de csak a következő évet
terhelő közmű költségek értéke minimális.
9. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Pénztár | 6 848 | 1 516
Bank | 13 936 797 | 6 334 917
Összesen | 13 943 645 | 6 336 433

A pénzeszközállomány 7.607 millió forintos növekedésében jelentős szerepet játszott a 2024. év
szeptemberében megvalósult saját részvény értékesítés; továbbá az is, hogy a tárgyévben
osztalékfizetés nem történt.
A mérlegben szereplő pénzeszközállomány 96%-a, a Társaság, 4%-a, a Harsánylejtő Kft. könyveiből
származik.
10. Jegyzett tőke és tőketartalék
A Társaság jegyzett tőkéje 2.870.244.400 forint, amely 2024. december 31-én 287.024.440 darab,
egyenként 10 forint névértékű, névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll.
Az IFRS szerinti alaptőke megegyezik a cégbíróságon bejelentett alaptőkével.
Jegyzett tőke

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Nyitó | 2 870 244 | 2 870 244
Növekedés | 0 | 0
Csökkenés | 0 | 0
Záró | 2 870 244 | 2 870 244

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
26
Tőketartalék

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Nyitó | 6 048 215 | 6 048 215
Növekedés | 0 | 0
Csökkenés | 0 | 0
Záró | 6 048 215 | 6 048 215

A Tőketartalék tartalmazza a részvénykibocsátáskor a részvények névértéke és ellenértéke közötti
különbözet összegét, illetve a tőketartalékba helyezett pénzeszközök, eszközök értékét. Mivel a
tárgyévben ilyen jellegű részvénytranzakció nem történt, a tőketartalék értéke nem változott az előző
évihez képest.
11. Értékelési tartalék

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Nyitó | 731 904 | 731 904
Növekedés | 0 | 0
Csökkenés | 0 | 0
Záró | 731 904 | 731 904

Értékelési tartalékon a Társaság a 2023. évi és a 2024. évi mérlegében is az Aranykéz utcai
Parkolóházának (Budapest, V. kerület Aranykéz u. 4-6. szám alatti ingatlan) korábbi, IAS16 szerinti
valós érték modellben elszámolt (halasztott adóval korrigált) felértékelését mutatja ki.
12. Visszavásárolt saját részvények
A Társaság tulajdonában lévő saját részvények száma 22.514.206 darab volt a bázisév végén, a
tárgyév végére viszont ez 11.778.639 darabra csökkent, mivel 2024. év szeptemberében 10.735.567
darab saját részvény került értékesítésre, melyek kivezetett nyilvántartási értéke 622.663 ezer forint
volt.
A Társaság a tulajdonában lévő saját részvényeket a mérleg visszavásárolt saját részvények során,
bekerülési értéken tartja nyilván, mint Saját tőkét csökkentő tételt. A saját részvény bekerülési értéke:
a saját részvények visszavásárlásáért fizetett ellenértéke (a névértéket is e sor tartalmazza, az nem
a jegyzett tőkéből kerül levonásra).

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Nyitó | -2 304 224 | -3 048 120
Növekedés | 0 | 0
Csökkenés | 622 663 | 743 896
Záró | -1 681 561 | -2 304 224

13. Eredménytartalék és tárgyévi eredmény

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Eredménytartalék |  |
Nyitó | 54 928 034 | 48 913 149
Növekedés | 4 377 337 | 4 256 104
Csökkenés | 0 | -8 808 955
Záró | 59 305 371 | 44 360 298
Tárgyévi eredmény | 10 802 473 | 10 567 736
Záró | 70 107 844 | 54 928 034

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
27
Az Eredménytartalék tárgyidőszaki változásának oka:
– Az Eredménytartalék nyitó értékében növekedésként a 2023. évi 10.567.736 ezer forint
eredmény átvezetése jelent meg.
– Az évközi állománynövekedés a saját részvény értékesítésből származó eredményből adódik.
– Csökkentő tétel nem volt, mivel 2024. évben osztalékfizetés nem történt.
Az Igazgatótanács, a SZIT törvény irányadó rendelkezéseire is figyelemmel, a Társaságnak az
Európai Unió által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített
2024. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásai alapján az osztalékként kifizethető tárgyévi
szabad eredmény és a tárgyévben képződött eredménytartalék terhére 5 974 072 ezer forint – a
SZIT törvény szerinti elvárt osztaléknak megfelelő – összegű osztalék kifizetésére tesz javaslatot.
Amennyiben a közgyűlés nem szavazza meg a fenti osztalékfizetési javaslatot, az Igazgatótanács a
Társaság folyamatban lévő és tervezett fejlesztéseire is figyelemmel, a Társaságnak az Európai Unió
által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2024. évi
auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásai alapján osztalékként kifizethető tárgyévi szabad
eredmény és a tárgyévben képződött eredménytartalék terhére 2.752.458.010 forint összegű,
részvényenként 10 forint osztalék kifizetését javasolja. A fenti osztalékkalkuláció során a Társaság
már részvényeik névértéke arányában felosztotta a saját részvényekre eső osztalékot az osztalékra
jogosult részvényesek között.
14. Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Lízingkötelezettség | 415 801 | 0
Hosszú lejáratú hitelek | 17 479 802 | 18 886 201
Összesen | 17 895 603 | 18 886 201

A Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségek között új elemként jelent meg a Lízingkötelezettség, ami
egy, a Harsánylejtő Kft. által hosszú távon bérelt ingatlannal kapcsolatosan, az IFRS standardoknak
megfelelően lízingként kezelt kötelezettség éven túli része.
A Hosszú lejáratú hitelek teljes egészében a Társaság banki hiteleinek hosszú lejáratú részét
tartalmazzák. A hosszú lejáratú hitelállomány a 2024. évi hitelfolyósítás eredményeként 94,5 millió
forinttal nőtt, azonban a 2024. évközi törlesztések és a 2025. évben esedékes törlesztőrészletek
átsorolása miatt 1.500,9 millió forinttal csökkent, így a nettó állományváltozás 1.406,4 millió forint.
Az egyes banki hitelek főbb adatait a IV. 1.1. pontja tartalmazza.
Ezen banki hitelek 2024. évben esedékessé váló törlesztőrészletei a rövidlejáratú hitelek között
találhatók (lásd: 17. pont).
15. Céltartalék

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Céltartalék a várható kötelezettségekre | 26 733 | 19 760
Összesen | 26 733 | 19 760

A Társaság a jövőben várható fizetési kötelezettségekre képzett céltartalék állományt minden évben
felülvizsgálja, a korábbi években képzettek a kötelezettségek elévülésének arányában évente
feloldásra kerülnek, a tárgyévben felmerült, várható fizetési kötelezettségeknek megfelelően pedig
új képzésekre is sor kerül.
A tárgyévben a fenti összeg 50%-a, a Társaság, 50%-a pedig a Harsánylejtő Kft. könyveiben
található. A Társaság a 2024. évben ki nem vett szabadságok miatt, a jövőben várható fizetési
kötelezettségre képzett céltartalékot. A ki nem vett szabadságokra jutó bér- és járuléktömeg az előző
évihez képest 23%-os, 2.509 ezer forint növekedést mutat.
A Leányvállalat által a várható kötelezettségekre elszámolt céltartalék pedig 50%-kal, 4.464 ezer
forinttal nőtt.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
28
16. Halasztott adó kötelezettségek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Halasztott adó kötelezettség | 14 157 | 0
Összesen | 14 157 | 0

A SZIE átalakulás miatt a Társaság a korábban kimutatott halasztott adó kötelezettséget kivezette,
mivel a jövőben adófizetési kötelezettsége normál üzletmenet során várhatóan nem keletkezik.
Azonban a Leányvállalat által a tárgyévben vásárolt nagyértékű tárgyieszköz HAS és IFRS szerinti
eltérő bekerülési értéke, továbbá a számviteli- és a társasági adótörvény által elismert
értékcsökkenések különbözősége miatt a Leányvállalatnak 14 millió forint összegű halasztott adó
kötelezettsége keletkezett.
17. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek | 898 676 | 1 376 527
Lízing miatti kötelezettség | 965 045 | 0
Összesen | 1 863 721 | 1 376 527

Az Egyéb hosszú lejáratú kötelezettség állomány 52%-a, a Harsánylejtő Kft. által hosszú távon bérelt
és hosszú távon tovább bérbe is adott ingatlannal kapcsolatosan, az IFRS előírások miatt
Lízingkötelezettségként és -követelésként is kezelt tételek jelenértékei közötti különbség éven túli
része, a 48%-a, a Társaság hosszú lejáratú (a beszámolási időszak végét követő 12 hónapon túl
lejáró) bérleti szerződéseihez kapcsolódó óvadékok állományának átvezetéséből ered, ami 35%-kal
kevesebb az előző évinél.
18. Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Hitelek rövid lejáratú része | 1 500 899 | 1 446 747
Lízingkötelezettség | 274 657 | 0
Összesen | 1 775 556 | 1 446 747

A Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek 85%-a, a Társaság hosszú lejáratú banki hiteleiből az egy
éven belül törlesztendő részleteinek az összege (lásd még a fenti 13-as pontban), 15%-a pedig a
Harsánylejtő Kft. IFRS szerinti lízingkötelezettségének éven belüli része.
19. Szállítói kötelezettségek

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Szállítói kötelezettségek | 846 381 | 313 890
Összesen | 846 381 | 313 890

A szállítói állomány az előző év végihez képest 532 millió forinttal (170%-kal) nőtt, mivel a Társaság
ingatlanjaiban jelentősebb fejlesztések vannak folyamatban, melyek egyrészt a bérlők igényeit
szolgáló átalakításokat, kiépítéseket, másrészt az energiahatékonyság növelését célzó
korszerűsítéseket foglalják magukba, ami az ezen munkálatokhoz igénybe vett tervezői, kivitelezői
szállítói állomány növekedését eredményezi
Az év végi szállítóállomány 83%-a, a Társaság, 14%-a, a Leányvállalat és 3%-a az unoka vállalat
könyveiből származik.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
29
20. Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Előlegek + óvadék + áfa korrekció | 1 154 821 | 1 463 796
Bér + adók + járulékok | 501 177 | 90 460
Dematerizációval kapcsolatos tulajdonosokkal szembeni kötelezettség | 75 280 | 75 280
Elhatárolások | 1 045 714 | 159 530
Követel egyenlegű vevők miatti korrekció | 653 067 | 258 551
Egyéb | 0 | 75 625
Összesen | 3 430 059 | 2 123 242

Az Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások állománya összességében
1.307 millió forinttal nőtt, de ezen belül a vevői előlegek és bérlői óvadékok állománya 309 millió
forinttal csökkent (részben a tárgyévben realizálódott telekértékesítés miatt, részben az óvadékok
rövid-hosszú átsorolása miatt).
A „Bér + adók + járulékok” soron a Csoport adó- és járulékfizetési kötelezettsége jelenik meg, ami
mintegy 411 millió forinttal haladja meg az előző évit, amelynek jelentős részét az áfafizetési
kötelezettség teszi ki.
Az Elhatárolások állománya mintegy 886 millió forinttal (mintegy 6,5-szereséra) nőtt, mely
növekedés nagyrészt az egyik ingatlan bérlői kiépítésével kapcsolatosan kiszámlázott, de csak a
következő évet érintő bevételének elhatárolásából származik. A passzív időbeli elhatárolások többi
része költségelhatárolás, ami részben közüzemi költségek, igénybe vett szolgáltatások (pl.:
könyvvizsgálói, tanácsadói díjak) elhatárolt költségeit, továbbá a tárgyévre időarányosan számított
hitelkamatok értékeit tartalmazza.
Az átsorolt vevői túlfizetések állománya 395 millió forinttal (153%-kal) nőtt.
Az Egyéb soron a bázis évben egy olyan „egyéb kapcsolt” kötelezettség szerepelt, amely a
Harsánylejtő Kft. és egy, a fölérendelt anyavállalat egyéb leányvállalata között állt fenn, de
tárgyévben rendezésre került.
21. Árbevétel

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj bevételek | 7 909 545 | 6 550 655
Parkolási díjbevételek | 780 657 | 739 627
Közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek | 2 422 711 | 770 696
Szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek | 0 | 0
Ingatlan/telek értékesítés árbevétele | 1 168 920 | 0
Egyéb árbevételek | 1 105 953 | 127 998
Összesen | 13 387 786 | 8 188 976

A bevétel kizárólag a Társaság és leányvállalatai saját számlájára kapott és a
Társaságnak/leányvállalatainak járó gazdasági hasznok bruttó beszámításait foglalja magában.
A bérleti díjakat az adott bérleti szerződés ideje alatt folyamatosan, az ingatlan/telekértékesítést
adott időpontban számolja el árbevételként a Társaság/leányvállalat1.
Az ingatlan/telkek értékesítésénél az árbevételbe való bekerülés időpontját meghatározó tényezők
a következők:
– vételár teljes kifizetése,
– eladó birtokba adja a telket/lakást és a vevő átveszi,
– a tulajdonnal járó jelentős hasznok és kockázatok a vevőt illetik meg.
A parkolási díjbevételek tartalmazzák egyrészt a bérleti szerződésekhez kapcsolódó folyamatosan
elszámolt bevételeket, másrészt az időszaki parkolási szolgáltatást nyújtó parkolóházakban
realizálódó, a szabad parkolóhelyek hasznosítása során keletkező egyszeri ilyen jellegű bevételeket.
1Kivételt képez a Harsánylejtő Kft. által hosszú távon bérelt és hosszú távon tovább bérbe is adott ingatlannal
kapcsolatos bérleti (lízing) szerződés, amelyet az IFRS 16 standard alapján allízingként kezelünk.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
30
A bérbeadási- és üzemeltetési díjbevételek 21%-os növekedése főképpen a bérleti szerződésekben
rögzített bérleti- és üzemeltetési díj emelések (indexálások) érvényesítésének és a BIF Tower
bérbeadásának volt köszönhető. A bevételek 98%-a az anyavállalatnál képződött.
A parkolási díjbevételek mintegy 6%-kal nőttek a tárgyévben.

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Bérleti szerződésekhez kapcsolódó parkolási bevételek | 659 971 | 592 544
Időszakos parkolási bevételek | 120 686 | 147 083
Összesen | 780 657 | 739 627

A közvetített szolgáltatásokból származó bevételek több, mint a háromszorosukra nőttek az előző
időszakhoz képest, mely növekedés döntő hányada a bérlők felé tovább hárított irodakialakítási, -
átépítési vagy helyreállítási költségekből származott, ezen felül jelentős bevétel képződött a
bérbeadott ingatlanokhoz kapcsolódóan továbbszámlázott közüzemi- és egyéb szolgáltatási díjakból
is, melyhez a Leányvállalat által a tárgyévben indított ingatlan bérbeadási tevékenység és az ahhoz
kapcsolódó üzemeltetési és közmű szolgáltatások is jelentősen hozzájárultak. A közvetített
szolgáltatásokból származó bevételek 83%-a az anyavállalatnál, 17%-a, a Leányvállalatnál
képződött.
Az ingatlan/telekértékesítésből a tárgyévben jelentős bevétel képződött a Társaságnál, mivel a (5.
pontban) már említett, építési telekingatlanra vonatkozóan már 2021. IV. negyedévében adásvételi
szerződés került aláírásra tulajdonjog-fenntartással. Tekintettel arra, hogy a teljes vételár
megfizetéséhez kötött tulajdonjog-fenntartás megszűnése 2024. első félévére esett, a bevételek is
2024. év első félévében realizálódtak (a korábbi években erre csak előlegek érkeztek).
Az Egyéb árbevételek 49%-a, a Marischka Kft. éttermi-vendéglátó szolgáltatásaiból, 43%-a, a
Harsánylejtő Kft. által nyújtott tanácsadói-szakértői szolgáltatásokból származott, és mindössze 8%-
a realizálódott a Társaságnál olyan bevételekből (pl.: szerződéskötési díjak, bérlemény helyreállítási
díjak, stb.), amelyek az előző csoportokba nem sorolhatók a tárgyévben.
A Társaságnak nincs szálláshely- vagy vendéglátó-szolgáltatásból származó jövedelme, kizárólag
az általa tulajdonolt ingatlanokat adja bérbe.
22. Egyéb működési bevétel

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Valós értékelés | 3 001 339 | 6 099 220
Ingatlan és ingóság értékesítés | 12 154 | 886
Pótbefizetés | 71 000 | 0
Egyéb bevétel | 84 327 | 186 032
Összesen | 3 168 820 | 6 286 138

Az Egyéb működési bevételek 95%-a, a befektetési célú ingatlanok valós értékeléséből származó
pozitív eredményhatásnak volt köszönhető. A Valós értékelés tárgyévi eredményhatásában
meghatározó szerepük volt az új fejlesztéseknek, az egyes ingatlanportfólió-elemek esetében javuló
üzleti feltételeknek.
Az Ingatlan és ingóság értékesítés soron a társaság számára feleslegessé vált irodai és egyéb
berendezések, továbbá egy személygépkocsi értékesítésének eredménye került kimutatásra.
Az Egyéb működési bevételeken belül a Pótbefizetés soron látható értéket a Marischka Kft.
megvásárlásához kapcsolódóan elszámolt, a korábbi tulajdonos által teljesített 71 millió forint
összegű pótbefizetés értékének az adósságkonszolidáció során kiszűrt értéke adja.
Az Egyéb bevételeken belül a tárgyévben a csoport 81 millió forint értékben kapott kártérítést és
kártalanítást, míg a bázis évben a legjelentősebb tétel egy 140 millió forint összegű kapott kötbér
volt.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
31
23. Aktívált saját teljesítmények értéke

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Saját termelésű készletek állományváltozása | -15 141 | 0
Saját előállítású eszközök aktivált értéke | 0 | 0
Aktivált saját teljesítmények összesen | -15 141 | 0

A Társaság a Saját termelésű készletek állományváltozásán a készleten lévő telkeken végzett saját
munka költségének aktiválását és az eladott saját telkek ráaktivált értékének kivezetését mutatja ki.
Az Aktivált saját teljesítmények értéke a tárgyévben realizálódott telekértékesítés miatt, a kivezetett
készletértékkel változott, míg a bázisévben nem történt ilyen változás (sem költségelszámolás, sem
értékesítés).
24. Anyagjellegű ráfordítás

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Anyagköltségek | 514 580 | 289 474
Igénybe vett szolgáltatások értéke | 1 307 189 | 980 066
Egyéb szolgáltatások értéke | 69 902 | 45 401
Eladott áruk beszerzési értéke | 15 764 | 115
Eladott (közvetített) szolgáltatások értéke | 2 161 452 | 744 688
Összesen | 4 068 887 | 2 059 744

Az Anyagjellegű ráfordítások összességében mintegy 2.009 millió forinttal (98%-kal) nőttek a
tárgyidőszakban a bázisadathoz képest. A változás elsősorban az Eladott (közvetített)
szolgáltatások értékének (1.417 millió forint) és az Igénybe vett szolgáltatások értékének (327 millió
forint), továbbá az Anyagköltségek (225 millió forint) növekedésének volt az eredménye. Az Eladott
(közvetített) szolgáltatások értéke a bérlői kiépítésekhez igénybe vett, jelentős volumenű
alvállalkozói szolgáltatások bekerülési értéke miatt nőtt, az Igénybe vett szolgáltatások jelentős
növekedésében pedig főként az őrzésvédelmi, takarítási, karbantartási költségek emelkedése
játszott szerepet.
Az Egyéb szolgáltatások 24,5 millió forinttal (54%)-kal nőttek, mely változás szinte teljes egészében
a Leányvállalat tevékenységeihez kapcsolódóan felmerült költségekből (biztosítási díjak,
bankköltségek, hatósági díjak) származik.
Az eladott telek áruk között nyilvántartott, kivezetett értéke az ELÁBÉ soron jelenik meg.
25. Személyi jellegű ráfordítások

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Bérköltség | 1 040 698 | 757 442
Egyéb személyi jellegű juttatások | 107 547 | 51 771
Járulékok | 143 740 | 105 465
Összesen | 1 291 985 | 914 678

A Személyi jellegű ráfordítások tárgyévben mintegy 41%-kal nőttek a megelőző évhez képest, mely
növekedést részben a Társaság stratégiai céljainak megvalósításával összefüggő szervezet- és
bérfejlesztés, valamint a statisztikai átlaglétszám magasabb szintje okozta, másrészt ez a növekedés
a Marischka Kft. csoportba történt bekerülésével, az éttermi-vendéglátó tevékenység magas
alkalmazotti létszámigényével van összefüggésben.
Az adatok tartalmazzák a javadalmazási politika alapján kalkulált bónuszt és járulékait is.
A Társaságnál az átlagos statisztikai állományi létszám 2024-ben 65 fő volt (2023-ban 62 fő volt),
míg a 2024. december 31-i állományi létszám 66 fő volt.
A Harsánylejtő Kft. működésével kapcsolatos adminisztratív, jogi és ügyviteli feladatokat, mérnöki
tevékenységet és műszaki tanácsadást, kettős foglalkoztatás keretében a BIF szakterületei látják el.
A Marischka Kft-nél az átlagos statisztikai állományi létszám 2024. évben 35 fő volt (a 2023-ban 29
fő volt); míg a 2024. december 31-i állományi létszám 43 fő volt.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
32
26. Értékcsökkenés és értékvesztés

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Értékcsökkenés és értékvesztés | 166 849 | 59 407
Értékcsökkenés | 98 941 | 59 407
Készlet értékvesztés | 0 | 0
Goodwill értékvesztés | 67 908 | 0
Pénzügyi eszközök értékvesztése | 1 202 | 194 222
Pótbefizetés értékvesztése | 0 | 0
Követelés értékvesztés | 1 202 | 194 222
Hitelezési veszteség | 0 | 0
Összesen | 168 051 | 253 629

A Társaság csoportszinten, a nem befektetési célú tárgyi eszközei után a tárgyévben 98.941 ezer
forint értékcsökkenést számolt el, melynek 64%-a, a Társaságnál, 32%-a, a leányvállalatnál és 4%-
a, az unoka vállalatnál merült fel.
A Marischka Kft. akvizíciója eredményeként, a Harsánylejtő Kft-nél az IFRS szabályok alapján
készülő konszolidált beszámolóban 67.908 ezer forint goodwill került elszámolásra, amire a
megvásárolt leányvállalat (Marischka Kft.) negatív IFRS saját tőkéjére tekintettel 100%-os
értékvesztés elszámolására került sor.
Kétes vevőkövetelésekre mindössze 1.202 ezer forint értékvesztést számolt el a Társaság 2024-
ben.
A Társaság az IFRS 9 standard előírásaival összhangban felmérte a követelések kapcsán
elszámolandó hitelezési veszteség szükségességét. A várható hitelezési veszteségeket együttes
alapon értékeltük az egyes eszközcsoportoknál, a vőkövetelések esetében az egyszerűsített modellt
alkalmazza a Társaság (élettartam alatti módszer).
A Hitelezési veszteség értékelésekor figyelembe vett tényezők a következők voltak:
– A pénzügyi instrumentumok hitelkockázata nőtt-e jelentősen a kezdeti megjelenítés óta/
értékvesztett pénzügyi eszközök:
▪ A vevőköveteléseknél csoportszinten a tárgyévben egyedi értékelés alapján mindössze
1.202 ezer forint, míg a bázisévben jelentős 194.222 ezer forint összegű, 100%-os mértékű
értékvesztés került elszámolásra (bérleti szerződések felmondása miatt) (lásd még az 7.
pont második részletező tábla releváns adatait).
– A vevőkövetelések hitelezési vesztesége becslésekor előre tekintő információkat is
figyelembe vettünk.
– A vevőkövetelések kapcsán a Társaság az IFRS 9 standard előírásainak megfelelően ismét
megvizsgálta, hogy mekkora lenne a hitelezési veszteség az év végi vevőállomány alapján,
melynek eredményeként tárgyévben további hitelezési veszteséget nem számolt el a már
korábbi 16.645 ezer forint értéken felül (lásd még a 7. pont részletező tábla releváns adatait).
27. Egyéb működési ráfordítások

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Valós értékelés hatása készletekre | 10 893 | 0
Valós értékelés | 0 | 602 495
Ingatlan és ingóság értékesítés | 0 | 0
Selejtezés | 842 | 14 521
Térítés nélküli átadás | 0 | 0
Adók | 326 884 | 224 983
Egyéb ráfordítások | 15 428 | 29 917
Összesen | 354 047 | 871 916

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
33
Az Egyéb működési ráfordítások értéke a tárgyidőszakban 518 millió forinttal (59%-kal) csökkent a
bázisévhez képest, amely az alábbi tételek együttes hatásának volt az eredménye:
– az értékesített telek készletértékének kivezetésével a korábban IAS2 alapján elszámolt
értékkülönbözet is kivezetésre került 11 millió forint értékben (lásd még: 6. sz. pontban leírtak)
– bázis évben ezen a soron jelent meg a befektetési célú ingatlanok valós értékelése negatív
eredményhatása, a tárgyévben nem merült fel ilyen eredményhatás (lásd még: 22. sz. pont);
– az Ingatlan és ingóság értékesítés soron nem jelenik meg érték, mivel az eladott irodai és
egyéb berendezések, továbbá személygépkocsi kivezetett könyv szerinti értékei a
bevételekkel összevezetésre kerültek, így azok nettó eredményében kerültek kimutatásra
(lásd még: 22. sz. pont);
– az év végén megtartott tárgyi eszköz leltár eredményeként az elhasználódott berendezési- és
felszerelési tárgyak selejtezésre kerültek, melyek könyv szerinti értéke mindössze 842 ezer
forint volt, míg a bázis évben olyan, korábban a beruházások között elszámolt tételek, tervek
kerültek selejtezésre, amelyek megvalósítására nem fog sor kerülni;
– térítés nélküli átadás tárgyévben nem történt;
– az önkormányzatokkal elszámolt adók (építményadó, telekadó) valamint a központi
költségvetéssel elszámolt adók és illetékek tárgyévi értéke mintegy 102 millió forinttal haladja
meg a bázisévi adatot, ami részben az adótételek növekedéséből, részben az ingatlan-
portfólió bővüléséből ered; Az adók 94,16%-a, az anyavállalatnál, 5,67%-a, az unoka- és
0,17% a leányvállalatnál merült fel.
– az Egyéb ráfordítások soron jelenik meg többek között a Társaság által a Magyar Ökomenikus
Segélyszervezet részére fizetett 8 millió forint összegű támogatás, ezen felül a Leányvállalat
számolt el 4,5 millió forint értékben céltartalék képzést jövőben várható kötelezettségek miatt.
28. Pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai

Pénzügyi műveletek bevételei |
adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Kapott kamatok | 580 168 | 659 146
Árfolyamnyereség | 160 098 | 44 700
Egyéb | 0 | 0
Bevételek összesen | 740 266 | 703 846

Pénzügyi műveletek ráfordításai |
adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Fizetett kamatok | 445 175 | 434 636
Árfolyamveszteség | 40 969 | 52 500
Egyéb | 0 | 0
Ráfordítások összesen | 486 144 | 487 136

Csoportszinten a pénzügyi műveletek eredménye 17%-kal nőtt, ezen belül a kapott kamatok 12%-
kal csökkentek, míg a fizetett kamatok 2%-kal nőttek.
A tárgyidőszakban elszámolt árfolyamnyereség 258%-kal nőtt, az árfolyamveszteség pedig 22%-kal
csökkent, ami a forintárfolyam évközi ingadozásának volt az eredménye.
29. Tényleges adóráfordítás

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Társasági adó | 40 669 | 2 293
Iparűzési adó | 24 014 | 568
Innovációs járulék | 31 304 | 21 260
Egyéb | 0 | 0
Tényleges adó összesen | 95 987 | 24 121

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
34
A SZIE státusz miatt a Társaság csak a SZIE státusz megszerzéséig (2017. október 20.) volt köteles
társasági adót fizetni. A Társaság, mint SZIT ugyanakkor köteles a társasági adóalapját
megállapítani a SZIT törvény előírásaira is tekintettel, de az így kapott adóalap után társasági
adófizetési kötelezettség csak bizonyos esetekben terheli (pl. kapcsolt felektől származó
bevételarányos adóalap után), aminek figyelembevételével a tárgyévre 20.537 ezer forint TAO-t
(számítást lásd lentebb), továbbá 28.602 ezer forint innovációs járulék fizetési kötelezettséget
kalkuláltunk a Társaságnál 2024-ben.
A Harsánylejtő Kft-nél 20.132 ezer forint TAO-t, 18.010 ezer forint iparűzési adót és 2.702 ezer forint
innovációs járulék fizetési kötelezettséget számítottunk a tárgyévben.
A Marischka Kft-nél 6.004 ezer forint iparűzési adófizetési kötelezettség merült fel a tárgyévben.
A Társaság társasági adó kötelezettség számítása

adatok ezer forintban | 2024
IFRS adózás előtti eredmény | 10 285 363
Adó korrekció (innovációs járulék) | 28 602
IFRS adózás előtti eredmény (innovációs járulékkal korrigálva) | 10 256 761
IFRS korrekciós tételek | -585 856
Társasági adó előtti korrigált eredmény | 9 670 905
Növelő tételek | 2 043 545
Csökkentő tételek | -1 606 532
Társasági adó alap 2024-ben | 10 107 918
Társasági adó mértéke SZIT miatti kedvezmény | 0%
Kapcsolt bevétel aránya a teljes bevételhez (2 tizedesjegyre kerekítve) | 2,26%
Társasági adó alap (kapcsolt felektől származó bevételarányos) 2024-ben | 228 187
Kapcsolt felek után fizetendő társasági adó | 20 537
2024. évi társasági adó kötelezettség | 20 537

30. Halasztott adóráfordítás

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Halasztott adó | 14 157 | 0
Összesen | 14 157 | 0

A Társaság halasztott adófizetési kötelezettséggel nem számolt, azonban a Leányvállalat által a
tárgyévben vásárolt nagyértékű tárgyieszköz HAS és IFRS szerinti eltérő bekerülési értéke, továbbá
a számviteli- és a társasági adótörvény által elismert értékcsökkenések különbözősége miatt a
Leányvállatnak 14 millió forint összegű halasztott adókötelezettsége keletkezett.
31. Egyéb átfogó jövedelem
Sem a tárgyévben, sem a bázisévben az egyéb átfogó jövedelmet érintő jellegű tranzakció nem
történt. Az egyéb ingatlanok valós értékváltozásának adóhatása 0 ezer forint volt mind 2024-ben,
mind 2023-ban.
32. Egy részvényre jutó eredmény

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Adózott eredmény (ezer forint) | 10 802 473 | 10 567 736
Törzsrészvények súlyozott átlaga (darab) | 267 942 096 | 252 316 945
Egy részvényre jutó eredmény (alap) (forint) (az "Adózott eredmény" és a "törzsrészvények súlyozott átlaga" hányadosa) | 40,32 | 41,88

A Társaság alaptőkéje 287.024.440 darab egyenként 10 forint névértékű, névre szóló,
dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll, amelyből 11.778.639 darab a Társaság
tulajdonában lévő saját részvény és 267.942.096 darab a törzsrészvények súlyozott átlaga.
A Társaságunknál nincsen olyan tényező, amely hígítaná az egy részvényre jutó eredményt.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
35
33. Szegmensinformációk
A Társaság valamennyi használatba vett jövedelemtermelő ingatlana Budapesten található, így a
bevételek és ráfordítások földrajzi régiók szerinti megosztása nem indokolt. Tekintettel arra, hogy a
Társaság ingatlanok bérbeadásával, hasznosításával és kereskedelmével foglalkozik, a
szegmensek kialakítására a tárgyévben és a bázisévben is ennek megfelelően került sor. (1) A
„Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok” szegmensben a Társaság által tulajdonolt
befektetési célú ingatlanokhoz, valamint a Harsánylejtő Kft. által bérbeadás céljából bérbe vett,
bérbeadott és üzemeltetett ingatlanhoz közvetlenül köthető eredményeket mutatjuk ki.
(2) A „Harsánylejtő Projekt” szegmens: a Harsánylejtő Projekt keretében (i) megvalósult lakóingatlan-
fejlesztéssel kapcsolatos tevékenység eredményét, valamint (ii) a telekértékesítések és az azokhoz
kapcsolódó tevékenységek – ideértve a már értékesített és így harmadik fél által birtokolt, de a BIF
Csoport közreműködésével fejlesztett telkeken végzett tanácsadói tevékenységeket is – eredményét
összesíti. (3) „Marischka Kft. (vendéglátás)” szegmens: a Marischka Kft, mint új csoporttag
éttermeket működtető, üzemeltető tevékenységéből származó eredményét bemutató szegmens. (4)
„Működési” szegmensben kerül kimutatásra a Társaság működéséből eredő, ingatlanokhoz
közvetlenül nem kapcsolható „Működési” eredmény.
A fent említett csoportosítás szerinti szegmensek bevételeinek és költségeinek 2024. és 2023. évi
alakulását az alábbi táblázatok tartalmazzák:

2024 (adatok ezer forintban) | Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok | Harsánylejtő Projekt | Marischka Kft. (vendéglátás) | Működési | Összesen
Értékesítés nettó árbevétele | 11 164 331 | 1 665 615 | 525 396 | 32 444 | 13 387 786
Egyéb működési bevétel | 3 031 348 | 60 000 | 1 006 | 76 466 | 3 168 820
Saját előállítású eszközök aktivált értéke | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Saját termelésű készletek állományváltozása | 0 | -15 141 | 0 | 0 | -15 141
Anyagjellegű ráfordítások | -3 508 617 | -65 985 | -206 419 | -287 866 | -4 068 887
Személyi jellegű ráfordítások | 0 | 0 | -233 548 | -1 058 437 | -1 291 985
Értékcsökkenés és értékvesztés | -28 586 | -2 027 | -3 699 | -133 739 | -168 051
Egyéb működési ráfordítások | -300 774 | -20 376 | -17 937 | -14 960 | -354 047
Pénzügyi műveletek bevételei | 50 108 | 0 | 5 | 690 153 | 740 266
Pénzügyi műveletek ráfordításai | -417 796 | 0 | -23 | -68 325 | -486 144
Adózás előtti eredmény | 9 990 014 | 1 622 086 | 64 781 | -764 264 | 10 912 617

2023 (adatok ezer forintban) | Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok | Harsánylejtő Projekt | Marischka Kft. (vendéglátás) | Működési | Összesen
Értékesítés nettó árbevétele | 8 083 191 | 105 623 |  | 162 | 8 188 976
Egyéb működési bevétel | 6 250 310 | 5 703 |  | 30 125 | 6 286 138
Saját előállítású eszközök aktivált értéke | 0 | 0 |  | 0 | 0
Saját termelésű készletek állományváltozása | 0 | 0 |  | 0 | 0
Anyagjellegű ráfordítások | -1 792 648 | -77 160 |  | -189 936 | -2 059 744
Személyi jellegű ráfordítások | 0 | 0 |  | -914 678 | -914 678
Értékcsökkenés és értékvesztés | -219 402 | -2 027 |  | -32 200 | -253 629
Egyéb működési ráfordítások | -832 205 | -15 809 |  | -23 902 | -871 916
Pénzügyi műveletek bevételei | 371 | 0 |  | 703 475 | 703 846
Pénzügyi műveletek ráfordításai | -403 701 | 0 |  | -83 435 | -487 136
Adózás előtti eredmény | 11 085 916 | 16 330 |  | -510 389 | 10 591 857

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
36
A Társaság menedzsmentje nem követi nyomon az eszközöket és kötelezettségeket a szegmensek
szintjén.
A 2024. üzleti évben a Társaság kettő, a „Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok”
szegmenshez tartozó vevője esetében, az ezen vevőkkel bonyolított ügyletekből származó éves
nettó árbevétel (vevő1: 2.547.889.206 forint és vevő2: 2.655.338.110 forint) haladta meg a Társaság
összes éves árbevételének a 10%-át.
34. Kockázatkezelés
A Társaság eszközei közé tartoznak a pénzeszközök, értékpapírok, vevői és egyéb követelések,
valamint egyéb eszközök, kivéve az adókat. A Társaság forrásai közé tartoznak a hitelek és
kölcsönök, szállítói és egyéb kötelezettségek, kivéve az adókat és pénzügyi kötelezettségek valós
értéken történő átértékeléséből származó nyereséget vagy veszteséget.
A Társaság a következő pénzügyi kockázatoknak van kitéve:
▪ hitelkockázat
▪ likviditási kockázat
▪ piaci kockázat
Ez a fejezet bemutatja a Társaság fenti kockázatait, a Társaság célkitűzéseit, politikáit, folyamatok
mérését és kockázat kezelését, valamint a Társaság tőkemenedzsmentjét. Az Igazgatótanács
általános felelősséget visel a Társaság felügyelete és kockázatkezelése terén.
A Társaság kockázatmenedzsmentjének a célja, hogy kiszűrje és kivizsgálja azokat a kockázatokat,
amelyekkel szembesül a Társaság, valamint, hogy beállítsa a megfelelő kontrollokat, és hogy
felügyelje a kockázatokat.
34.1. Tőkemenedzsment
A Társaság politikája, hogy megőrizze az alaptőkét, amely elegendő ahhoz, hogy a befektetői és
hitelezői bizalom a jövőben fenntartsa a Társaság fejlődését. Az Igazgatótanács igyekszik fenntartani
azt a politikát, hogy kölcsönadásokból eredő magasabb kitettséget csak magasabb hozam mellett
vállal, az erős tőkepozíció által nyújtott előnyök és a biztonság alapján.
A Társaság tőkeszerkezete a nettó idegen tőkéből, valamint a Társaság saját tőkéjéből áll (ez utóbbi
a jegyzett tőkét, a tartalékokat és a nem ellenőrző tulajdonosok részesedését foglalja magában).
A Társaság a tőke kezelése során igyekszik biztosítani, hogy a Társaság leányvállalata folytatni tudja
tevékenységét és egyúttal maximalizálja a tulajdonosok számára a megtérülést a kölcsöntőke és a
saját tőke optimális egyensúlyozásával, valamint az optimális tőkestruktúra megtartását a
tőkeköltségek csökkentése érdekében. A Társaság azt is figyeli, hogy leányvállalata tőkeszerkezete
megfelel-e a helyi törvényi előírásoknak.
A csoportszintű nettó adósságállomány és a saját tőke a beszámolási időszak végén az alábbiak
szerint alakult:

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Pénzügyi kötelezettségek | 19 671 159 | 20 332 947
Pénzeszközök | 13 943 645 | 6 336 433
Nettó adósságállomány | 5 727 514 | 13 996 514
Saját tőke | 78 076 646 | 62 274 173

34.2. Hitelezési kockázat
A hitelezési kockázat annak a kockázatát fejezi ki, hogy az adós vagy a partner nem teljesíti
szerződéses kötelezettségeit, amely pedig pénzügyi veszteséget eredményez a Társaság számára.
A pénzügyi eszközök, amelyek hitelezési kockázatoknak vannak kitéve, lehetnek hosszú vagy rövid
távú kihelyezések, pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek, vevők és egyéb követelések.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
37
A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke a maximális kockázati kitettséget mutatja. Az alábbi
táblázat a Társaság csoportszintű maximális hitelkockázati kitettségét mutatja 2024. december 31-
én és 2023. december 31-én.

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Lízingkövetelés | 1 679 946 | 0
Vevő követelés | 345 331 | 84 603
Pénzeszközök | 13 943 645 | 6 336 433
Összesen | 15 968 922 | 6 421 036

A lejárt követeléseink behajtási kockázatát folyamatosan figyelve, értékvesztés elszámolásával
általában a kockázat mérséklésre kerül.
A vevők minősítése folyamatosan történik. Egyedi értékelés alapján vevői követelésekre a
tárgyévben 1.202 ezer forint, bázisévben 194.222 ezer forint értékvesztést számolt el a Társaság
csoportszinten. A le nem járt és a lejárt vevői követeléseinken a behajtási kockázat arányaiban nem
jelentős.
34.3. Likviditási kockázat
A likviditási kockázat annak kockázata, hogy a Társaság nem tudja pénzügyi kötelmeit
esedékességkor teljesíteni. A Társaság likviditásmenedzselési megközelítése, hogy amennyire
lehetséges, mindig megfelelő likviditást biztosítson kötelezettségei esedékességkor történő
teljesítéséhez, mind szokásos, mind feszített körülmények között anélkül, hogy elfogadhatatlan
vesztesége merülne fel vagy kockáztatná a Társaság hírnevét.
A Társaság csoportszintű cash-flow tervet készít, amelyet folyamatosan aktualizál. A Társaság
gördülő előrejelzéssel vizsgálja a pénzeszközszükségletet a működéshez szükséges megfelelő
pénzállomány biztosítása érdekében, valamint a vonatkozó hitelszerződésben meghatározott
pénzügyi mutatók teljesülését. A társasági szinten jelentkező készpénztöbblet betétszámlákon,
lekötött betétekben testesül meg.
A tárgyév végén a csoportszintű 846.381 ezer forint értékű szállítói tartozások lejárata többnyire éven
belüli, kivéve az ingatlanfejlesztések kapcsán igénybe vett generálkivitelezőkkel szemben
nyilvántartott garanciális visszatartásokat, ami a Társaságnál 102.347 ezer forint és a Harsánylejtő
Kft-nél 56.274 ezer forint értékű állományt jelent. Bázisévben a szállítói állomány 313.890 ezer forint
volt, és ebből Társaságnál 22.757 ezer forint, a Harsánylejtő Kft-nél 63.453 ezer forint értékű volt a
garanciális visszatartások összege.
A pénzügyi kötelezettségek lejárati szerkezetét mutatják be az alábbi táblázatok:

adatok ezer forintban | 2024.12.31-én | 1 éven belül esedékes | 2-5 éven belül esedékes | 5 éven túl esedékes | Összesen
Pénzügyi kötelezettségek | 19 671 159 | 1 775 556 | 9 198 581 | 8 697 022 | 19 671 159

adatok ezer forintban | 2023.12.31-én | 1 éven belül esedékes | 2-5 éven belül esedékes | 5 éven túl esedékes | Összesen
Pénzügyi kötelezettségek | 20 332 948 | 1 446 747 | 5 786 987 | 13 099 214 | 20 332 948

34.4. Piaci kockázat
A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak, mint az átváltási árfolyamok és kamatlábak
változása befolyásolni fogja a Társaság eredményét vagy pénzügyi instrumentumokban lévő
befektetéseinek értékét. A piaci kockázat kezelésének célja a piaci kockázatnak való kitettségek
kezelése és ellenőrzése elfogadható keretek között, a haszon optimalizálása mellett.
A Társaság 2018. márciusát követően, az akkori CIB Bank Zrt. felé fennálló EUR hitelének forint
hitellel történő refinanszírozását követően csak forint alapú hosszú távú hitellel rendelkezik.
Figyelembe véve, hogy a Társaság bevételeinek mintegy 88%-a forintban realizálódik és a
devizabevételek bőven fedezik a devizában felmerülő kiadásokat, ebből adódóan FX kockázata
gyakorlatilag nincs.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
38
A Társaság a 2020 szeptemberében megvalósult refinanszírozási ügylet eredményeként
megszüntette a hitelezési kamatkockázatát, 2020. szeptember 15-ét követően a BIF kizárólag
hosszú lejáratú, fix kamatozású, forintban denominált hitellel rendelkezik.
Árfolyamfedezeti ügyleteket a Társaság nem köt.
35. Érzékenységi elemzés
A Társaság, figyelemmel arra, hogy a tárgyévben a fenti 34.4. pontban foglalt refinanszírozási
ügylettel a korábbi években még fennálló hitelezési kamatkockázatát megszüntette, külön
érzékenységvizsgálatot nem végzett.
36. Pénzügyi instrumentumok
Pénzügyi instrumentumnak minősülnek az adott kölcsönök, a befektetett pénzügyi eszközök, a
forgóeszközök közül a vevőkövetelések, az értékpapírok, lízingkövetelések és a pénzeszközök,
valamint a felvett hitelek, lízingkötelezettségek, kölcsönök és a szállítói kötelezettségek.

2024. december 31. adatok ezer forintban | Könyv szerinti érték | Valós érték
Pénzügyi eszközök |  |
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott |  |
kölcsönök és követelések |  |
Lízingkövetelés | 1 679 946 | 1 679 946
Vevőkövetelések | 564 006 | 345 331
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek | 13 943 645 | 13 943 645
Pénzügyi kötelezettségek |  |
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott |  |
kötelezettségek |  |
Pénzügyi kötelezettségek | 19 671 159 | 19 671 159
Szállítói kötelezettségek | 846 381 | 846 381

2023. december 31. adatok ezer forintban | Könyv szerinti érték | Valós érték
Pénzügyi eszközök |  |
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott |  |
kölcsönök és követelések |  |
Vevőkövetelések | 314 307 | 84 603
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek | 6 336 433 | 6 336 433
Pénzügyi kötelezettségek |  |
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott |  |
kötelezettségek |  |
Pénzügyi kötelezettségek | 20 332 948 | 20 332 948
Szállítói kötelezettségek | 313 890 | 313 890

37. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása
Az Igazgatótanács tagjai a 2024-es üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2024-es
üzleti évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett látták el feladataikat.
A Társaságnál és a konszolidációs körbe vont leányvállalatnál Felügyelőbizottság nem működik.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
39
38. Kulcspozícióban lévő felső- és középvezetők javadalmazása

adatok ezer forintban | 2024 | 2023
Bruttó bér | 310 787 | 239 324
Járulékok | 40 402 | 31 112
Összesen | 351 189 | 270 436

A fenti táblázat tekintetében kulcspozícióban lévő vezetőnek minősülnek a következő személyek: a
vezérigazgatók, a gazdasági vezérigazgató-helyettes és az osztályvezetők.
39. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek
A Társaságnak 2024. évben egyetlen, a „Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok”
szegmenshez tartozó vevője esetében, az ezen vevővel bonyolított ügyletekből származó éves nettó
árbevétele sem haladta meg a Társaság összes éves árbevételének a 25%-át, és kivételes
nagyságú vagy előfordulású költsége sem volt.
40. Kapcsolt felek bemutatása
40.1. Leányvállalat

|  | Szavazati és tulajdoni arány
Leányvállalat | Székhely | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Harsánylejtő Kft. | 1033 Budapest Polgár u. 8-10. | 100,00% | 100,00%

2024. december 31-én a Harsánylejtő Kft. saját tőke adatai ezer forintban:

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Saját tőke | 602 598 | 29 677
Jegyzett tőke | 3 000 | 3 000
Tőketartalék | 0 | 0
Eredménytartalék | -765 823 | -788 731
Lekötött tartalék | 792 500 | 792 500
Adózott eredmény | 572 921 | 22 908

A Harsánylejtő Kft. 2024. évi éves beszámolójában szereplő saját tőke értéke jóval meghaladja a
bázisévi értéket, mivel a leányvállalat tárgyévben indított tevékenységei jelentős pozitív
eredményhez vezettek, ellentétben a korábbi évekkel, ahol negatív volt a saját tőke, emiatt a
Társaság alapítói határozattal több alkalommal, összesen 792,5 millió forint összegű pótbefizetés
megfizetésével rendezte a Harsánylejtő Kft. saját tőke helyzetét.
A Harsánylejtő Kft-vel folytatott ügyletek az alábbiak:

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
BIF által adott kölcsön | 2 242 000 | 68 000
BIF Bevétel | 166 354 | 1 175
BIF Ráfordítás | 14 241 | 0
Bér + járulék követelés | 25 089 | 2 163

40.2. „Unoka” vállalat

|  | Szavazati és tulajdoni arány*
„Unoka” vállalat | Székhely | 2024. december 31. | 2023. december 31.
Marischka Kft. | 1012 Budapest Logodi u. 42. | 100,00% | 0,00%

*közvetett részesedés a Leányvállalaton keresztül
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
40
A Marischka Kft. 100%-os üzletrészének a Harsánylejtő Kft. által 2024. május 9-én történő
megvásárlásával ez a társaság is bekerült a konszolidációs körbe. Az akvizícióra, a Marischka Kft.
tevékenységéből, a Társaság által várt szinergia lehetőségek kiaknázása – az adott ingatlan bérlői
minél teljesebb körű és minél magasabb színvonalú kiszolgálása – céljából került sor, figyelemmel
arra, hogy a célvállalat a BIF által tulajdonolt ingatlanokban található éttermeket üzemelteti.
A Marischka Kft., az Attila úti ingatlan (Budapest, I. kerület Attila út 99. és a 1012 Budapest, Logodi
utca 42. számok alatt található lakóingatlan funkciójú ingatlan) földszintjén 2021. augusztus 1.
napjától Marischka néven, valamint a Major Udvar (Városmajor u. 12) (Budapest, XII. kerület
Városmajor utca 12-14. szám alatti irodaház) földszintjén 2022. október 17. napjától Babutzi
Breakfast, Brunch& Lunch néven éttermeket üzemeltet. Továbbá a Flórián Udvar Irodaházban
(Budapest, III. Polgár u. 8-10. szám alatti ingatlan) található éttermet is a Marischka Kft. üzemelteti
2024. augusztus 1-jét követően és a BIF Tower-ben található kávézót is a Marischka Kft. üzemelteti
2025. január 1-jét követően.
Marischka Kft. saját tőke adatai (2024. december 31.) ezer forintban:

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
Saját tőke | -25 065 | -15 620
Jegyzett tőke | 3 000 | 3 000
Tőketartalék | 0 | 0
Eredménytartalék | -70 620 | -52 028
Lekötött tartalék | 71 000 | 52 000
Adózott eredmény | -28 445 | -18 592

A Harsánylejtő Kft. 2025. február 13-án – alapítói határozattal elrendelt – 35 millió forint összegű
pótbefizetés megfizetésével rendezte a Marischka Kft. saját tőke helyzetét.
A Marischka Kft-vel folytatott ügyletek az alábbiak:

adatok ezer forintban | 2024.12.31. | 2023.12.31.
BIF Bevétel | 97 701 | 0
BIF Egyéb követelés | 4 082 | 0

40.3. Más kapcsolt fél
2024-ben a Harsánylejtő Kft-n és a Marischka Kft-n túl, a PIÓ-21 Vagyonkezelő és Szolgáltató Kft-
vel, mint kapcsolt féllel állt üzleti kapcsolatban a Társaság, akivel szemben 23.061 ezer forint
bevételt realizált ingatlan bérbeadás jogcímen. Továbbá 2022. február 23-ától a Kastélyszálló Kft.
is kapcsolt félnek minősül, akivel szemben a tárgyévben bevételt nem, viszont 2.749 ezer forint
bérleti díjat költségként számolt el a Társaság, továbbá vásárolt egy személygépkocsit 5.000 ezer
forint és kültéri lámpákat 1.442 ezer forint értékben.
IV. Egyéb kiegészítő információk
1. Mérleg alatti tételek, peres ügyek és egyéb jogi eljárások
1.1. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró tételek
2024. december 31-én a Társaság vagyonát alkotó egyes dolgokon az alábbi zálogjogok álltak fenn:
Hitel1
A Társaság és az MFB Magyar Fejlesztési Bank Zrt. között 2018. november 7. napján létrejött 20
milliárd forint összegű hitelkeret-szerződés alapján a Társaság és az MFB Magyar Fejlesztési Bank
Zrt. között a 2019. szeptember 3-án létrejött kölcsönszerződés szerint az MFB Magyar Fejlesztési
Bank Zrt. 7.579.600.000 forint összegű kölcsönt nyújtott a Társaság részére.
A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése
▪ Budapest, V. kerület, 24408/4 hrsz.-ú ingatlan (1052 Budapest, Apáczai Csere János utca 9.)
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
41
A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:
Kölcsönszerződés
Dátuma: 2019. szeptember 3.
Ingatlan jelzálogszerződés – több követelés biztosítására
Dátuma: 2019. szeptember 3.
Követelést terhelő zálogszerződés
Dátuma: 2019. szeptember 3.
A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:
20.000.000.000 forint tőketartozás és járulékai
Hitel2-4
A Társaság és a Takarékbank Zrt. között 2020. augusztus 31-én létrejött három darab
kölcsönszerződés alapján a Takarékbank Zrt. az alábbi 15 éves futamidejű, fix kamatozású forint
kölcsönöket nyújtotta a Társaság részére:
▪ a Társaság és az MFB Magyar Fejlesztési Bank Zrt. között 2018. november 7. napján létrejött
20 milliárd forint összegű hitelkeret-szerződés alapján a 2019. november 7-én létrejött két
darab kölcsönszerződés és a 2020. február 6. napján létrejött egy darab kölcsönszerződés
szerinti teljes tartozás kiváltása céljára 9.707.551.770 forint összegű kölcsön, a kölcsön
folyósítására 2020. szeptember 15-én került sor;
▪ ingatlanvásárlás részbeni utófinanszírozására, valamint ingatlanfelújítás, beruházás
finanszírozására összesen 2.606.021.058 forint összegű kölcsön, amelyből az első
folyósításra 1.124.100.000 összegben 2020. szeptember 1-jén, a második folyósításra
143.750.000 forint összegben 2020. november 13-án került, a harmadik folyósításra
211.525.013 forint összegben 2021. december 15-én, a negyedik folyósításra 500.001.885
forint összegben 2022. május 18-án, az ötödik folyósításra 614.433.303 forint összegben
2022. július 14-én és a hatodik egyben utolsó folyósításra 12.210.857 forint összegben 2022.
szeptember 22-én került sor;
▪ a Társaság és a Takarékbank Zrt. között 2018. március 8. napján létrejött 2.100.000.000 forint
összegű kölcsönszerződés alapján fennálló teljes tartozás kiváltása céljára 1.661.513.172
forint összegű kölcsön, a kölcsön folyósítására 2020. szeptember 15-én került sor.
A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése
▪ Budapest XII. kerület, 6979/1 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 12-
14.)
▪ Budapest, XII. kerület, 6866 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 35.)
▪ Budapest III. kerület 18059 helyrajzi számú ingatlan (1033 Budapest, Flórián tér)
▪ Budapest X. kerület 38315/42 helyrajzi számú ingatlan (1101 Budapest, Üllői út 114-116.)
▪ Budapest I. kerület 6775 helyrajzi számú ingatlan (1012 Budapest, Logodi utca 42.)
A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:
Kölcsönszerződések (3 darab)
Dátuma: 2020. augusztus 31.
Jelzálogszerződés ingatlanra – több követelés biztosítására meghatározott keretösszeggel
Dátuma: 2020. augusztus 31.
Zálogszerződés követeléseket terhelő zálogjog alapítására – több követelés biztosítására
meghatározott keretösszeggel
Dátuma: 2020. augusztus 31.
Óvadéki szerződés fizetési számla követelésen:
Dátuma: 2020. augusztus 31.
A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:
14.700.000.000 forint keretösszeg
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
42
Hitel5
A Társaság és a Takarékbank Zrt. között 2021. június 28-án létrejött kölcsönszerződés alapján a
Takarékbank összesen 2.500.000.000 forint összegű, ingatlanfelújítási, beruházási célú, 15 éves
futamidejű, fix kamatozású forint kölcsönt nyújtott a Társaság részére, amelyből az első folyósításra
524.141.008 forint összegben 2021. szeptember 16-án, a második folyósításra 716.312.052 forint
összegben 2021. december 15-én és a harmadik egyben utolsó folyósításra 1.259.546.940 forint
összegben 2022. március 17-én került sor.
A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése
▪ Budapest XII. kerület, 6979/1 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 12-
14.)
▪ Budapest, XII. kerület, 6866 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 35.)
▪ Budapest III. kerület 18059 helyrajzi számú ingatlan (1033 Budapest, Flórián tér)
▪ Budapest X. kerület 38315/42 helyrajzi számú ingatlan (1101 Budapest, Üllői út 114-116.)
▪ Budapest I. kerület 6775 helyrajzi számú ingatlan (1012 Budapest, Logodi utca 42.)
A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:
Kölcsönszerződés
Dátuma: 2021. június 28.
Jelzálogszerződés ingatlanra
Dátuma: 2021. június 28.
Zálogszerződés követeléseket terhelő zálogjog alapítására
Dátuma: 2021. június 28.
Óvadéki szerződés fizetési számla követelésen:
Dátuma: 2021. június 28.
A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:
2.500.000.000 forint és járulékai
Hitel6
A Társaság és az MBH Bank Nyrt. között 2023. július 25-én létrejött kölcsönszerződés alapján az
MBH Bank Nyrt. összesen 351.986.659 forint összegű, ingatlanfelújítási, beruházási célú, 8 éves
futamidejű, fix kamatozású forint kölcsönt nyújtott a Társaság részére, amelyből az első folyósításra
9.220.101 forint összegben 2023. október 3-án, a második folyósításra 41.183.112 forint összegben
2023. október 6-án, a harmadik folyósításra 52.216.131 forint összegben 2023. november 3-án, a
negyedik folyósításra 154.867.235 forint összegben 2023. november 28-án, az ötödik egyben utolsó
folyósításra 94.500.080 forint összegben 2024. április 16-án került sor.
A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése
▪ Budapest XII. kerület, 6979/1 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 12-
14.)
▪ Budapest, XII. kerület, 6866 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 35.)
▪ Budapest III. kerület 18059 helyrajzi számú ingatlan (1033 Budapest, Flórián tér)
▪ Budapest X. kerület 38315/42 helyrajzi számú ingatlan (1101 Budapest, Üllői út 114-116.)
▪ Budapest I. kerület 6775 helyrajzi számú ingatlan (1012 Budapest, Logodi utca 42.)
A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:
Kölcsönszerződés
Dátuma: 2023. július 25.
Jelzálogszerződés ingatlanra
Dátuma: 2023. július 25.
Zálogszerződés követeléseket terhelő zálogjog alapítására
Dátuma: 2023. július 25.
A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:
681.580.000 forint tőke és járulékai
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
43
1.2. Peres ügyek, egyéb jogi eljárások
Budapesti Ingatlan Nyrt. 2024. december 31-én nem szerepelt folyamatban lévő peres eljárásban
alperesként.
2. A mérleg fordulónapját követő lényeges események
A mérleg fordulónapját követő lényeges esemény nem történt.
3. Rendkívüli és egyéb szabályozott közzétételek 2024-ben és a Konszolidált Éves Pénzügyi
Kimutatások készítésének időpontjáig

Közzététel napja | Közzététel tárgya
2025. március 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2025. március 28. | Közgyűlési meghívó
2025. február 28. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2025. január 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. december 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. december 20. | Társasági eseménynaptár 2025
2024. december 2. | Szavazati jogok és alaptőkehavi bejelentése
2024. október 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024.szeptember 30. | Szavazati jogok és alaptőkehavi bejelentése
2024. szeptember 6. | Saját részvény értékesítése
2024. szeptember 2. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. augusztus 30. | BIF 2024 Féléves jelentés
2024. július 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. július 4. | Vezetői feladatokat ellátó személy tranzakciója
2024. július 4. | Tulajdonosi bejelentés, szavazati jog mértéke megváltozásának közzététele
2024. július 3. | Tulajdonosi bejelentés, szavazati jog mértéke megváltozásának közzététele
2024. július 1. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. május 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. május 9. | Tájékoztatás üzletrész adásvételi szerződés megkötéséről
2024. április 30. | BIF Nem-pénzügyi jelentés – Egyszerűsített ESG jelentés 2023
2024. április 30. | BIF Javadalmazási Jelentés 2023
2024. április 30. | Felelős Társaságirányítási Jelentés 2023
2024. április 30. | A Budapesti Ingatlan Nyrt. 2024. évi éves rendes közgyűlésének jegyzőkönyve az elfogadott határozatokkal
2024. április 30. | BIF Éves Jelentés 2023
2024. április 30. | Szavazati jogok, alaptőke havi bejelentése
2024. április 9. | Közgyűlési előterjesztés és határozati javaslatok
2024. április 2. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. március 26. | Közgyűlési meghívó
2024. február 29. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. február 7. | Tájékoztatás ingatlan adásvételi szerződés megkötéséről
2024. január 31. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. január 8. | Kiegészítő tájékoztatás 2022. évi osztalékfizetési hirdetményhez
2024. január 2. | Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése

4. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése
A 2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatásokat a Társaság Igazgatótanácsa
2025. április 9-én meghozott határozatával jóváhagyta és közzétételre engedélyezte.
2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások
44
Felelősségvállalási Nyilatkozat
A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság ezúton
nyilatkozik arról, hogy a 2024. évi auditált Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások a Társaság
legjobb tudása szerint, az Európai Unió által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási
Standardok alapján készült, valós és megbízható képet ad a Társaság és a konszolidációba bevont
vállalkozások eszközeiről, kötelezettségeiről, pénzügyi helyzetéről, valamint nyereségéről és
veszteségéről és nem hallgat el olyan tényt, amely a Társaság és a konszolidációba bevont
vállalkozások helyzetének megítélése szempontjából jelentőséggel bír.
Budapest, 2025. április 9.

………………………………………. | ……………………………………….
dr. Ungár Anna az Igazgatótanács elnöke, vezérigazgató lakcím: 1121 Budapest, Hegyhát út 23. | Berecz Kristóf az Igazgatótanács alelnöke, vezérigazgató lakcím: 1121 Budapest, Hegyhát út 23.

Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés
az Európai Unió által befogadott
Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási
Standardok (IFRS) szerint készített 2024.
évi auditált Konszolidált Éves Pénzügyi
Kimutatásokhoz
Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési
nyilvánosan működő Részvénytársaság
Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
1
Tartalomjegyzék
I. A Társaság céljainak, stratégiájának, tevékenységének bemutatása .................................... 2
II. 2024. évi eredmények és 2025. évi kilátások, kihívások ........................................................ 5
1. 2024. évi eredmények ...................................................................................................... 5
2. Kilátások, kihívások a 2025. üzleti évre ............................................................................ 8
III. A Társaságnál a 2024-ben lezajlott lényegesebb események ................................................ 9
1. Közgyűlés ........................................................................................................................ 9
2. Személyi változások ........................................................................................................ 9
3. Jelentős perek ................................................................................................................. 9
IV. A Társaság eredményességét befolyásoló kockázati tényezők ............................................. 9
V. A mérleg fordulónapja után bekövetkezett lényeges események ........................................ 10
VI. Általános társasági információk ........................................................................................... 10
VII. Az alkalmazottak számának alakulása, foglalkoztatáspolitika ............................................. 15
VIII. Kutatás és kísérleti fejlesztés ................................................................................................ 15
IX. Személyi változások 2024-ben ............................................................................................... 15
X. A Társaság konszolidációs körének bemutatása.................................................................. 15
XI. Környezetvédelem .................................................................................................................. 16
XII. Felelős társaságirányítási jelentés és nyilatkozat................................................................. 16
Felelősségvállalási Nyilatkozat ...................................................................................................... 16
Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
2
I. A Társaság céljainak, stratégiájának, tevékenységének bemutatása
A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
(székhely: 1033 Budapest Polgár utca 8-10.) (a továbbiakban: „Társaság” és/vagy „BIF”) 2024. évi üzleti
tevékenysége az alábbiakban felsorolt fejlesztési stratégia és célok megvalósítása mentén zajlott:
➢ a Társaság meglévő jövedelemtermelő ingatlan-portfóliójába illeszkedő iroda és egyéb épületek
felkutatása és akvizíciók lebonyolítása;
➢ meglévő ingatlan-portfólióban rejlő maximális jövedelemtermelési potenciál kihasználása,
valamint az irodaházak működésének optimalizálása, ingatlanok fejlesztése;
➢ a Társaság tulajdonában lévő Budapest, III. kerületi, 39 hektáros Harsánylejtő fejlesztési terület
teljes kidolgozott koncepciójának megvalósítása.
A Társaság ingatlanfejlesztő, ingatlanhasznosító cégként – 2017. október 20-ától kezdődően a
szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (a továbbiakban: „SZIT
törvény”) szerinti szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként (a továbbiakban: „SZIE”), majd 2018.
december 31. óta szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (a továbbiakban: „SZIT”) – a saját
tulajdonú ingatlanjainak (iroda, illetve egyéb épületeinek és parkolóházainak) bérbeadás útján történő
hasznosításával, ezek további fejlesztésével és a saját tulajdonú építési telkeinek az értékesítésével,
azokon történő ingatlanfejlesztésekkel, valamint az elkészült ingatlanok hasznosításával és
értékesítésével foglalkozik.
A Társaság a tulajdonában lévő ingatlantípusoknak megfelelően az alábbi főbb ingatlanpiaci
szegmensek területén tevékenykedik:
▪ Irodaházak
▪ Parkolóházak
▪ Építési telkek
▪ Lakóingatlanok
▪ Szállodák
Irodaházak
2024 negyedik negyedévében a budapesti modern irodaállomány egy új irodaházzal bővült, melynek
mérete 2,150 m2. A teljes irodaállomány 2024. év végére 4.455.615 m2-t tett ki, melyen belül 3.604.010
m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 851.605 m2 saját tulajdonú irodaház
található. A teljes bruttó kereslet 2024-ban 502.151 m2-t, míg a nettó kereslet ugyanezen időszakban
170.630 m2-t tett ki. A bruttó kereslet 8%-os növekedést, a nettó kereslet pedig 20%-os csökkenést
mutatott a 2023-es évhez viszonyítva. Az üresedési ráta az előző év végén elérte a 14,1%-ot.
A kihasználatlansági ráta az előző negyedévhez képest 0,1 százalékponttal, az előző év azonos
időszakához képest pedig 0,8 százalékponttal emelkedett 2024 negyedik negyedévében.
2024 negyedik negyedévében a legalacsonyabb üresedési rátát Észak-Buda alpiacon regisztrálták
(8%), míg a legmagasabb érték az Agglomerációban volt mérhető (28,6%). A nettó abszorpció a
negyedik negyedév során negatív tartományba fordult -2.880 négyzetméterrel. Az éves eredmények
azonban továbbra is pozitív értéket mutatnak, összesen 47.665 négyzetmétert tettek ki 2024-ben.
2024 negyedik negyedévében a bérlői aktivitás szempontjából a legnépszerűbb alpiac Budapesten
ismét a Váci úti irodafolyosó volt, amely a kereslet 37%-át vonzotta. Ezt követően a második legnagyobb
aktivitást a Dél-Buda alpiacon regisztrálták, mely alpiac 22%-os részesedést ért el a negyedéves
bérbeadási volumenből. (Forrás: BRF 2024 Q4 és Colliers Market Snapshot, CBRE Budapest Office
Figures)
A teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt 76%-kal. Az új
szerződések pedig a bérbeadások 18%-át tették ki, a bővülések részaránya 4%, míg az előbérleti
szerződéseké 2% volt. Összesen 143 bérleti szerződést regisztráltak 2024 negyedik negyedévében,
átlagos méretük 1.195 m2 volt. (Forrás: BRF 2024 Q4)
2024. december 31-én Társaságunk infrastrukturális és közlekedési szempontból kiváló elhelyezkedésű
hat „B” kategóriájú és négy „A” kategóriájú irodaépületet tulajdonolt. A korábban „B” kategóriájú
Budapest, XII. kerület Városmajor utca 12-14. szám alatti irodaház (a továbbiakban: „Major Udvar
(Városmajor u. 12)”) „A” kategóriájú sikeres revitalizációját követően (a fejlesztés átadása 2022
októberében megtörtént) 2023 júliusa óta 100%-ban bérbeadott.
Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
3
A Budapest, III. Polgár u. 8-10. szám alatti irodaházunk esetében (a továbbiakban: „Flórián Udvar
Irodaház”) 2024. utolsó hónapjában egy nagyobb, az irodaházban bérbeadható irodaállomány 40%-át
lefedő bérleti szerződés került aláírásra, melynek következtében az irodák tekintetében a Flórián Udvar
Irodaház kihasználtsága év végére elérte a 100%-ot. Az új bérlő beköltözése 2025. I. negyedévében,
ütemezetten történik.
A 2020 első félévében sikeres akvizíció útján a Társaságunk tulajdonába került a Budapest, X. kerület
Üllői út 114-116. sz. alatti volt Posta szálló, a környék ikonikus 13 emeletes toronyépülete, amelyet
a 2021. évben elindított fejlesztéssel „A” kategóriás irodaépületnek (a továbbiakban: „BIF Tower
Irodaház”) építettünk át. A kivitelezés 2023 januárjában került átadásra, az épület 2023 decemberére
98%-ban, majd 2024 februárjában 100%-ban bérbeadásra került. A mellette elhelyezkedő
háromszintes, korábban oktatási központként működő épület (a továbbiakban: „Üllői úti Oktatási
Központ”) esetében a piaci igénynek megfelelően az irodai, vagy oktatási centrumként történő
hasznosítás a célunk. A két épület több mint 10 ezer m2 irodaállomány bővülést jelent.
Irodaházaink esetében legfőbb célunk a bérlők elégedettségének fenntartása, a bérlők hosszú távú
megtartása, a bérleti szerződések meghosszabbítása. Minden irodaházunknál folyamatos üzemeltetői
jelenlétet és karbantartási szolgáltatást biztosítunk a bérlőink részére. „A” kategóriás irodaházaink
esetében kiemelt figyelmet fordítunk a közösségi terek modernizálására, az épületek hatékony
üzemeltetésére, környezetbarát megoldások alkalmazására és az egyedi bérlői igények
megvalósítására.
Parkolóházak
Budapesten a fizetős közterületi parkolás zónarendszerének kitolódása 2024-ban tovább folytatódott
főként a XI. és XIV. kerület egyes részeinek vonatkozásában, mely hatással lehet nem csak a
tömegközlekedés használatának fellendülésére, hanem a városban elérhető parkolóházak,
mélygarázsok kihasználatlan kapacitásának javulására is. A Fővárosi Közgyűlés 2024. novemberében
elfogadott rendelete értelmében Budapesten fokozatosan tervezik kivezetni a parkolóautomatákat és 2
éven belül már csak applikációval lesz lehetséges az utcai parkolás fizetése, továbbá a zöld rendszámú
autók ingyenes parkolása is megszűnik. Ugyanakkor kezdeményezték azt is, hogy 2026-tól a közösségi
közlekedési bérlettel rendelkezők jelentős parkolási díjkedvezményben részesüljenek a közterületi
parkolásoknál, ezzel is ösztönözve a tömegközlekedési eszközök használatát. (Forrás: www.vg.hu,
2024.11.27.)
Társaságunk tulajdonába 2 parkolóház tartozik, a Vigadó Palota Irodaház (Budapest, V. kerület Apáczai
Csere János utca 9.) mellett található Aranykéz Parkolóház (Budapest, V. kerület Aranykéz utca 4-6.)
és a Flórián Udvar Irodaház részét képező parkolóház. A Flórián Udvar Irodaházban lévő parkolóház
elsődlegesen az irodaház bérlőit hivatott kiszolgálni. Mindkét parkolóházunk a legújabb, magyar
fejlesztésű, mobil-applikációs parkolási rendszerrel és korszerű fizetési lehetőségekkel igyekszik
maximális szolgáltatási színvonalat biztosítani. A belvárosi lokációval rendelkező Aranykéz
Parkolóházunkban a bérletes és óradíjas szolgáltatások mellett a környékbeli rendezvények,
konferenciák esetében a rövidtávú bérlések is egyre népszerűbbek. Az Aranykéz Parkolóházban a
2024-ben bevezetett elektromos autótöltési szolgáltatásunk egyre nagyobb népszerűségnek örvend.
Építési telkek és lakóingatlanok
2024-ben 13.295 új lakás épült országos szinten, 29%-kal kevesebb az egy évvel korábbinál.
Budapesten 28%-kal csökkent a használatba vett lakások száma az előző évhez képest. A fővárosban
az új lakások fele két (a XI. és XIII.) kerületben épült fel. A kiadott építési engedélyek és egyszerű
bejelentések alapján építendő lakások száma 20.494 volt, 4,7%-kal kevesebb mint 2023-ban. (Forrás:
KSH, Lakásépítések, építési engedélyek, 2024. I-IV. negyedév)
A lakáspiaci forgalom tekintetében a 2023-as év visszaesése után 2024 I-III. negyedévében az eladott
használt és új lakások száma egyaránt emelkedett. A teljes lakáspiaci forgalom a III. negyedévben 14%-
kal haladta meg az előző évi értéket. Ugyanakkor az új lakások aránya az első három negyedévben
alacsonynak mondható, csak 3,9%-ot tett ki. (Forrás: KSH, Lakáspiaci árak, lakásárindex 2024. III.
negyedév)
Az árak tekintetében 2024 I. negyedévében 8,5%-kal, a II. negyedévben 1,8%-kal nőttek az árak. A III.
negyedévben a használt lakások ára gyakorlatilag stagnált, míg az újaké kis mértékben, 2,2%-kal
csökkent. Összeségében az év eleji gyors emelkedésnek köszönhetően az összevont lakáspiacon a
lakásárak szintje nominálisan 12%-kal, reálértéken 8,5%-kal haladta meg az előző évit. (Forrás: KSH,
Lakáspiaci árak, lakásárindex 2024. III. negyedév)
Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
4
A Társaság fejlesztésében megvalósuló Harsánylejtő Kertváros (Budapest III. kerület) projekt
keretében a Társaság mintegy 39 hektár területen fejlesztési projektet (a továbbiakban: „Harsánylejtő
Projekt”) indított el az elmúlt években, több ütemben. A projekt részeként telekfejlesztés, lakóingatlan-
fejlesztés és kereskedelmi egységek építésére alkalmas telekingatlanok kerültek kialakításra az alábbi
bontásban:
▪ Telekfejlesztés I-II. ütem keretén belül mindösszesen 153 telekingatlan került kiszabályozásra,
kivitelezésre és értékesítésre. A projekt fejlesztési és értékesítési szempontból is sikeresen
lezárult (a fenti I-II. ütem teljes területe meghaladja a 25 hektárt).
▪ Lakóingatlan-fejlesztés
o A lakóingatlan-fejlesztés I-II. ütemében, mintegy 1 hektáros területen összesen 40 darab 55-
99 m2 közötti lakás került felépítésre. A lakóingatlan-fejlesztés I. üteme 2019-ben, a II. üteme
2021 első félévében sikeresen lezárult. A projekt tulajdonosa a Társaság 100%-os
tulajdonában lévő Harsánylejtő Ingatlanforgalmazó és -kezelő Kft. volt (a továbbiakban:
„Harsánylejtő Kft.”).
o A lakóingatlan-fejlesztésre alkalmas telekingatlanokból kettő esetében adásvételi szerződés
került aláírásra tulajdonjog-fenntartással 2021 IV. negyedévében, ezek közül az egyik
birtokbaadása még 2022-ben megtörtént, míg a másik teleké 2024-ben a teljes vételár
megfizetését követően történt meg.
▪ Kereskedelmi egység fejlesztésére alkalmas telekingatlan, ami egy megközelítőleg egyezer m2-
es kiskereskedelmi egység, és további 1,5 ezer m2 iroda, vagy egyéb szolgáltató funkció
építésére alkalmas, mintegy 0,4 hektáros területen.
▪ Egyéb funkciójú épület fejlesztésére alkalmas több mint 2,4 hektáros telekingatlan esetében
adásvételi szerződés került aláírásra 2022 IV. negyedévében, amely esetében a tulajdonjog
átruházása is megtörtént.
A fentieken túl a Társaság a tulajdonában lévő telkek esetében vizsgálja a hasznosítási és értékesítési
lehetőségeket.
A Harsánylejtő Projektben megvalósult lakóingatlan-fejlesztésen túl a Társaság egy a Budapest, I.
kerület 6775 helyrajzi szám alatt nyilvántartott, természetben a Budapest, I. kerület Attila út 99. és a
1012 Budapest, Logodi utca 42. számok alatt található lakóingatlan funkciójú ingatlant (a továbbiakban:
„Attila99Loft”, „Attila úti ingatlan”) tulajdonolt 2024. december 31-én. Az Attila99Loft a Real Estate
Awards „Az Év Lakóingatlan Fejlesztése 2021” díj győztese lett. Az ingatlanban 16 exkluzív lakás,
egy 22 férőhelyes robotizált parkolórendszer, egy étterem és egy pékség található. A „New York”-i
mintára megálmodott épület különlegességét a Várnegyedben való elhelyezkedésén és a lakások
egyedi stílusán túl az épületen belül igénybe vehető exkluzív szolgáltatások biztosítják. A kialakított
lakásokat és üzlethelyiségeket a Társaság bérbeadás útján hasznosítja.
A Társaság portfóliójának egyik legkiemelkedőbb ingatlana a Világörökség részét képező Budapest, VI.
kerület Andrássy út 80-82. szám alatt található (a továbbiakban: „Andrássy úti ingatlan”). A több mint
1,4 ezer m2 alapterületű telekingatlanon, figyelemmel a változó piaci igényekre és a kerületi
szabályozási feltételekre is, a Társaság lakófunkció befogadására alkalmas fejlesztés lehetőségét
preferálja, felső kategóriás lakások és szolgáltatások kialakításával. A fejlesztés vázlattervezése
befejeződött, az építési engedélyezési eljárás lezárult 2024 első negyedévében, az építési engedélyt
megkaptuk.
Szállodák
2024 decemberében a turisztikai (kereskedelmi, magán- és egyéb) szálláshelyeken közel 1,3 millió
vendég 2,9 millió vendégéjszakát töltött el. A vendégek száma 11%-kal, a vendégéjszakáké 8,4%-kal
meghaladta az egy évvel korábbit. A belföldi vendégek által eltöltött éjszakák száma 0,6%-kal, a
külföldivendég-éjszakáké 15%-kal múlta felül a 2023. decemberit. 2024-ben a turisztikai
szálláshelyeken 5,8%-kal több volt a vendégéjszakák száma, mint az előző évben. A turisztikai
szálláshelyeken az összes bruttó árbevétel közel 90 milliárd forint volt, folyó áron 22%-kal nagyobb az
egy évvel korábbinál.
2024-ben minden korábbinál több, 18 millió turistát fogadtak a magyarországi szálláshelyek, ez 11
százalékos növekedés 2023-hoz képest. A kiemelkedő eredmények okai közé sorolható az adatvezérelt
turisztikai döntéshozatal, az influenszer-kampányok, és a budapesti repülőtér magyar tulajdonba
kerülése. A Budapest Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtéren tavaly mintegy 17 millió utas fordult meg
az előzetes adatok alapján, ami több mint 17 százalékos növekedést jelent.
(Forrás: KSH Monitor, üzletem.hu)
Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
5
A Társaság tulajdonában jelenleg egy olyan ingatlan található, amelyet az azt bérbevevő vállalkozás
szállodaként üzemeltetett (a Társaságnak nincs szálláshely- vagy vendéglátó-szolgáltatásból származó
jövedelme, kizárólag az általa tulajdonolt ingatlanokat adja bérbe). A turisztikai szempontból az egyik
legkiemelkedőbb belvárosi lokációval rendelkező Madách téri ingatlanban (Budapest, VII. kerület
Madách Imre tér 3.) egy 4 csillagos szálloda, valamint az ingatlan utcai frontján két önálló étterem
üzemelt. A szállodaként funkcionáló rész 2023 október végével visszavételre került az üzemeltetőtől.
Az épület felújítására és belső átalakítására vonatkozó építési engedélyt az örökségvédelmi hatóságtól
2025. januárjában megkaptuk. A felújításhoz kapcsolódó bontási munkák elindultak. A teljes felújítás
várhatóan 2026. év végére fejeződik be.
A Liszt Ferenc nemzetközi repülőtér vonzáskörzetében, a reptéri folyosón elhelyezkedő Üllői úti
ingatlankomplexum (Budapest, X. kerület Üllői út 114-116.) „C” Épületét (a továbbiakban: „BIF
HOSTEL”) a Társaság, – az épület kedvező adottságait kihasználva – 2 csillagos szálloda céljára
történő bérbeadással hasznosítja 2024 szeptemberétől (korábban ebben az épületben egy diákszálló
működött).
II. 2024. évi eredmények és 2025. évi kilátások, kihívások
1. 2024. évi eredmények
A BIF csoport kihívásokkal teli, eredményes évet zárt 2024-ben. A BIF IFRS szerint készített, auditált
konszolidált eredménykimutatása alapján 2024-ben 10.913 millió forint adózás előtti eredményt ért
el, amely 321 millió forintos növekedést jelent a 2023-as évben produkált 10.592 millió forint adózás
előtti eredményhez képest. A befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredményhatásával
korrigált adózás előtti eredmény – jelentősen több mint 55%-kal – 7.911 millió forintra nőtt 2024-
ben a 2023. évi 5.095 millió forintos értékről.
▪ Az értékesítés nettó árbevétele 2024-ben mintegy 13.388 millió forintot tett ki a 2023. évi 8.189
millió forintos értékhez képest (+63%). Jelentős mértékben, mintegy 1.400 millió forinttal (+21%)
nőttek 2024-ben a Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj bevételek a bázisértékhez képest,
amely az év elején megvalósított áremeléseken és indexálásokon túlmenően a BIF Tower
Irodaház bérbeadásának tudható be, illetve a tárgyidőszakban a Harsánylejtő Kft. által bérbevett
Dévai-Kassák Irodaház (a Budapest, XIII. kerület belterület 28208/2 hrsz alatt felvett,
természetben a Budapest XIII. kerület, Váci út 19. szám alatti ingatlan) bérbeadása is növelte az
értékesítés nettó árbevételét. A közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek is jelentősen,
771 millió forintról 2.423 millió forintra nőttek, melyben meghatározó szerepe volt a bérlemény
kialakításával, helyreállításával, átalakításával kapcsolatos továbbszámlázásoknak (főként a BIF
Tower Irodaház esetében realizált ezen bevételeknek köszönhetően), de ezen a soron jelennek
meg a továbbszámlázott közművek, szolgáltatási díjak is. A bevételek növekedésében
meghatározó szerepet játszott továbbá egy, még 2021 utolsó negyedévében megkötött
telekértékesítési szerződés tárgyidőszakban történt számviteli realizálása (1.169 millió forint) is.
Az egyéb árbevételek növekedése főként a Harsánylejtő Kft. által 2024. május 9-én megvásárolt
és a konszolidációs körbe bevont Marischka Kft. időszakos árbevételének és a Harsánylejtő Kft.
által nyújtott szakértői szolgáltatásból származó 0,5 milliárd forint bevételének volt köszönhető.
Az értékesítés nettó árbevételének megbontása

adatok ezer forintban | 2023 | 2024
Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj bevételek | 6 550 655 | 7 909 545
Parkolási díjbevételek | 739 627 | 780 657
Közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek | 770 696 | 2 422 711
Szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek | 0 | 0
Ingatlan/telek értékesítés árbevétele | 0 | 1 168 920
Egyéb árbevételek | 127 998 | 1 105 953
Összesen | 8 188 976 | 13 387 786

Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
6
▪ Az egyéb működési bevételek 2024-ben 3.169 millió forintot tettek ki, mely főként a befektetési
célú ingatlanok valós értékeléséből származó pozitív eredményhatásnak volt köszönhető. Az
egyéb működési bevételeket növelte továbbá a Marischka Kft. megvásárlásához kapcsolódóan
elszámolt 71 millió forint (a korábbi tulajdonos által teljesített pótbefizetés számviteli elszámolása)
egyéb bevétel, de ezen túlmenően egy személygépkocsi, valamint egyéb eszközök
értékesítéséből, illetve kártérítésekből is származtak bevételek. Az egyéb működési bevételeket
növelte 2023-ban egy jelentősebb, 140 millió forint összegű kötbér.
▪ A csoportszintű anyagjellegű ráfordítások értéke 2024-ben közel kétszeresére nőtt a
bázisidőszakhoz képest, 4.069 millió forintot ért el az előző időszaki 2.060 millió forinttal szemben.
A növekedésben legnagyobb szerepet az eladott, közvetített szolgáltatások értékének változása
(+1.417 millió forint) játszott, itt a bérlői kiépítésekhez igénybe vett alvállalkozói szolgáltatások
összege volt meghatározó. Ezen túl az igénybe vett szolgáltatások értéke és az anyagköltségek
is jelentős növekedést mutatnak. Az igénybe vett szolgáltatások jelentős növekedése főként az
őrzésvédelmi, karbantartási és takarítási költségek emelkedésének a következménye. Az
anyagköltségek növekedésének jelentős részét a májusban akvirált Marischka Kft.
anyagköltségei tették ki.
▪ A konszolidált személyi jellegű ráfordítások 2024-ben mintegy 41%-kal nőttek a megelőző
évhez képest, mely növekedést főként a Társaság stratégiai céljainak megvalósításával
összefüggő szervezet- és bérfejlesztés, valamint a statisztikai átlaglétszám magasabb szintje
okozta, melyben jelentősebb szerepe volt a Marischka Kft. megvásárlásának eredményeként
bővült csoportlétszámnak.
▪ A csoportszintű egyéb működési ráfordítások bázisidőszaki 872 millió forintos értékével
szemben a tárgyidőszaki ráfordítás 354 millió forintra csökkent 2024-ben. Az előző időszaki
mintegy 518 millió forinttal kedvezőbb érték főként annak tudható be, hogy tárgyidőszakban a
befektetési célú ingatlanok valós értékelése során nem merült negatív eredményhatás.
▪ Az értékcsökkenés és értékvesztés soron mintegy 86 millió forintos csökkenés volt
tapasztalható 2024-ben a bázisidőszakhoz képest, amelynek oka az alacsonyabb
értékvesztésképzésnek (-193 millió forinttal) köszönhető. A Marischka Kft. akvizíciója során
keletkezett mintegy 68 millió forint goodwill teljes összegére értékvesztés került elszámolásra,
tekintettel a cég negatív IFRS saját tőke értékére. A nem befektetési célú tárgyi eszközök után
elszámolt értékcsökkenés emelkedést (+40 millió forint) mutatott.
▪ A fentiek eredményeként a tárgyidőszaki konszolidált működési eredmény 10.375 millió forintról
10.658 millió forintra emelkedett, míg a befektetési célú ingatlanok valós értékelésének,
eredményhatásával korrigált működési eredmény a bázisidőszaki 4.878 millió forintról 7.657
millió forintra nőtt (+57%) 2024-ben.
▪ A pénzügyi műveletek csoportszintű eredménye 2024-ben mintegy 254 millió forintot tett ki a
bázisidőszaki 217 millió forint összeggel szemben. A bevételek 36 millió forinttal emelkedtek, míg
a ráfordítások minimálisan, 1 millió forinttal csökkentek a vizsgált időszak alatt.
▪ A SZIT törvény előírásai alapján a BIF csak a SZIE státusz megszerzéséig (2017. október 20.)
volt köteles társasági adót fizetni. A Társaság, mint SZIT ugyanakkor köteles a társasági
adóalapját megállapítani, de az így kapott adóalap után társasági adófizetési kötelezettség csak
bizonyos esetekben terheli (pl. kapcsolt felektől származó bevételarányos adóalap után). A
fentiek figyelembevételével a BIF Csoport mintegy 96 millió forint tárgyévi tényleges
adóráfordításából mintegy 40,7 millió forint volt a számított csoportszintű társasági adó, közel
31,3 millió forintot tett ki a csoportszintű innovációs járulék összege, valamint 24 millió forint
összegű iparűzési adófizetési kötelezettség merült fel.
Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
7
Eredménykimutatás (IFRS konszolidált, auditált)

adatok ezer forintban | 2023 | 2024
Értékesítés nettó árbevétele | 8 188 976 | 13 387 786
Egyéb működési bevétel | 6 286 138 | 3 168 820
Saját termelésű készletek állományváltozása | 0 | -15 141
Saját előállítású eszközök aktivált értéke | 0 | 0
Anyagjellegű ráfordítások | -2 059 744 | -4 068 887
Személyi jellegű ráfordítások | -914 678 | -1 291 985
Egyéb működési ráfordítások | -871 916 | -354 047
EBITDA | 10 628 776 | 10 826 546
Értékcsökkenés és értékvesztés | -253 629 | -168 051
Működési eredmény | 10 375 147 | 10 658 495
Pénzügyi bevételek | 703 846 | 740 266
Pénzügyi ráfordítások | -487 136 | -486 144
Adózás előtti eredmény | 10 591 857 | 10 912 617
Tényleges adóráfordítás | -24 121 | -95 987
Halasztott adó | 0 | -14 157
Adózott eredmény | 10 567 736 | 10 802 473

▪ A befektetési célú ingatlanok állománya 2024. év végén 5,7 milliárd forintos növekedést
mutatott a 2023. december 31-i állapothoz képest. Az állományváltozást a portfólióban levő
ingatlanokon végzett beruházások, aktiválások, az ingatlanok piaci értékének változása és egy
horvátországi ingatlanvásárlás (Volosko) együttes hatása okozta. 2024-ben ingatlanértékesítés
nem történt. A befektetési célú ingatlanok megjelenítésére a Társaság a valós érték modellt
választotta az IAS40 standardnak megfelelően, azzal, hogy a Volosko ingatlant az IAS40
standard 53. pontja alapján bekerülési értéken értékeli. A Társaság tulajdonában lévő befektetési
célú ingatlanok piaci értékének meghatározását, összhangban a SZIT törvény előírásaival
negyedévente egy független értékbecslő végzi (az értékbecsléseket a Seratus Ingatlan
Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft. készítette 2024-ben és 2023-ban is).
▪ A Társaság nettó adósságállománya (a pénzügyi kötelezettségek pénzeszközökkel csökkentett
értéke) mintegy 8,3 milliárd forinttal 5,7 milliárd forintra mérséklődött 2024. év végére a 2023. év
végi 14 milliárd forinthoz képest. A csökkenést főként a tárgyidőszaki nagyobb
pénzeszközállomány indokolja, amely a 2024 szeptemberében megvalósult saját részvény
értékesítésnek és annak az eredménye, hogy a tárgyévben nem történt osztalékfizetés.
Kiemelt mérlegtételek (IFRS konszolidált, auditált)

adatok ezer forintban | 2023.12.31 | 2024.12.31
Befektetési célú ingatlanok | 78 581 204 | 84 300 782
Éven túli eszközök összesen | 79 549 117 | 88 211 923
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek | 6 336 433 | 13 943 645
Forgóeszközök összesen | 6 891 423 | 15 716 933
Eszközök összesen | 86 440 540 | 103 928 856
Jegyzett tőke | 2 870 244 | 2 870 244
Anyavállalatra jutó saját tőke összesen | 62 274 173 | 78 076 646
Pénzügyi kötelezettségek (hosszú) | 18 886 201 | 17 895 603
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen | 20 282 488 | 19 800 214
Pénzügyi kötelezettségek (rövid) | 1 446 747 | 1 775 556
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen | 3 883 879 | 6 051 996
Kötelezettségek és saját tőke összesen | 86 440 540 | 103 928 856

Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
8
A vagyoni, pénzügyi és jövedelmezőségre vonatkozó kiemelt mutatók

Megnevezés | 2023.12.31 | 2024.12.31
Éven túli eszközök aránya az eszközökön belül („Éven túli eszközök összesen” és az „Eszközök összesen” hányadosa) | 92,03% | 84,88%
Eladósodottság („Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen” és „Hosszú lejáratú kötelezettségek és az Anyavállalatra jutó saját tőke összesen” hányadosa) | 24,57% | 20,23%
Idegen és saját tőke aránya („Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen” és az „Anyavállalatra jutó saját tőke összesen” hányadosa) | 32,57% | 25,36%
Likviditási gyorsráta („Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek” és a „Rövid lejáratú kötelezettségek összesen” hányadosa) | 163,15% | 230,40%
Árbevétel arányos nyereség („Működési eredmény” és az „Értékesítés nettó árbevétele” hányadosa) | 126,70% | 79,61%
Saját tőke arányos nyereség („Működési eredmény” és az „Anyavállalatra jutó saját tőke összesen” hányadosa) | 16,66% | 13,65%

2. Kilátások, kihívások a 2025. üzleti évre
A 2025-ben a Társaság az alábbi területekre fókuszál:
➢ A 2020. év elején sikeres akvizíció eredményeként megvásárolt Major Park (Városmajor u. 35.)
revitalizációja, elsődlegesen a külső homlokzat felújítása, továbbá a piaci körülmények
változásának figyelembevételével a lehetséges fejlesztési funkciók vizsgálata és a fejlesztési
tervek elkészítése.
➢ Harsánylejtő Projekt
▪ A Harsánylejtő Projektben található azon telekingatlanok esetében, ahol még nem született
eddig döntés a fejlesztés megindításáról, az aktuális piaci trendek alapján a lehetőségek
vizsgálata az egyes fejlesztések elindításáról és/vagy telekingatlanként/projektként történő
értékesítéséről.
➢ A Bajcsy-Zsilinszky úti Irodaház (Budapest, VI. kerület Bajcsy-Zsilinszky út 57. szám alatti
ingatlan) fejlesztési koncepciójának kidolgozása, az átmeneti időszakban az ingatlan jelenlegi
állapotában történő kihasználtságának maximalizálása.
➢ Az Andrássy úti ingatlan esetében a piaci körülmények változásának függvényében, az ingatlan
hasznosítási lehetőségeinek a vizsgálata.
➢ Az Aranykéz Parkolóház kihasználtságának maximalizálása, új szolgáltatások bevezetésének
vizsgálata.
➢ Az Üllői úti Oktatási Központ hasznosítási lehetőségeinek a vizsgálata.
➢ A sikeres horvátországi akvizíció eredményeként 2024 év elején az ingatlan-portfólióba került
ingatlan – Volosko – esetében a régi épület bontása, új épület tervezése és a kivitelezés
megkezdése.
➢ A kiemelkedő adottságokkal rendelkező Madách téri ingatlan felújításához kapcsolódó bontási
munkák elindultak, a már megszerzett építési engedély alapján végzett építési munkákkal
párhuzamosan potenciális bérlő keresése.
➢ A meglévő ingatlanokban rejlő fejlesztési és hatékonyságjavítási lehetőségek kiaknázása
(portfólió „review”).
➢ A Társaság stratégiájába illeszkedő akvizíciós lehetőségek felkutatása, az akvizíciók
lebonyolítása és az adott ingatlan beillesztése a jövedelemtermelő portfólióba.
Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
9
III. A Társaságnál a 2024-ben lezajlott lényegesebb események
1. Közgyűlés
A Társaság Közgyűlése a 2024. március 26-án közzétett közgyűlési meghívó napirendjében szereplő
valamennyi kérdésben döntést hozott, és azok 2024. április 30-án közzétételre kerültek a vonatkozó
jogszabályi rendelkezéssekkel összhangban. A határozatok a következő linken tekinthetőek meg:
https://www.bif.hu/befektetoknek/publikaciok/tozsdei-kozlemenyek/budapesti-ingatlan-nyrt-2024-evi-
eves-rendes-kozgyules-jegyzokonyve-az-elfogadott-hatarozatokkal
2. Személyi változások
Igazgatótanács, Audit Bizottság
Az Igazgatótanács és az Audit Bizottság összetételében 2024-ben változás nem történt.
A Vállalatvezetésben történt változások 2024-ben
Az Igazgatótanács 1/2024. (02.29.) számú Igazgatótanácsi határozattal módosította a Társaság
Szervezeti és Működési Szabályzatát. A módosítástól kezdődően létrejött az Ingatlanfejlesztési
igazgatóság, mely alá bekerült az Ingatlanfejlesztési és Kivitelezési Osztály, továbbá ezen igazgatóság
alá került a CAPEX és Fit-out Osztály 2024. március 1-jei hatállyal.
3. Jelentős perek
A Társaságnál rendkívüli tájékoztatással érintett jelentős perek nem voltak folyamatban.
IV. A Társaság eredményességét befolyásoló kockázati tényezők
A Társaság tevékenységének eredményességét továbbra is jelentősen befolyásolja a mindenkori
makrogazdasági helyzet, illetve az az alapján kialakuló vállalati gazdálkodási környezet, ugyanis az
irodák kihasználtsága, a realizálható bérleti díjak nagysága a bérlő társaságok anyagi helyzetétől,
kilátásaitól függ.
Az ingatlanhasznosítási tevékenységét a Társaság relatív alacsony kockázat mellett végzi, a megkötött
bérleti szerződések jelentős részben határozott időtartamúak, az átlagos hátralévő lejárat 2-3 év között
van, de speciális esetekben akár 5 vagy 10 évesek. Határozatlan idejű bérleti szerződéseink jellemzően
több éves időtartam óta fennállnak.
Az előzetes bérlői kockázatelemzésnek és biztosítéki rendszernek köszönhetően a kintlévőség
nagysága és a nemfizetés az előző évhez hasonlóan továbbra is elhanyagolható mértékű volt 2024-
ben.
A Társaság 2018 márciusát követően, egy refinanszírozási ügyletnek köszönhetően, csak forint alapú
hosszú lejáratú hitellel rendelkezik. Figyelembe véve, hogy a Társaság csoportszintű bevételeinek
mintegy 88%-a forintban realizálódik és a devizabevételek bőven fedezik a devizában felmerülő
kiadásokat, így ebből adódóan FX kockázata gyakorlatilag nincs.
A Társaság a 2020 szeptemberében megvalósult refinanszírozási ügylet eredményeként megszüntette
a hitelezési kamatkockázatát, 2020. szeptember 15-ét követően a BIF kizárólag hosszú lejáratú, fix
kamatozású, forintban denominált hitellel rendelkezik.
A pénzügyi instrumentumokra vonatkozó részletes adatokat a Társaságnak az Európai Unió által
befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2024. évi auditált
Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatásai Kiegészítő megjegyzések fejezete III. Kiegészítő
magyarázatok 36. Pénzügyi instrumentumok pontja tartalmazza. A Társaság az általa tulajdonolt BIF
törzsrészvényeken (saját részvények) kívül más értékpapírral nem rendelkezik, származékos ügyleteket
nem kötött.
Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
10
A 2022. február 24-én kitört orosz-ukrán háború és a kapcsolódó nemzetközi szankciók jelentős
mértékben befolyásolják a gazdasági kilátásokat, növelik a gazdasági kockázatokat. A háborús
konfliktus gazdasági hatásai eredményeként jelentkező kockázati kitettségek (bérleti szerződések
módosításának vagy megszüntetésének esetleges kezdeményezése, az üzemeltetési költségek
jelentősebb emelkedése, a folyamatban lévő fejlesztések esetleges csúszása, beszállítói/szolgáltatói
kapcsolatok újratárgyalása) minimalizálása érdekében a Társaság továbbra is szorosan figyelemmel
kíséri az aktuális helyzetet – kiemelten a kormányzati és a hivatalos szervek intézkedéseit – és annak
megfelelően vezet be intézkedéseket, illetve tájékoztatja dolgozóit és partnereit.
A konszolidációs körbe bevont társaságokra vonatkozó kockázatok
A Harsánylejtő Kft. helyzete jelentősen függ anyavállalatától, az őt ért piaci hatásoktól, illetve
döntéseitől. Kockázat lehet, amennyiben a Harsánylejtő Projekt keretében megvalósult lakóingatlan-
fejlesztés I-II. ütemében elkészült egyes épületekhez kapcsolódóan eddig felmerült, vagy esetlegesen
később felmerülő garanciális kötelezettségek teljesítésétől a generálkivitelezők elzárkóznának, úgy ez
esetben előfordulhat, hogy a tulajdonosok a jótállásra köteles generálkivitelezők mellett a velük
korábban szerződéses kapcsolatban álló Harsánylejtő Kft-vel szemben is fellépnek.
Stratégiai kérdésekben a Harsánylejtő Kft-nek az anyavállalatával egyeztetve kell meghoznia döntését.
A 2022. február 24-én kitört orosz-ukrán háború és a kapcsolódó nemzetközi szankciók gazdasági
hatásai a Harsánylejtő Kft-t és a 2024. május 9-én a Harsánylejtő Kft. 100%-os tulajdonába került
Marischka Kft-t is, illetve annak beszállítói és szolgáltatói kapcsolatait is érinthetik.
V. A mérleg fordulónapja után bekövetkezett lényeges események
A mérleg fordulónapját követő lényeges esemény nem történt.
VI. Általános társasági információk
1. A Társaság cégadatai

A Társaság cégneve: | Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
Rövidített cégnév: | Budapesti Ingatlan Nyrt.
Székhelye: | Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Postai címe (a központi ügyintézés helye): | Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Központi elektronikus elérhetősége: | info@bif.hu
Honlapja: | www.bif.hu
A Társaság alapító okiratának kelte: | 1995.01.31.
A Társaság működése megkezdésének időpontja: | 1994.05.01.
Bejegyző bíróság: | Fővárosi Törvényszék, mint Cégbíróság
Cégjegyzékszáma: | Cg. 01-10-042813
Társaság statisztikai számjele: | 12041781-6820-114-01
Adóigazgatási azonosító száma: | 12041781-2-41
Közösségi adószám: | HU12041781
Társaság jegyzett tőkéje 2024. december 31-én | 2.870.244.400 forint
Társaság működésének időtartama: | határozatlan
A Társaság üzleti éve: | megegyezik a naptári évvel
A Társaság fő tevékenysége: | 6820’08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése

Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
11
2. Társaságirányítás
Közgyűlés
A vezető tisztségviselők kinevezése és elmozdítása a Közgyűlés kizárólagos hatókörébe tartozik. A
vezető tisztségviselőkkel és a munkavállalókkal a Társaság nem kötött a végkielégítéssel kapcsolatban
külön megállapodást, e tekintetben a Ptk. megfelelő paragrafusai az irányadók. Nem jött létre olyan
megállapodás bármely, a Társaság és vezető tisztségviselője, illetve munkavállalója között, amely
kártalanítást ír elő arra az esetre, ha a vezető tisztségviselő lemond, vagy a munkavállaló felmond, ha
a vezető tisztségviselő vagy a munkavállaló jogviszonyát jogellenesen megszüntetik, vagy a jogviszony
nyilvános vételi ajánlat miatt szűnik meg. A Társaság részvételével nem jött létre olyan megállapodás,
amely egy nyilvános vételi ajánlatot követően a Társaság irányításában bekövetkezett változás miatt
lép hatályba, módosul vagy szűnik meg.
Az alapszabály módosítása a Közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik, az alábbi kivételekkel:
▪ Amennyiben az Alapszabály módosítás csak a Társaság cégnevét, székhelyét, telephelyeit és
fióktelepeit, a központi ügyintézés helyét, valamint a – főtevékenységet kivéve – Társaság
tevékenységi köreit érinti, a Közgyűlés egyszerű többséggel határoz, melynek erejénél fogva az
Alapszabály felhatalmazza a Társaság Igazgatótanácsát, hogy a Társaság cégnevét, székhelyét,
telephelyeit és fióktelepeit, a központi ügyintézés helyét, valamint a – főtevékenységet kivéve –
Társaság tevékenységi köreit saját hatáskörében igazgatótanácsi határozattal módosítsa.
▪ A Közgyűlés határozatával felhatalmazhatja az Igazgatótanácsot a Társaság alaptőkéjének
felemelésére. Az erre vonatkozó közgyűlési határozatban meg kell határozni azt a legmagasabb
összeget (jóváhagyott alaptőke), amelyre az Igazgatótanács a Társaság alaptőkéjét felemelheti.
A közgyűlési felhatalmazás bármely típusú, és bármely módon történő alaptőke-emelésre
vonatkozhat. A közgyűlési felhatalmazás legfeljebb öt évre szólhat. Az igazgatótanácsi
hatáskörben történő alaptőke-emelés esetében az Alapszabály módosítására az Igazgatótanács
köteles és jogosult.
Igazgatótanács
A Társaság egységes irányítási rendszerben működik.
Az Igazgatótanács a Társaság ügyvezető szerve, képviseli a Társaságot bíróságok és más hatóságok
előtt, valamint harmadik személyekkel szemben. Az Igazgatótanács megállapította működésének
szabályait és az elfogadott Ügyrendje szerint működött 2024-ben. Az Igazgatótanács tagjainak
többsége független.
Az Igazgatótanács tevékenységét testületként végzi. Kijelöli, hogy a feladatkörébe tartozó ügyek közül
mely ügyet szükséges ülésének napirendjére tűzni, kijelöli az ügy előkészítéséért felelős
igazgatótanácsi és/vagy menedzsment tagot, az igazgatótanácsi ülésen előterjesztett ügyet
megtárgyalja, abban határozatot hoz, és annak végrehajtását ellenőrizteti. Az Igazgatótanács az éves
mérlegzáró közgyűlések közötti időtartamra meghatározza rendes üléseinek időpontját és a szükséges
mértékben ezek várható napirendjét.
Az Igazgatótanács 2024-ben hat személyes ülést tartott. Az Igazgatótanács elektronikus úton 12
alkalommal döntött 2024-ben.
A Társaság Igazgatótanácsának tagjai (2024. december 31.)

Név | Pozíció | Megbízatás kezdete | Megbízatás vége
dr. Ungár Anna | Elnök | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Berecz Kristóf | Alelnök | 2022.04.30. | 2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Tzvetkov Julian | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Vaszily Miklós | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.

Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
12
Audit Bizottság
Az Alapszabály szerint az Audit Bizottság hatáskörébe tartozik:
– a számviteli törvény szerinti beszámoló véleményezése;
– a számviteli törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálatának nyomon követése;
– javaslattétel az állandó könyvvizsgálóra és díjazására;
– az állandó könyvvizsgálóval megkötendő szerződés előkészítése;
– az állandó könyvvizsgálóval szembeni szakmai követelmények, összeférhetetlenségi és
függetlenségi előírások érvényre juttatásának figyelemmel kísérése, az állandó könyvvizsgálóval
való együttműködéssel kapcsolatos teendők ellátása, az állandó könyvvizsgáló által a számviteli
törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálatán kívül a Társaság részére nyújtott egyéb
szolgáltatások figyelemmel kísérése, valamint – szükség esetén – az Igazgatótanács számára
intézkedések megtételére való javaslattétel;
– a pénzügyi beszámolási rendszer működésének értékelése és javaslattétel a szükséges
intézkedések megtételére;
– az Igazgatótanács munkájának segítése a pénzügyi beszámolási rendszer megfelelő ellenőrzése
érdekében; valamint
– a belső ellenőrzési és kockázatkezelési rendszer hatékonyságának a figyelemmel kísérése.
Az Audit Bizottság az igazgatótanácsi üléseken túl 2024-ben egy személyes ülést tartott és egy
alkalommal döntött elektronikus úton. Az üléseken tárgyalt fontosabb témák: a Társaság és a
konszolidáció körébe tartozó társaság éves pénzügyi kimutatásainak jóváhagyása, javaslattétel a
Könyvvizsgáló megválasztására, díjazásának megállapítására.
A Társaság Audit Bizottságának tagjai (2024. december 31.)

Név | Pozíció | Megbízatás kezdete | Megbízatás vége
dr. Hárshegyi Frigyes | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Tzvetkov Julian | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.
Vaszily Miklós | tag | 2022.04.30. | 2027.04.30.

Tisztségviselők (Igazgatótanács, Audit Bizottság tagjai) díjazása
A Társaság Közgyűlése a 2024. április 30. napján hozott határozatával úgy döntött, hogy az
Igazgatótanács tagjai a 2024-es üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2024-es üzleti
évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett lássák el feladataikat.
3. Könyvvizsgáló
A Társaság Könyvvizsgálója a 2024. évben:
– Quercus Audit Könyvvizsgáló és Gazdasági Tanácsadó Kft. (székhely: 8200 Veszprém, Radnóti
tér 2/C, a könyvvizsgálatért felelős személy: Tölgyes András József).
4. Közzétételek
A Társaság közleményeinek közzétételi helye:
– BÉT (www.bet.hu) honlap, az MNB honlap (www.kozzetetelek.mnb.hu) és a Társaság saját
honlapja (www.bif.hu).
5. Részvényinformációk
2024. december 31-én a Társaság jegyzett tőkéje 287.024.440 darab, egyenként 10 forint névértékű,
névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből állt, melyből 11.778.639 darab a
Társaság saját tulajdonában volt. A részvényekhez kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket a Társaság
Alapszabályának 6. pontja részletezi. 2018. október 1-jétől a részvényekkel a Budapesti Értéktőzsde
„Prémium” kategóriájában kereskednek és a teljes jegyzett tőkét megtestesítik, nincs egyéb kibocsátott
részesedés a Társaságnál.
A részvények adásvételének nincs korlátozása, elővásárlási jogok nincsenek kikötve, de a részvények
átruházására kizárólag értékpapírszámlán történő terhelés, illetve jóváírás útján kerülhet sor. A
részvény átruházása esetén a részvényes a Társasággal szemben részvényesi jogát csak akkor
gyakorolhatja, ha az új tulajdonos nevét a részvénykönyvbe bejegyezték.
Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
13
A Társaság részvénykönyvét a KELER Zrt. vezeti.
Különleges irányítási jogok jelenleg nincsenek kikötve.
A Társaság 2019. április 29-i éves rendes közgyűlésén a közgyűlés felhatalmazta az Igazgatótanácsot
a Társaság alaptőkéjének felemelésére szavazatelsőbbségi részvények kibocsátása által a közgyűlési
határozatban rögzített feltételekkel. A felhatalmazással az Igazgatótanács 2024-ben nem élt.
Nincs tudomásunk olyan részvényesi megállapodásról, ami az irányítási jogokkal kapcsolatos.
Munkavállalói részvényesi rendszer jelenleg nem működik a Társaságnál. A Társaság 2019. április 29-
i éves rendes közgyűlésén a közgyűlés felhatalmazta az Igazgatótanácsot a Társaság alaptőkéjének
felemelésére dolgozói részvények kibocsátása által a közgyűlési határozatban rögzített feltételekkel. A
felhatalmazással az Igazgatótanács 2024-ben nem élt.
Kisebbségi jogok: A szavazatok legalább 1%-át képviselő részvényesek a Társaság közgyűlésének
összehívását az ok és cél megjelölésével bármikor kérhetik.
A választott tisztségviselőket az Alapszabály szerint a Közgyűlés egyszerű többséggel választja.
A Társaság Közgyűlése a 2024. április 30. napján hozott határozatával felhatalmazta az
Igazgatótanácsot saját részvény vásárlására. A felhatalmazás értelmében az Igazgatótanács
határozhat a Társaság által kibocsátott törzsrészvény megvásárlásáról a Társaság által. Az egy saját
részvényért kifizethető ellenérték legalacsonyabb összege 1 forint, a legmagasabb összege pedig
legfeljebb az ügyletkötés időpontját megelőző 180 nap forgalommal súlyozott tőzsdei átlagárának
150%-a lehet. A felhatalmazás a közgyűlés napjától 2025. október 30. napjáig terjedő határozott
időtartamra szól. A felhatalmazás alapján a Társaság által megszerzett saját részvények maximális
értéke az alaptőke 25%-áig terjedhet.
A Társaság 5%-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosai az aktuális részvénykönyv,
illetve a tulajdonosok egyéni bejelentései alapján

| 2023. december 31. | 2024. december 31.
Részvényes | Részvények száma (db) | Részesedés (%) | Részvények száma (db) | Részesedés (%)
PIÓ-21 Kft.* | 194 389 885 | 67,73** | 214 889 885 | 74,87**
Takarékbank Zrt. / MBH Bank Nyrt. | 28 702 440 | 9,99 |  |
Saját részvény | 22 514 206 | 7,84 | *** |
Káldi Mónika bizalmi vagyonkezelő által kezelt vagyon |  |  | 16 101 240 | 5,61
Egyéb részvényesek | 41 417 909 | 14,44 | 56 033 315 | 19,52
Összesen | 287 024 440 | 100,00 | 287 024 440 | 100,00

*A PIÓ-21 Kft. a Társaság anyavállalata és a végső anyavállalata („ultimate parent of the group”) is
**Amelyből 0,57%-os közvetett részesedés a Kft. leányvállalatán, a BFIN Asset Management AG-n keresztül
***A Társaság tulajdonában lévő BIF törzsrészvények száma nem haladja meg az 5%-ot, a Társaság a tulajdonában lévő BIF
törzsrészvénnyel részvényesi jogokat nem gyakorolhat
Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
14
Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók Társaságban lévő tulajdoni
hányada
(2024. december 31.)

Jelleg | Név | Beosztás | Megbízás kezdete | Megbízás vége | Közvetlen részvénytulajdon (db) | Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT | dr. Ungár Anna | IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 74,87%
ITT | Berecz Kristóf | IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 74,87%
ITT | dr. Hárshegyi Frigyes | IT, AB** tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
ITT | Tzvetkov Julian | IT, AB tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
ITT | Vaszily Miklós | IT, AB tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
SP | Hrabovszki Róbert | Gazdasági Vezérigazgató-helyettes | 2018.03.19. | Határozatlan*** | 0 | 0

*Igazgatótanács
**Audit Bizottság
***munkaviszony jellege
Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók társaságban lévő tulajdoni hányada
(2023. december 31.)

Jelleg | Név | Beosztás | Megbízás kezdete | Megbízás vége | Közvetlen részvénytulajdon (db) | Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT | dr. Ungár Anna | IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 67,73%
ITT | Berecz Kristóf | IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 67,73%
ITT | dr. Hárshegyi Frigyes | IT, AB** tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
ITT | Tzvetkov Julian | IT, AB tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
ITT | Vaszily Miklós | IT, AB tagja | 2022.04.30. | 2027.04.30. | 0 | 0
SP | Hrabovszki Róbert | Gazdasági Vezérigazgató-helyettes | 2018.03.19. | Határozatlan*** | 0 | 0

*Igazgatótanács
**Audit Bizottság
***munkaviszony jellege
Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
15
VII. Az alkalmazottak számának alakulása, foglalkoztatáspolitika
A Társaságnál az átlagos statisztikai állományi létszám 2024. évben 65 fő volt (2023-ban 62 fő volt),
míg a 2024. december 31-i állományi létszám 66 fő volt.
A Harsánylejtő Kft. működésével kapcsolatos adminisztratív, jogi és ügyviteli feladatokat, mérnöki
tevékenységet és műszaki tanácsadást, kettős foglalkoztatás keretében a BIF szakterületei látják el.
A Marischka Kft-nél az átlagos statisztikai állományi létszám 2024. évben 35 fő volt (2023-ban 29 fő
volt); míg a 2024. december 31-i állományi létszám 43 fő volt
A Társaságnak foglalkozáspolitikai kötelezettsége nincsen.
VIII. Kutatás és kísérleti fejlesztés
A Társaság tevékenységi jellegéből adódóan kutatás és kísérleti fejlesztéssel nem foglalkozik.
IX. Személyi változások 2024-ben
A III. fejezet 2. pontjában kerültek ismertetésre.
X. A Társaság konszolidációs körének bemutatása
A Társaság az Európai Unió által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS)
szerint készített 2024. Éves Konszolidált Pénzügyi Kimutatásaiba a Harsánylejtő Kft-t és 2024. május
9-től a Harsánylejtő Kft. 100%-os tulajdonában lévő Marischka Kft-t vonta be.
Harsánylejtő Kft.
A Harsánylejtő Kft-t, 2008. augusztus 25-én, 500.000 forint törzstőkével alapította a Budapesti Ingatlan
Nyrt. és azóta is a 100%-os tulajdonosa. A Harsánylejtő Kft. törzstőkéje 2016. március 10-én 3.000.000
forintra emelkedett, fő tevékenységi köre: épületépítési projekt szervezése.
A Harsánylejtő Kft. a Harsánylejtő fejlesztési területen található, társasházak építésére alkalmas 8 darab
telekingatlanján két ütemben 5 lakásos és teremgarázzsal rendelkező társasházak fejlesztését végezte.
Az I. ütem 4 darab 5 lakásos társasházának kivitelezési munkálatainak befejezése, a lakások, egyéb
helyiségek értékesítésének lezárása a 2019. évben megtörtént, a II. ütem 4 darab 5 lakásos
társasházának kivitelezési munkálatainak befejezésére, a lakások értékesítésének lezárására a 2021.
első félévéig bezárólag került sor.
A Harsánylejtő Kft. az ingatlanfejlesztéshez szükséges építési telkek megvásárlását és a fejlesztések
lebonyolítását az anyavállalattól kapott piaci kamatozású kölcsönökből finanszírozta, amelyeket a
fejlesztések befejezését követően az általa értékesített lakások vételárából visszafizetett.
A Harsánylejtő Kft., a Harsánylejtő Projekt keretében a Társaság által 2022-ben értékesített területen
egy 2023-ban indított építési projekt során tanácsadói-szakértői tevékenységet folytatott a
tárgyidőszakban a projektgazda harmadik fél számára.
2024 júniusától egy bérelt ingatlan bérbeadását és üzemeltetését is végzi a Harsánylejtő Kft.
Az üzletfejlesztéseket illetően az anyavállalat dönt a stratégiai kérdésekben, leányvállalata az operatív
feladatokat látja el.
Marischka Kft.
A Marischka Kft-t, 2020. november 9-én, 3.000.000 forint törzstőkével alapította egy magánszemély; a
társaság fő tevékenységi köre: Éttermi, mozgó vendéglátás.
A Harsánylejtő Kft. 2024. május 9-én megvásárolta a Marischka Kft. (székhely: 1012 Budapest, Logodi
utca 42., adószám: 28833923-2-41, cégjegyzékszám: 01 09 375996) 100%-os üzletrészét. Az
akvizícióra a Marischka Kft. tevékenységéből, a Társaság által várt szinergia lehetőségek kiaknázása –
az adott ingatlan bérlői minél teljesebb körű és minél magasabb színvonalú kiszolgálása – céljából került
sor, figyelemmel arra, hogy a célvállalat a BIF által tulajdonolt ingatlanokban található éttermeket
üzemelteti.
A Marischka Kft. az Attila úti ingatlan földszintjén 2021. augusztus 1. napjától Marischka néven, valamint
a Major Udvar (Városmajor u. 12) földszintjén 2022. október 17. napjától Babutzi Breakfast, Brunch&
Lunch néven éttermeket üzemeltet. Továbbá a Flórián Udvar Irodaházban található éttermet is a
Marischka Kft. üzemelteti 2024. augusztus 1-jét követően és a BIF Tower-ben található kávézót is a
Marischka Kft. üzemelteti 2025. január 1-jét követően.
Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024
16
XI. Környezetvédelem
A tevékenység jellegéből adódóan a Társaság nem termel és nem tárol veszélyes hulladékot, a
kibocsátott égéstermék utáni levegőterhelési díjat a BIF megfizette. Közvetlenül környezetvédelemmel
kapcsolatosan sem az előző üzleti évben, sem a tárgyévben jelentős költség nem került elszámolásra.
XII. Felelős társaságirányítási jelentés és nyilatkozat
A Társaság rendelkezik Felelős Társaságirányítási jelentéssel és nyilatkozattal, valamint minden évben
felülvizsgálja vállalatirányítási rendszerét, és ha szükséges, módosítja.
A Társaság Közgyűlése a 2024. április 30. napjára összehívott éves rendes közgyűlésén hozott
határozatával jóváhagyta a Társaság 2023. évi, a Budapesti Értéktőzsde Felelős Társaságirányítási
Ajánlásaira vonatkozó, külön íven szerkesztett Felelős Társaságirányítási Jelentését, mely a Társaság
közzétételi helyein 2024. április 30-án közzétételre került.
Az éves rendes közgyűlésen a részvényesek szavaznak a Társaság Felelős Társaságirányítási
Jelentés jóváhagyásáról, és a közgyűlés után a Társaság a Felelős Társaságirányítási Jelentést
közzéteszi.
– A Felelős Társaságirányítási Jelentés a www.bet.hu, www.bif.hu és www.kozzetetelek.hu
honlapon tekinthető meg.
– A Társaság a Budapesti Értéktőzsde Zrt. által közzétett Felelős Társaságirányítási Ajánlások
alapján készíti el felelős társaságirányítási jelentését és nyilatkozatát.
– A Felelős Társaságirányítási Jelentést az Igazgatótanács fogadja el és a közgyűlés hagyja jóvá.
A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a BÉT ajánlásait és az attól való eltérés
részleteit és indokait.
– A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a jogszabályok előírásain kívül alkalmazott
gyakorlat indokait.
– A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a Társaság belső ellenőrzési és
kockázatkezelési gyakorlatának a főbb jellemzőit.
– A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a Társaság sokszínűségi politikával
kapcsolatos nyilatkozatát.
A Társaságnál cégvezetői megbízása senkinek sincs.
Felelősségvállalási Nyilatkozat
A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság ezúton
nyilatkozik arról, hogy a jelen Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés a valóságnak megfelelő adatokat
és állításokat tartalmaz, és megbízható képet ad a Társaság és a konszolidációba bevont vállalkozások
helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről, ismertetve a főbb kockázatokat és bizonytalansági
tényezőket és nem hallgat el olyan tényt, amely a Társaság és a konszolidációba bevont vállalkozások
helyzetének megítélése szempontjából jelentőséggel bír.
Budapest, 2025. április 9.

………………………………………. | ……………………………………….
dr. Ungár Anna az Igazgatótanács elnöke, vezérigazgató | Berecz Kristóf az Igazgatótanács alelnöke, vezérigazgató